Att sälja ditt hem till en stor vinst är nästan varje husägarens dröm. Vem skulle inte vilja göra en pen öre av sitt hem? Men för att verkligen få vinst på ditt hems försäljning, kanske du vill skjuta upp vinsten i klumpsummor. Läs vidare för att få reda på varför, och att lära sig om ett annat alternativ: en avbetalningsförsäljning.

AD:

Stor utbetalning = Big Tax Bill
Låt oss titta på en gemensam villaägare situation:

Exempel - När en vinst på en egendom ökar skattskyldigheten Hal Bookman tittade på köparens erbjudande för sitt hyra hem och kunde inte tro det nummer som trycktes där. Hans egendom hade fördubblats i värde på bara fem år, och han hade inte ansett det billigt även när han köpte det. Men när Hal glatt berättade för sin skatterådgivare om försäljningen var hans rådgivare mindre upphetsad; Att ta intäkterna i en enda summa skulle inte vara i Hals bästa intresse från ett skatteperspektiv. Om Hal förklarar hela intäkterna från försäljningen samma år som han säljer egendomen kommer han att bli oförenlig för praktiskt taget alla de skattekrediter som han normalt skulle ha rätt till. Hans specificerade avdrag skulle också minskas till följd av tilläggsinkomsten från försäljningen. Hal frågar sin skatterådgivare om det finns något han kan göra för att minska sin skattepliktiga inkomst för året. Rådgivaren vet bara verktyget att använda: en avtalsförsäljningsavtal.

AD:

Syftet med avbetalningsförsäljning
Enligt IRS tillåter IRS att skattebetalarna skjuter upp vinster vid större försäljning av fastigheter eller andra investeringar med ett avtalsförsäljningsavtal. Detta arrangemang tillåter säljare att deklarera en fördröjd del av sina kapitalvinster under flera år, så länge som det korrekta pappersarbetet är klart under försäljningsåret. Hur avbetalningsmetoden fungerar Deklarerande vinster under en avyttringsförsäljning är teoretiskt enkla. Beskattningen av avbetalningsförsäljning speglar den av livräntor, där en prorated del av varje betalning anses vara avkastning av huvudmannen. De enda förutsättningarna är att den egendom som säljs inte kan vara en allmännyttig säkerhet av något slag, och skattebetalaren kan inte vara återförsäljare av den sålda egendomen på något sätt.

AD:

Låt oss ta en titt på ett exempel på denna metod och se hur Hal kunde strukturera sin avbetalningsförsäljning om han ville skjuta upp sina inkomstskatter till ett kommande år.

Exempel

- Uppskjutningsskatt med en avyttringsavgift

Hal mottar 400 000 dollar för sitt hyreshus. Han köpte fastigheten för $ 188 000 och betalade $ 12 000 i försäljningskostnader, som läggs till i hemmet, vilket gör det till 200 000 USD. Därför har Hal 200 000 $ (400 000 000 - 200 000 USD) av rapporterbar vinst för att deklarera. Hal 's rådgivare rekommenderar att han sänker försäljningsintäkterna i åtta årliga räntor på $ 50 000 i stället för att deklarera 400 000 000 kronor på ett år.Så länge som avbetalningarna mottas konstruktivt varje år kommer denna metod att tillåta Hal att fortsätta att vara berättigad till skattekrediter och avdrag som klumpsumman skulle hindra honom från att ta emot. Rapportering Avbetalningsinkomstinkomst Avbetalningsinkomst kan uppdelas i tre separata kategorier: vinst, huvudstol och ränta. Var och en av dessa kategorier behandlas annorlunda på Form 1040.

Capital Gain
I ovanstående exempel måste Hal redovisa vinsten varje år som antingen lång eller kort sikt beroende på om vinsten var lång eller kort sikt i år av försäljningen. Långsiktiga vinster beskattas till lägre ränta medan kortfristiga vinster beskattas som vanligt inkomst. Eftersom Hal höll huset i fem år, blir vinsten i det här fallet långsiktigt. Om vinsten hade varit kortsiktig skulle Hal fortfarande beskattas på avbetalningsinkomsten till en lägre skattesats än vad han skulle om han var tvungen att deklarera enhetsvinsten. Det beror på att kortfristiga vinster beskattas som vanlig inkomst vid skattemottagarens högsta marginalskattesats. Vinsten från en avbetalningsförsäljning rapporteras på IRS Form 6252 och transporteras sedan till Schema D på Form 1040.

Ränta
Skattebetalare med avbetalningsinkomst måste också ta ut ränta för köparen till en kurs som är den lägsta av Den tillämpliga federala skattesatsen (eller 9% sammansatt halvårsvis). Köparen betalar ränta på obetalda avbetalningar tills balansen har blivit omhändertagen. Om Hal tar 9% på sin försäljning till köparen, kommer han också att ta emot och rapportera ungefär en extra $ 4 500 av ränteinkomster för varje $ 50 000-avdrag som ännu inte betalats. Räntan redovisas separat som vanliga ränteintäkter i Schema B. (

Not
: Om räntan inte redovisas separat, kommer IRS att betrakta en del av försäljningsintäkterna som ränta.) Principal < En del av varje avbetalningsförsäljning anses av IRS vara en skattefri avkastning av huvudmannen. Denna mängd kan bestämmas genom att beräkna uteslutningsförhållandet. Dela upp storleken av den faktiska vinsten till försäljningspriset, vilket i detta fall är $ 200 000 / $ 400 000, vilket ger ett uteslutningsförhållande på 50%. Helt enkelt multiplicera detta förhållande med beloppet av avbetalningen: Detta är det belopp som ska uteslutas från skatt eftersom det är utsetts till huvudansvarig. Därför returneras 25 000 kronor (50 000, 000 x 50%) av huvudmannen varje år. Ersättning och kontraktspris

Om köparen av fastigheten antar en hypotekslån eller någon annan anteckning med inköpen, måste fastighetsbasens prisgrundlag minskas med beloppet av hypotekslån / anteckningen. Till exempel, om hyresfastigheten som Hal sålde för 400 000 USD har ett lån på 100 000 USD, så är kontraktspriset reducerat till 300 000 000 (400 000 000 - 100 000 USD). Detta innebär att Hal endast kommer att ha $ 100 000 av den totala vinsten för att rapportera i rater.
Om beloppet på inteckning överstiger den totala justerade grunden för fastigheten, måste skillnaden redovisas som betalning under det första året och kontraktspriset ökar med det beloppet.Till exempel, om Hals egendom har ett inteckning på $ 250 000, kommer grunden för huset att vara $ 200 000 ($ 188 000 + $ 12 000). I så fall måste Hal rapportera en överbetalning på $ 50 000 under det första året utöver avbetalningsbetalningen. Kontraktspriset kommer då också att vara $ 250 000, vilket ger 150 000 dollar för en beskattningsbar vinst.

Slutsats
Det finns många regler och bestämmelser om avbetalningsförsäljning som måste följas noggrant. De som förstår reglerna kan emellertid behålla sin behörighet för många avdrag och krediter som annars måste förverkas. För mer information om underämnen som förändringar i försäljningspriset, kan de olika formerna som betalningar mottar ta, och när det är bättre att avstå från ett avtalsavtal och ta en klumpsumma betalar du istället på IRS-webbplatsen eller konsulterar din skatterådgivare.