Fastighetsinvesteringar (REITs) är ett viktigt övervägande vid uppbyggnad av eget kapital eller ränteportfölj. De ger större diversifiering, potentiellt högre totalavkastning och / eller lägre totalrisk. Kort sagt, deras förmåga att generera utdelningsinkomster tillsammans med kapital appreciering gör dem till en utmärkt motvikt mot aktier, obligationer och kontanter. REITs äger och / eller hanterar inkomstproducerande kommersiella fastigheter, oavsett om det är fastigheterna själva eller inteckningarna på dessa fastigheter. Du kan investera i företagen individuellt eller genom en börshandlade fond eller fond. Det finns många typer av REITs tillgängliga. Här tittar vi på några av de viktigaste och deras historiska avkastning. I slutet av denna artikel borde du ha en bättre uppfattning när och vad man ska köpa.

Historiska avkastning på REITs

Fastighetsinvesteringar är historiskt en av de mest fördelaktiga tillgångsklasserna som finns tillgängliga. FTSE NAREIT Equity REIT Index är vad de flesta investerare använder för att mäta prestanda på USAs fastighetsmarknad. Mellan 1990 och 2010 var indexets genomsnittliga årliga avkastning 9,9%, den andra enbart till mid-cap-aktierna, vilket i genomsnitt var 10,3% per år under samma period. Till rätta förvaltas räntebärande tillgångar med 7% årlig avkastning och råvaror bara 4, 5% per år. Fastigheter var den värsta aktören av åtta tillgångsklasser på bara två år av tjugo år. Fast inkomst var å andra sidan den värsta artisten sex gånger under samma 20-åriga period.

Nyligen var det treåriga genomsnittet för REITs mellan mars 2013 och mars 2016 i linje med genomsnittet under 20-årsperioden och klockat på 9. 85% över den tiden. Historiskt sett har investerare som letar efter avkastning gjort bättre investeringar i fastigheter än ränteintäkter, den traditionella tillgångsklassen för detta ändamål. En noggrant konstruerad portfölj bör överväga båda. (Läs mer om hur man bedömer en fastighetsinvesteringsförtroende.)

Retail REITs

Cirka 24% av REIT-investeringarna finns i köpcentra och fristående detaljhandel. Detta representerar den enskilt största investeringen per typ i Amerika. Oavsett köpcentrum du ofta, är det sannolikt som ägs av en REIT. När man överväger en investering i detaljhandel, måste man först undersöka detaljhandeln själv. Är det ekonomiskt hälsosamt för närvarande och vad är framtidsutsikterna?

Det är viktigt att komma ihåg att REITs i detaljhandeln ger pengar från hyran som de tar ut hyresgästerna. Om återförsäljare upplever kassaflödesproblem på grund av dålig försäljning är det möjligt att de kan försena eller till och med standard på de månatliga betalningarna, så småningom tvingas bli konkurs. Vid den tiden måste en ny hyresgäst hittas, vilket aldrig är lätt.Därför är det viktigt att du investerar i REITs med de starkaste ankarehyresgästerna. Dessa inkluderar livsmedelsbutiker och hemförbättringsbutiker.

När du har gjort din branschbedömning bör ditt fokus vända sig till REITs själva. Liksom varje investering är det viktigt att de har bra vinster, starka balansräkningar och så lite skuld som möjligt, särskilt den kortfristiga sorten. I en dålig ekonomi kommer REITs med betydande kassapositioner att presenteras med möjligheter att köpa bra fastigheter till misshandlade priser. De bäst kända företagen kommer att dra nytta av detta.

Det sägs att det finns längre sikt bekymmer för detaljhandeln REIT-rummet genom att shoppa alltmer skiftar på nätet i motsats till köpcentrets modell. Ägare av rymden har fortsatt att förnya sig för att fylla sitt utrymme med kontor och andra icke-detaljhandelsinriktade hyresgäster, men delsektorn är under press. (För mer inblick i kommersiella fastigheter, kolla in 7 steg till en kommersiell fastighetsmäklare.)

Bostads REITs

Dessa är REITs som äger och driver flerfamiljslägenheter och bygghus. När man vill investera i denna typ av REIT, bör man överväga flera faktorer innan man hoppar in. Till exempel är de bästa lägenhetsmarknaderna en tendens att vara där bostadspriserna är låga i förhållande till resten av landet. På platser som New York och Los Angeles tvingar den höga kostnaden för enskilda hem mer människor att hyra, vilket driver upp det pris som hyresvärdarna kan debitera varje månad. Som ett resultat tenderar de största bostadsområdena att fokusera på stora stadscentrum.

Inom varje enskild marknad borde investerare leta efter befolkning och sysselsättningstillväxt. I allmänhet när det finns en nettoinflöde av människor till en stad beror det på att arbetstillfällen är tillgängliga och ekonomin växer. En fallande ledighet i kombination med stigande hyror är ett tecken på att efterfrågan förbättras. Så länge som lägenhetsutbudet på en viss marknad är fortsatt låg och efterfrågan fortsätter att stiga, borde bostadsrätterna fungera bra. Som med alla företag gör de som har de starkaste balansräkningarna och det tillgängliga kapitalet normalt det bästa.

