Investering i inkomstgenererande fastigheter innebär marknadsdata och en viss subjektivitet. Ett av de viktigaste antagandena som en fastighetsinvesterare måste göra vid värdering av fastigheter är att välja en lämplig kapitaliseringsgrad, vilket är den avkastning som krävs på fastigheter, med avdrag för värderingar eller avskrivningar.

Enkelt uttryckt är det den ränta som tillämpas på netto rörelseintäkter för att bestämma nuvärdet av en fastighet.

- 9 ->

TUTORIAL : Utforska fastighetsinvesteringar

Beräkning med aktiveringsfrekvens

Till exempel om en fastighet som förväntas generera ett nettoöverskott (NOI) på 1 miljon dollar över nästa tio år diskonteras till en kapitaliseringsgrad på 14%, kommer fastighetsvärdet på fastigheten att fastställas till $ 1 000 000 /. 14 = $ 7, 142, 857, var var nettoresultatet dividerat med den totala kapitaliseringsräntan är lika med marknadsvärdet.

Marknadsvärdet $ 7, 142, 857 representerar en hel del om fastigheten säljer på 6 dollar. 5 miljoner och det skulle vara en dålig affär om försäljningspriset är 8 miljoner dollar.

Fastställande av kapitaliseringsräntan är en av de viktigaste värdena vid värdering av en inkomstgenererande egendom. Det finns flera metoder som investerare kan använda för att hitta en lämplig aktiveringsgrad.

Market-Extraction Method

Denna metod förutsätter att det finns aktuellt, lättillgängligt rörelseresultat och försäljningsprisinformation om jämförbara inkomstgenererande egenskaper. Fördelen med marknadsutvinningsmetoden är att kapitaliseringsgraden gör direktinkapitaliseringen mer meningsfull.

Det är relativt enkelt att bestämma kapitaliseringsgraden här. Anta att en investerare överväger att köpa på en parkeringsplats som förväntas generera 500 000 000 kronor i rörelseresultatet. I området finns tre befintliga jämförbara inkomstegenererande parkeringsplatser.

1. Parkeringsplats 1 har ett rörelseresultat på 250 000 USD och ett försäljningspris på 3 miljoner dollar. I detta fall är kapitaliseringsfrekvensen: $ 250 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. Parkeringsplats 2 har ett rörelseresultat på 400 000 USD och ett försäljningspris på 3 USD. 95 miljoner. Kapitaliseringsgraden är: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. Parkeringsplats 3 har ett rörelseresultat på 185 MUSD och ett försäljningspris på 2 MUSD. Kapitaliseringsgraden är: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Baserat på de beräknade skattesatserna för dessa tre jämförbara fastigheter (8. 33, 10. 13 och 9. 25%) skulle en total kapitalisering på 9,4% vara en rimlig representation av marknaden. Med hjälp av denna kapitaliseringskurs kunde en investerare bestämma fastighetsvärdet på fastigheten. Parkeringsplatsen investeringsmöjlighet skulle värderas med $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

Byggnadsmetod

Uppbyggnadsmetoden är något mer komplex än marknadsutvinningsmetoden. Kapitaliseringsgraden uppnås genom att kombinera ränte-, icke-likviditetsräntan (genom vilken det är illikvida på grund av fastigheternas art), återta premie och riskränta.

Med en räntesats om 4%, en likviditetsränta på 1, 5%, ett återtagningsbidrag på 1,5% och en riskränta på 2,5%, skulle kapitaliseringsgraden för en kapitalfastighet vara summerad som: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11,5%. Om nettoresultatet uppgick till 200 000 USD skulle fastighetsvärdet vara: 200 000 USD /. 115 = $ 1, 739, 130.

Det är uppenbarligen att göra denna beräkning väldigt enkel. Komplexiteten ligger i att bedöma exakta uppskattningar för de enskilda komponenterna i kapitaliseringsgraden, som kan vara utmanande. Fördelen med uppbyggnadsmetoden är att den försöker definiera och exakt mäta enskilda komponenter i en diskonteringsränta.

Band-of-Investment Method

Förbandsmetoden kräver de mest avancerade beräkningarna av de tre metoderna. Kapitaliseringsgraden beräknas med hjälp av individuella räntor för fastigheter som använder både skuld- och eget kapitalfinansiering. Fördelen med investment-metoden är att det är den lämpligaste kapitaliseringsgraden för finansierade fastighetsinvesteringar.

Det första steget är att beräkna en sjunkande fondfaktor. Detta är den procentandel som måste ställas åt sidan varje period för att ha en viss mängd vid en framtida tidpunkt. Antag att en fastighet med ett nettoöverskott på $ 950 000 är 50% finansierat, med användning av skuld till 7% ränta som ska skrivas av över 15 år. Resten betalas med eget kapital till en avkastning på 10%. Den sjunkande fondfaktorn beräknas som:

Ränta / 12 månader
{[1 + (ränta / 12 månader)] ^{Antal år x 12 månader} } - 1

Plugging i numren får vi:

. 07/12
{[1 + (. 07/12)] ^15x12 } - 1

Detta beräknas till. 003154 per månad. Per år, denna procentandel:. 003154 x 12 månader = 0. 0378. Den takt som en långivare måste betala är lika med denna sjunkande fondfaktor plus räntan. I detta exempel är denna kurs:. 07 +. 0378 = 10. 78%, eller. 1078.

Således är den vägda genomsnittskursen eller den totala kapitaliseringsräntan med 50% vikt för skuld och 50% vikt för eget kapital: (5 x 1078) + (5 x 10) = 10 . 39%. Som ett resultat kommer fastighetsvärdet på fastigheten att vara: $ 950 000 /. 1039 = $ 9, 143, 407.

Bottom Line

Dessa metoder är speciellt utformade för inkomstgenererande egenskaper som bostadshus, kommersiella och industriella fastigheter. Det bör noteras att dessa metoder inte är lämpliga för egenskaper som ägs av ägare.

Gissning till värdet av en inkomstgenererande egendom kan leda till felaktiga bedömningar och misslyckade investeringar. Att välja en lämplig kapitaliseringsgrad ökar precisionen i en bedömning och därigenom förmågan att välja bra inkomstgenererande fastighetsinvesteringar.(För mer relaterade avläsningar, kolla in Så här analyserar du fastighetsinvesteringar för fastigheter , Enkla sätt att investera i fastigheter och Viktiga skäl att investera i fastigheter .)