Om du befinner dig på en köpares marknad eller säljarens marknad, så snart du hittar ett hus som känns som hemma, vill du köpa det så snart som möjligt. Det är dock inte så enkelt. Många finansiella frågor kommer att avgöra om du kommer att kunna köpa huset, liksom villkoren för ditt inteckning. Att veta denna information i förväg hjälper dig att fatta bättre beslut och kommer att göra ditt godkännande för hypotekslån gå smidigt och snabbt.

Finansiell förutsättning # 1: Ha en tillräcklig betalning

Din dröm om bostadsägande kan snabbt bli dashed om du inte kan ge tillräckligt med pengar för din förskottsbetalning.

"Långivare har skärpt kraven sedan den ekonomiska krisen 2008, säger Karen R. Jenkins, en certifierad bolåner som är VD och koncernchef för KRJ Consulting i Columbia, South Carolina. "Som ett resultat måste prospektiva låntagare som vill köpa ett hem ha en del" hud i spelet "för att kvalificera sig för ett hem", säger Jenkins att de flesta låneprogram kräver minst 3,5% nedbetalning.

Du kanske har känt personer som köpt hem tidigare utan att få betala - eller du kanske ens varit en av dessa personer. Det är ett mycket mindre sannolikt scenario idag, eftersom bankerna försöker begränsa risken för att låntagare misslyckas. "En låntagare med hud i spelet är mindre sannolikt att bli standard när det blir svårt", säger Stacey Alcorn, ägare och chefsjuka officer vid Boston-baserade LAER Realty Partners. När till exempel fastighetsvärden går ner, är en låntagare som har sparat sig i den fastigheten mer sannolikt att hänga på och rida ut stormen och väntar på att fastighetsvärden stiger igen, säger Alcorn. Å andra sidan, "en låntagare som har lagt ner nollpengar kommer sannolikt att bara gå ifrån fastigheten och låta banken ta det genom avskärmning. ”

Finansiell förutsättning # 2: Hitta en överkomlig räntesats

Under ditt hypotekslån kommer du sannolikt att betala tiotusentals dollar i intresse bara. Således kan man hitta en inteckning med låg ränta kan spara tusentals dollar på lång sikt. Ett bra verktyg för att undersöka och jämföra räntor är en hypoteksläkare som den nedan. Att använda en hypoteksläkare ger dig en uppfattning om dina potentiella kostnader innan du ens träffar en hypoteksmäklare.

Finansiell förutsättning # 3: Ha ett minsta acceptabelt kreditresultat

Din FICO-poäng kommer att spegla om du maximerar dina kreditkort och sen betalar dina räkningar, vilket kan vara ett annat finansiellt hinder för potentiella husägare som behöver ett lån. "FICO-poäng berättar för banken din förmåga att betala dina fakturor varje månad och hur mycket skuld du har.Om du är maximal på alla dina kreditkort kommer din FICO-poäng att vara låg och det kommer att skada dina chanser att få finansiering eftersom bankerna inte vill låna ut till någon som lever av kreditkort, säger Alcorn.

Vad anses vara ett acceptabelt FICO-poäng? Amy Tierce, Regional Vice President för Wintrust Mortgage i Needham, Mass., Konstaterar att även om FHA erbjuder finansiering till låntagare med en kreditpoäng så låg som 500, har de flesta långivare lagt sina egna krav. Så det kommer att bli en utmaning att hitta en långivare som kommer att arbeta med en låntagare med en kreditpoäng under 640. (Läs mer: Vad är ett bra kreditresultat? )

Maxed -out kreditkort är inte din enda fråga. "Om du är konsekvent 30, 60 eller 90 dagar sen på dina andra räkningar kommer dina kreditpoäng igen att vara låga och bankerna vill inte låna ut pengar till någon de kommer att behöva ständigt be för sina pengar", säger Alcorn , tillägger att "samlingar, konkurs eller avskärmning på din kredit berättar banken att du inte har något problem att renegera på dina skuldförpliktelser och, för att uttrycka det helt enkelt, vill de inte vara nästa. "

Finansiell förutsättning # 4: Har ett skuld-till-inkomst-förhållande mindre än eller lika med 43%

Husägare som överstiger sig kan sluta äta Ramen nudlar varje dag i ett hus som de eventuellt kan förlora. Det är viktigt att vara realistisk om vad du har råd med.