Hälsovård REITs

Hälso- och sjukvård REITs kommer att vara en intressant undersektor att titta på när amerikaner åldras och kostnaderna för sjukvård fortsätter att klättra. Hälsovård REITs investerar i fastigheter på sjukhus, sjukhus, vårdhem och pension. Framgången för denna fastighet är direkt knutet till hälsovårdssystemet. En majoritet av operatörerna av dessa anläggningar är beroende av beläggningsavgifter, Medicare och Medicaid-ersättningar samt privatlön. Så länge finansieringen av sjukvården är ett frågetecken, så är hälsovårdssystemet.

Saker du ska leta efter inom hälsovårdssystemet REIT inkluderar en diversifierad kundgrupp samt investeringar i ett antal olika egendomstyper. Fokus är bra i en utsträckning, men det sprider din risk. I allmänhet är en ökning av efterfrågan på sjukvårdstjänster (som bör ske med en åldrande befolkning) bra för sjukvårdsfastigheter.Därför söker vi utöver kund- och fastighetsdifferensiering företag för vilka vårdvårdserfarenhet är betydande, vars balansräkningar är starka och vars tillgång till lågkostnadskapital är hög.

Kontor REITs

Kontor REITs investerar i kontorsbyggnader. De får hyresintäkter från hyresgäster som vanligtvis har tecknat långsiktiga hyresavtal. Fyra frågor kommer i åtanke för alla som är intresserade av att investera i ett kontor REIT

1. Vad är ekonomin och hur hög är arbetslösheten?
2. Vad är lediga platser som?
3. Hur är det område där REIT investerar ekonomiskt?
4. Hur mycket kapital har det för förvärv?

Försök hitta REITs som investerar i ekonomiska fäste. Det är bättre att äga en massa genomsnittliga byggnader i Washington, D. C., än att det är eget huvudkontor i Detroit, till exempel. (Mer om kommersiell fastighet, se Find Fortune In Commerical Real Estate . )

REITs för realkreditlån

Cirka 10% av REIT-investeringarna är i inteckningar i motsats till fastigheten själv. De mest kända men inte nödvändigtvis de största investeringarna är Fannie Mae och Freddie Mac, statligt sponsrade företag som köper inteckningar på sekundärmarknaden.

Men bara för att denna typ av REIT investerar i inteckningar istället för eget kapital betyder inte att det kommer utan risker. En ökning av räntorna skulle innebära en minskning av REIT-bokföringsvärden, lägre aktiekurser. Dessutom har reit-realkreditlån en betydande del av sitt kapital genom säkrade och osäkra skuldförbindelser. Om räntorna stiger kommer framtida finansiering att vara dyrare, vilket minskar värdet på en portfölj av lån. I en lågränta miljö med utsikter till stigande räntor handlar de flesta hypotekslån REITs till en rabatt till substansvärdet per aktie. Tricket är att hitta rätt. (Läs mer om effekterna av räntorna i Effekten av räntor på fastighetsplaceringar . )

Nycklarna för att bedöma vilken REIT som helst

Jag har pratat om specifika typer av REITs som liksom vad man ska leta efter när man investerar i dem. Det finns dock några saker att tänka på när du bedömer någon REIT. De inkluderar följande:

1. REITs är äkta totalavkastningsinvesteringar. De ger höga utdelningsposter tillsammans med måttlig långsiktig kapitaltillskott. Leta efter företag som har gjort ett bra jobb historiskt för att ge båda.
2. Till skillnad från traditionell fastighet handlas många REITs på börser. Du får diversifieringen fastigheter ger utan att vara låst på lång sikt. Likviditetsfrågor.
3. Avskrivningar tenderar att överskatta en investerings nedgång i fastighetsvärdet. I stället för att använda utdelningsgraden (vilken utdelning investerare använder) för att bedöma ett REIT, bör man i stället se på sina medel från verksamheten (FFO). Detta definieras som nettoresultat minus försäljningen av fastigheter i ett givet år och avskrivningar. Ta bara utdelningen per aktie och dela av FFO per aktie.Ju högre avkastning desto bättre.
4. Stark ledning gör skillnad. Leta efter företag som har funnits en stund eller åtminstone haft ett ledningsgrupp med massor av erfarenhet.
5. Kvalitetsräkning. Investera bara i REITs med bra fastigheter och hyresgäster.
6. Överväga att köpa en fond eller ETF som investerar i REITs, och lämna forskning och köpa till proffsen.

Bottom Line

Den federala regeringen gjorde det möjligt för investerare att köpa till stora kommersiella fastighetsprojekt så långt tillbaka som 1960. Men under det senaste decenniet har enskilda investerare tagit fast REITs. Skälet till detta är låga räntesatser, vilket tvingade investerare att se bortom obligationer för inkomstproducerande investeringar, tillkomsten av börshandlade och fonder med inriktning på fastigheter och fram till fastighetsmeltningen 2007-08 en ofördelaktig aptit på en del av amerikanerna att äga fastigheter och andra materiella tillgångar. REITs, liksom alla andra investeringar under 2008, led mycket. Men trots detta fortsätter de att vara ett utmärkt komplement till någon diversifierad portfölj.

För relaterad läsning, ta en titt på Grunderna för REIT-beskattning och få en rundtursinvestering med internationella REITs.