Fastigheter utgör en betydande del av de flesta människors förmögenhet, och detta gäller särskilt för många husägare i USA. Enligt den senaste undersökningen av konsumentfinanserna av Federal Reserve, 65. 2% av amerikanska familjer äger sin egen primära bostad. Fastighetsmarknadens storlek och omfattning gör det till en attraktiv och lukrativ sektor för många investerare. Denna artikel kommer att se på några av de viktigaste faktorerna som påverkar fastighetsmarknaden och de olika investeringar som finns tillgängliga.

- 9 ->

TUTORIAL: Exploring Real Estate Investments

Faktorer som påverkar fastigheter

Demografi

Demografi är de data som beskriver befolkningens sammansättning, såsom ålder, ras , kön, inkomst, migrationsmönster och befolkningstillväxt. Denna statistik är en ofta förbisedd men betydande faktor som påverkar hur fastigheter är prissatta och vilka typer av fastigheter är efterfrågan. Stora förändringar i en nations demografi kan få stor inverkan på fastighetsutvecklingen i flera årtionden.

Till exempel är de babyboomers som föddes mellan 1945 och 1964 ett exempel på en demografisk trend med potential att väsentligt påverka fastighetsmarknaden. Övergången av dessa babyboomers till pension är en av de mer intressanta generationsutvecklingarna under förra seklet, och pensionen för dessa babyboomers, som började tillbaka 2010, kommer att märkas på marknaden under årtionden framöver. (För mer om baby-boomer trenden, se Boomers: Twisting The Retirement Mindset .)

Det finns många sätt att den här typen av demografisk förändring kan påverka fastighetsmarknaden, men för en investerare kan några viktiga frågor ställas: i) Hur skulle detta påverka efterfrågan på bostäder i populära semesterområden som fler börjar börja gå i pension? Eller ii) Hur skulle detta påverka efterfrågan på större bostäder om inkomsterna är mindre och barnen har flyttat ut? Dessa och andra frågor kan hjälpa investerare att begränsa typen och placeringen av potentiellt önskvärda fastighetsinvesteringar långt innan trenden har börjat.

Räntor

Räntorna har också stor inverkan på fastighetsmarknaden. Om du funderar på att köpa ett hem med en inteckning är det fördelaktigt att undersöka räntesatser med hjälp av en hypotekslånsberäknare. Ränteförändringar kan i hög grad påverka en persons förmåga att köpa en bostadsfastighet. Det beror på att de lägre räntorna går, desto lägre blir kostnaden för att få ett inteckning att köpa ett hem, vilket skapar en ökad efterfrågan på fastigheter, vilket igen pressar upp priserna.

Det är viktigt att notera att när räntorna stiger, ökar kostnaden för att få en hypotekslån, vilket sänker efterfrågan och priserna på fastigheter.Men när man tittar på effekterna av räntorna på en aktieinvestering som ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT), snarare än på bostadsfastigheter, kan förhållandet ses som ett likvidations förhållande till räntorna. När räntorna minskar ökar värdet på ett obligationslån eftersom dess kupongränta blir mer önskvärt, och när räntorna ökar minskar värdet på obligationer. På samma sätt, när räntan minskar på marknaden blir REITs höga avkastningar mer attraktiva och deras värde går upp. När räntorna ökar blir avkastningen på en REIT mindre attraktiv och det dämpar sitt värde. (För mer information om dessa effekter, se Hur räntor påverkar fastighetsvärden .)

Ekonomin

En annan viktig faktor som påverkar värdet på fastigheter är ekonomins övergripande hälsa. Detta mäts vanligtvis av ekonomiska indikatorer som BNP, sysselsättningsdata, tillverkningsverksamhet, priser på varor etc. Bredvid, när ekonomin är trög är det också fastigheter.

Ekonomins konjunktur kan dock ha varierande effekter på olika typer av fastigheter. Om en REIT exempelvis har en större andel av sina investeringar i hotell skulle de typiskt bli mer påverkad av en ekonomisk nedgång än en REIT som hade investerat i kontorsbyggnader. Hotell är en form av egendom som är mycket känslig för ekonomisk verksamhet på grund av den typ av leasingstruktur som är inneboende i verksamheten. Att hyra ett hotellrum kan ses som en form av kortfristig leasing som enkelt kan undvikas av hotellkunder om ekonomin ska göra dåligt. Å andra sidan har kontorshyresgäster i allmänhet långsiktiga leasingavtal som inte kan ändras i mitten av en ekonomisk nedgång. Även om du borde vara medveten om den del av cykeln som ekonomin ligger i, borde du också vara medveten om fastighetsfastighetens känslighet för konjunkturcykeln.

Regeringspolitik / Subventioner

Lagstiftning är också en annan faktor som kan få en stor inverkan på efterfrågan på fastigheter och priser. Skattekrediter, avdrag och subventioner är några av de sätt som regeringen tillfälligt kan öka efterfrågan på fastigheter så länge de är på plats. Att vara medveten om rådande incitament för nuvarande regering kan hjälpa dig att bestämma förändringar i utbud och efterfrågan och identifiera potentiellt falska trender. Till exempel introducerade USA: s regering 2009 en första gångs hemboers skattekredit till husägare i ett försök att starta hemförsäljningen i en trög ekonomi (endast de som köpt bostäder mellan 2008-2010 är berättigade). Enligt National Association of Realtors (NAR) ledde detta skatteincitament ensam till 900 000 homebuyers att köpa hem. Det var en ganska stor ökning, även om den var tillfällig, och utan att veta ökningen var ett resultat av skatteincitamentet, kan du sluta sluta med att efterfrågan på bostäder gick upp på grund av andra faktorer.

Vad är den bästa investeringen?

Fastighetsmarknadens storlek och skala gör den till en attraktiv och lukrativ marknad för många investerare.Investerare kan investera direkt i fysisk fastighet eller välja att investera indirekt genom förvaltade medel. Att investera direkt i fastigheter innebär att man köper bostads- eller kommersiell egendom för att kunna använda som inkomstproducerande egendom eller för vidareförsäljning i framtiden. Indirekta sätt att investera i fastighetsmarknaden är att investera i fastighetsinvesteringar (REIT), fastighetsmäklare (ETF), fastighetsfonder (CREFs) och infrastrukturfonder. På grund av den högre likviditeten som finns på marknaden, de lägre transaktionskostnaderna och lägre kapitalkrav föredrar genomsnittliga investerare att indirekt investera i fastigheter. (Läs mer om hur man kan tjäna på bostadsmarknaden, läs Enkla sätt att investera i fastigheter . )

Bottom Line

Denna artikel introducerade några av de högre nivå faktorer som spelar en viktig roll för att flytta fastighetsmarknaden, men det finns också mer komplexa delar som kommer att spela. Och även om några av de ovannämnda faktorerna tyder på en tydlig relation mellan faktorn och marknaden, kan resultaten i praktiken vara mycket olika. Att förstå de viktigaste faktorerna som driver fastighetsmarknaden är dock viktigt för att göra en omfattande utvärdering av en eventuell investering.

(För mer om detta ämne, läs Tjäna pengar i bostadsfastigheter och Hitta Fortune i kommersiella fastigheter .