"Bankerna använder en skuldsättningsgrad för att avgöra om en låntagare har råd att köpa ett hem," säger Alcorn. "Till exempel, låt oss säga en låntagare tjänar $ 5 000 per månad. Banken vill inte ha din totala skuld, inklusive ny hypotekslån, plus din bilbetalning, kreditkortsbetalningar och andra månatliga skyldigheter, överstiga en viss procentandel av den inkomsten. "I januari 2014 införde Consumer Financial Protection Bureau regler som anger att skuldsättningsgraden inte får överstiga 43%. ) Men Alcorn varnar för att bara för att banken känner att du har råd med en viss hypotekslån, betyder det inte att du faktiskt kan . "Banken vet till exempel inte att du har en stor familj, eller barnomsorgskostnader eller åldrande föräldrar som du bryr dig om. Det är viktigt att ha ett uppriktigt samtal om dina månatliga betalningar med ditt hypotekslag, så att du inte kommer in över huvudet. "

Jenkins instämmer och tillägger att" det finns ytterligare kostnader för att äga ett hem som du inte kan ådra sig vid uthyrning. Var noga med att beräkna alla månatliga utgifter och skulder och låt din budget göra det slutliga beslutet om vad du bekvämt har råd med att betala. "

Finansiell förutsättning # 5: Har förmåga att betala stängningskostnader

Det finns många avgifter i samband med ett bostadslån, och du kan vara för en oförskämd finansiell uppvaknande om du inte vet på förhand vad man kan förvänta sig.

Även om stängningskostnaderna varierar från långivare till långivare och statligt till statligt "betalar låntagare för bedömningen, kreditupplysningen, advokat- / slutombudsavgifterna, registreringsavgifter och bearbetnings- / försäkringsavgifter", säger Alcorn och tillägger stängningskostnader är vanligtvis 1% av lånebeloppet.

Men Jenkins säger att avgifter kan vara så mycket som 3%. "Långivare är nu skyldiga att ge dig en omfattande" god tro uppskattning "av avgifterna du kommer att drabbas av ett visst lån. Reglerna är också strängare på långivarens uppskattningar, och det finns mycket lite utrymme för de avgifter som citeras att byta vid stängbordet. "Hon uppmanar homebuyers att granska god tro uppskattning och ställa frågor om du är osäker på vad en viss avgift representerar.

Finansiell förutsättning # 6: Har krävt finansiell dokumentation

Otillräcklig dokumentation kan fördröja eller till och med stoppa godkännandeproceduren för lån, så du måste ta reda på vad du måste ta med till bordet.

"Din långivare ska ha en fullständig och fullständig checklista över nödvändig dokumentation för att stödja din låneansökan beroende på din anställnings- och inkomstsituation, säger Tierce. "Om du börjar med ett förhandsgodkännande, se till att långivaren frågar efter all dokumentation för processen, eftersom ett förhandsgodkännande utan grundlig dokumentationskontroll är värdelös. Något kan missas, vilket kan leda till att ditt lån avvisas senare om förhandsgodkännandeprocessen inte är extremt väl dokumenterad. "

Vad är förhandsgodkännande? Enligt Jenkins är det "preliminärt godkännande baserat på vad låntagaren säger" på ansökan (inkomst, skuld, tillgångar, sysselsättning etc.). Den faktiska godkännandeprocessen validerar intäkter, tillgångar och skulder med olika metoder som lön stubber, skattedeklarationer, bankredovisningar, W2s och anställningsverifieringar. "

Tierce tillägger att" på konkurrensutsatta marknader kommer säljare och fastighetsmäklare inte ens att överväga ett erbjudande utan att veta att köparen är förhandsgods. "Ytterligare dokument kan vara begärt vid ett senare tillfälle eller under hela processen. "Försvarsprocessen är uttömmande och vissa dokument kan ta upp frågor eller problem som kräver ytterligare dokumentation. Ta bara ett djupt andetag och ge långivaren allt de begär, så fort som möjligt, för att få ditt godkännande färdigt. "

Bottom Line

Innan du kan tänka på att köpa drömmarnas hem måste du vara säker på att dina finanser är i ordning och att du har förberett klokt och noggrant befo Återigen godkänns processen.