De marknadsförs som en lösning på äldres pengeproblem eller ett sätt att fullt ut njuta av pensionering. Men omvända inteckningar kan vara svåra att förstå, och avgifter och räntor kan använda en betydande del av en husägares eget kapital. För många äldre vuxna finns det bättre lösningar på ekonomisk kamp. (Obs! Riktlinjerna i denna artikel hänvisar till bostadsräntebindningar (HECM), som stöds av Federal Housing Administration [FHA] och är den mest populära typen. För mer information om HECM, se Regler för att få en FHA Reverse Mortgage . För att lära dig mer om de andra, se Vad är de olika typerna av omvända hypotekslån? )

5 skäl att säga "nej"

Här är fem situationer där en omvänd inteckning är förmodligen en dålig idé.

1. Du vill lämna ditt hem till dina arvingar.

När du lämnar bort en omvänd hypotekslån i ditt namn kommer lånet att betalas. För att betala av lånet blir banken ägare till ditt hem genom att avskärma det och säljer sedan ditt hem för att få tillbaka pengarna till dig. Om hemmet säljer för mer än din utestående lånebalans vid din dödsfall, går skillnaden till dina arvingar. Om det säljs för mindre, går ingenting till dina arvingar, och FHA försäkring täcker långivarens brist. Det är därför som låntagare måste betala hypotekslånsförsäkringar på omvänd hemlån.

Att ta ut en omvänd inteckning komplicerar allvarligt saker om du vill lämna ditt hem till dina barn (eller andra arvingar) eller om någon hoppades att ärva ditt hem. Kanske bor du fortfarande i hemmet du höjde din dotter in, och hon vill höja sin egen familj i den efter att du skickat vidare. Med en omvänd hypotekslån är det enda sättet som din dotter kan hålla hemmet i familjen att betala av lånet. Beviljas, hon behöver inte betala mer än hemmet är värt, även om din lånebalans är högre än hemets beräknade värde. Men hon kanske inte har råd med den kostnaden ur fickan. Hon kanske inte kvalificerar sig för en traditionell inteckning för att köpa huset, vilket skulle vara ett annat sätt att säkra ägande. Familjen hemmet skulle då säljas till en främling för att tillfredsställa den omvända hypoteksskulden.

2. Du bor med någon.

Bor en maka, släkting, rumskompis, vän eller boarder i hemmet som du vill ta ut en omvänd inteckning på? Om så är fallet - och om den personen inte är på lånet med dig - kommer han eller hon inte att ha en plats att leva efter att du förflutit. Den personen kommer inte ens att kunna leva där om du flyttar ut. En av villkoren för en omvänd hypotekslån är att låntagaren måste bo i hemmet som sin primära bostad. Om låntagaren passerar, säljer hemmet eller flyttar, lånet förfaller. Och om någon som bor hos dig inte är minst 62, kan han eller hon inte vara låntagare på omvänd inteckning.

Dessa lånvillkor borde inte hindra dig från att få en omvänd inteckning om personen som bor hos dig kan flytta ut och hyra en annan plats. Men det borde ge dig paus om den personen är en släkting eller din make, som har en känslomässig koppling till hemmet och beror ekonomiskt på att kunna bo där. (För mer om detta ämne, se Reverse Mortgage: Kan din änka (er) förlora huset? )

3. Du behöver pengar för medicinska räkningar.

Ett dyrt hälsotillstånd kan få pensionärer att vända sig till omvända hypotekslån som ett sätt att betala sina medicinska räkningar.

"Fonderna kan hjälpa dig om du är tillräckligt bra för att stanna kvar i ditt hem", säger ReKeithen Miller, en certifierad finansiell planerare och portföljchef med Palisades Hudson Financial Group i Atlanta. Men om din hälsa blir så dålig att du inte längre kan bo i ditt hem, måste du betala tillbaka omvända inteckning eftersom, som nämnts ovan, långivare kräver att låntagare bor i hemmet som sin primära bostad. "Det betyder att du kan behöva betala tillbaka inte bara när du kommer att behöva pengarna mest," säger Miller.

