Samtidigt som du äger ett hem är den amerikanska drömmen, kan det vara mer som en mardröm som gör månatliga hypotekslån för en stor del av ditt vuxna liv. Särskilt när du överväger de extra tusen du betalar i ränta genom åren.

Till exempel, enligt Federal Reserve Board, om du har en $ 200.000-hypotekslån med 6% ränta i 30 år har du betalat 231, 640 i ränta under lånets löptid. Med andra ord har du betalat för huset två gånger.

Å andra sidan, med att minska längden på din inteckning gör det möjligt att släppa sig fritt från den bollen och kedjan tidigare, och det frigör också dina pengar för besparingar, aktier, semester och allt annat du skulle hellre göra med det.

Om du letar efter ett nytt hem eller söker efter sätt att betala ner din nuvarande inteckning, fortsätt läsa för att upptäcka 5 sätt att betala ner din hypotekslån snabbare och börja njuta av en ny nivå av ekonomisk frihet. För att inte tala om, är du en av de få husägare som faktiskt "äger" sitt hem.

Tips: När du köper ditt hem väljer du ett 15-årigt hypotekslån. En 15-årig hypotekslån kommer att kräva en högre månadsbetalning, men det är väl värt att offret, om du har råd att göra det.

"Det finns flera fördelar med ett 15-årigt inteckning. Strax utanför flaggan kommer du generellt att ha en lägre ränta än med ett 30-årigt inteckning, säger Jon Gibson, på San Jose, Kalifornien-baserade Move, Inc. Gibson tillägger: "Du kommer också att betala mycket mindre totalintresse under lånets liv sedan termen är så mycket kortare. ”

Till exempel kommer en husägare med ett 30-årigt lån på 3 67% att betala $ 162, 729 i ränta under lånets livstid. Men en husägare med en 15-årig inteckning på 3. 67% kommer bara betala $ 75, 467 i hypotekslån.

Tips # 2: Undvik Justerbar Hypotekslån

Justerbar räntesats är frestande, men i det långa loppet kan du spela rysk roulette.

"Justerbara räntelån (ARM) har vanligtvis lägre räntor och lägre månatliga betalningar än en 30-årig fast inteckning", säger Gibson. "Men eftersom räntan kan förändras finns det risk för att du kommer att hamna med en högre betalning än vad du planerat för. I många fall är ett fast räntepapper ett bättre långsiktigt val. "

Lyckligtvis säger Gibson att de flesta ARM har en gräns för hur högt de kan anpassa, och han avslutar:" Om du bestämmer dig för att gå vidare med en ARM, se till att du vet hur hög den kan gå och att du är bekväm gör den betalningen. "

Så finns det omständigheter där justerbar räntesats är bra?

Enligt Carrie Ramirez, filialchef på Castle and Cook Mortgage i San Antonio, Texas, medan ARM bör undvikas på konventionella lån, ibland är de en bra idé för statslån."Det finns" bra "ARM-produkter för militären och för första gången homebuyers som inte planerar att stanna i deras hus i mer än 5 år. "

Tips # 3: Överväga refinansiering

Om du redan är låst i en oönskad inteckningssituation, är refinansiering ett sätt att minska din inteckning och betala av det snabbare.

"Refinansiering av din inteckning är ett bra alternativ om du kan sänka ränten eller byta till förmånligare lånevillkor", säger Gibson. Han säger också att det senaste året "har vissa husägare faktiskt kunnat refinansiera till en lägre ränta och byta till en kortare låneperiod så att de behåller samma månatliga betalning, men betala av inteckning på kortare tid. "

Ramirez håller med om att refinansiering är ett bra alternativ, men endast om besparingarna uppväger avgifterna. "Tanken att sänka en ränta kan låta bra men om det tar 4 år att återhämta avgifterna för att refinansiera hypotekslånet, är det inte ett bra beslut." Enligt Federal Reserve kan refinansieringsavgifter inkludera ansökan avgifter som sträcker sig från $ 75 till $ 300; lånets ursprungsavgifter som kan sträcka sig från 0% till 1,5% av låneansvarig, poäng som kostar mellan 0% och 3% av låneansvarig, och bedömningsavgifter som sträcker sig från $ 300 till $ 700 . Andra kostnader inkluderar inspektionsavgifter, som sträcker sig från $ 175 till $ 350; advokat granskning / stängning avgifter, som kostar $ 500 till $ 1, 000; husägare försäkring, allt från $ 300 till $ 1, 000; och titel sökning och titel försäkring, som kan kosta från $ 700 till $ 900.

Tips # 4: Öka din månatliga betalning

Betala mer än det månatliga lägsta beloppet på din inteckning kan hjälpa dig att betala av din inteckning snabbare.

"Så länge som din inteckning har någon straff för tidig utbetalning, gör du extra betalningar mot din revisor, det är ett bra sätt att minska den totala kostnaden för ditt inteckning, säger Gibson." Han förklarar "Genom att betala av huvudmannen kommer du att minska räntesatsen och du kommer att betala av din inteckning på kortare tid. Det liknar fördelarna med ett 15-årigt inteckning utan att du ska göra högre betalningar varje månad. "

Ramirez håller med och säger att antingen betala lite extra varje månad eller att göra extra 1 till 2 betalningar per år kommer definitivt att göra ett problem i hypotekslånet. 999 Gibson rekommenderar emellertid husägare att komma ihåg att den faktiska räntan kommer att förbli detsamma, men räntebetalningarna kommer att gå ner när du betalar ner huvudstolen.

Så hur mycket kan du spara genom att betala mer än minimibeloppet? Federal Reserve noterar att betala en extra $ 50 per månad på 30 -år lån på 6 procent ränta skulle minska varaktigheten av lånet med 3 år och spara dig mer än 27 000 dollar i räntekostnader.

Tips # 5: Gör tvåveckorsbetalningar

Även om du inte kan refinansiera och du inte kan betala mer än det lägsta beloppet varje månad, kan du fortfarande minska ditt inteckning bara genom att dela upp betalningarna.

Enligt Gibson kommer "Att göra tvåveckorsbetalningar minskar den totala tid som du kommer att betala din inteckning - upp till flera år tidigare för en 30-årig inteckning."Det betyder också att den totala kostnaden för inteckning kommer att minskas eftersom det räntebelopp du betalar kommer att vara mindre och Gibson säger att det ger samma fördel som att göra extra huvudbetalningar varje månad eller ha en 15-årig inteckning.

Så hur fungerar det här? Om du betalar halva hypotekslånet varannan vecka har du gjort 26 halvbetalningar eller 13 månatliga betalningar i slutet av varje år. Detta motsvarar att göra en extra betalning varje år.

Bottom Line

Det finns ett antal sätt att klokt betala ner din inteckning, vilket kan spara dig tusentals dollar i ränta.