Förflyttning till ett vårdhem eller assisterat boende i 12 månader eller mer anses vara en permanent flyttning enligt omvänd hypotekslån. Låntagare är skyldiga att certifiera skriftligen varje år att de fortfarande lever i hemmet som de lånar emot. Om du inte kan betala tillbaka det omvända lånet, kommer långivaren att avskärma hemma och sälja det för att återbetala lånet.

4. Du kan flytta snart.

Om din hälsa inte har varit så bra på senare tid bör du överväga om du kanske är tvungen att flytta inom en snar framtid för att närma sig dina nära och kära som kan ta hand om dig eller att bo i en anläggning där du kan nå nivån av vård du behöver. (Se Hur man väljer rätt vårdhem och Alternativ till vårdhem för information om några av dessa alternativ.)

Om du funderar på att flytta - på grund av din hälsa eller av någon annan anledning - en omvänd inteckning är sannolikt inte en bra idé. De höga kostnaderna för förskott kan göra det här lånet en dålig affär på kort sikt. Dessa kostnader inkluderar utlåningsavgifter, varav den största är lånets ursprungsavgift; up-front hypotekslån försäkring och löpande hypotekslån försäkringspremier; och stängningskostnader, även kallade avvecklingskostnader, som inkluderar egendomsförsäkring, hemgranskningsavgift och heminspektionsavgift.

En omvänd hypotekslån förfaller om du flyttar ut eller säljer fastigheten. Du har sedan sex månader att betala tillbaka lånet. Varje försäljning går över vad du är skyldig att hålla, men du skulle få mycket mer från att sälja ditt hem om du inte nyligen betalat tusentals dollar i omvända hypotekskostnader.

5. Du har inte råd med fastighetsskatt, husägare försäkring och hemunderhåll.

Om du inte har råd att hålla fast vid din fastighetsskatt, betala dina husägares försäkringspremier och behålla ditt hem i gott skick, bör du inte få en omvänd hypotekslån.Underlåtenhet att fortsätta i något av dessa områden betyder att långivaren kan ringa omvända hypotekslån och du kan förlora ditt hem. Vissa platser har fastighetsskatteprogram för seniorer som kan lösa dina problem med kontantflödet. Faktum är att några av dessa program faktiskt är en litet använt typ av omvänd inteckning som kallas en enkelriktad omvänd inteckning. Dessutom har vissa städer program för att hjälpa låginkomstsledare med hemreparationer. Men du är på egen hand för husägare försäkring.

Bottom Line

Om du behöver pengar, men en omvänd inteckning verkar som en dålig idé, vet att det inte är ditt enda alternativ. Att sälja ditt hem och minska till något mer överkomligt är ett alternativ. Det kan inte vara emotionellt tilltalande, men det kan lindra din ekonomiska stress. Du kan använda intäkterna för att köpa ett billigare hus eller lägenhet med lägre underhålls- och nyttjandekostnader, eller hyra istället för att undvika stora kostnader för bostadsrätter som fastighetsskatter, försäkringar och reparationer. För mer, se 5 översta alternativ till ett omvänd belopp .

Det är också en bra idé att granska alla dina återkommande kostnader och leta efter sätt att skära ner. Kan du använda kuponger och bygga din inköpslista kring försäljning för att skära din maträkning? Har din stad ett fastighetsskatteprogram för seniorer? Andra möjligheter är att få ett hem-eget kapitallån eller eget kapital, eller refinansiera med ett traditionellt terminslån. Dessa alternativ kan ge pengar om du kan kvalificera dig för ett lån och göra de månatliga betalningarna. (Läs mer om skillnaderna i Jämförande Reverse Mortgage vs Forward Mortgages och Vad är skillnaderna mellan ett HELOC-konto och ett eget kapitallån? )