Intäkter från investeringsrelaterad egendom är historiskt höga och pekar på ökade intäkter från uthyrning av fastigheter. Men innan man investerar i fastighetsuthyrning, hur går man på att värdera fastighetsuthyrning?

Här presenterar vi på hög nivå några sätt att värdera hyresfastigheter. (För relaterad läsning, se Enkla sätt att investera i fastigheter. )

TUTORIAL: Exploring Real Estate Investments

Försäljningsjämförelseförfarandet

Försäljningsjämförelsesmetoden (SCA) är en av de mest kännbara formerna för värdering av bostadsfastigheter. Detta tillvägagångssätt är helt enkelt en jämförelse av liknande hem som har sålt eller hyrt under en viss tidsperiod. De flesta investerare vill se en SCA över en betydande tidsram för att ta upp eventuella nya trender.

SCA bygger på attribut för att tilldela ett relativt prisvärde. Pris per kvadratmeter är en vanlig och lättförståelig metrisk som alla investerare kan använda för att bestämma var där egendom ska värderas.

Om en 2 000 kvadratmeter stadsbostad hyra för 1 dollar / kvadratmeter, kan investerare rimligen förvänta sig en liknande hyresintäkt baserat på liknande hyror i området. Tänk på att SCA är något generiskt; det vill säga, varje hem har en unikhet som inte alltid är kvantifierbar. Köpare och säljare har unika smaker och skillnader. SCA är tänkt att vara en baslinje eller en rimlig åsikt och inte ett perfekt förutsägelses- eller värderingsverktyg för fastigheter.

Det är också viktigt för investerare att använda en certifierad bedömare eller fastighetsmäklare när man begär en jämförande marknadsanalys. Detta mildrar risken för bedrägliga bedömningar, som blev utbredd under 2007: s fastighetskris. (För relaterad läsning, se Värdera en fastighetsfastighet. )

Kapitalfastighetsmodellen

Kapitalförmögenhetsmodellen (CAPM) är ett mer omfattande värderingsverktyg för fastigheter. CAPM introducerar begreppen risk och möjlighetskostnad som den gäller för fastighetsinvesteringar. Denna modell tittar på potentiell avkastning på avkastning (ROI) som härrör från hyresintäkter och jämför det med andra investeringar som inte har någon risk, såsom USA: s statsobligationer eller alternativa former av fastighetsinvesteringar som fastighetsinvesteringar (REITs).

Om en förväntad avkastning på en riskfri eller garanterad investering överstiger potentiell avkastning från hyresintäkterna, gör det helt enkelt ingen ekonomisk mening att riskera hyresfastigheter. Med hänsyn till risken anser CAPM de inneboende riskerna att hyra fast egendom.

Till exempel är alla hyresfastigheter inte desamma. Plats och ålder av egendom är viktiga överväganden. Att hyra äldre fastigheter innebär att hyresvärdar sannolikt kommer att leda till högre underhållskostnader.En fastighet att hyra i ett högt brottsområde kommer sannolikt att kräva mer säkerhetsåtgärder än en hyra i en gated community.

Denna modell föreslår factoring i dessa "risker" innan du överväger din investering eller när du etablerar en hyreskostnadsstruktur. (CAPM hjälper dig att bestämma vilken avkastning du förtjänar för att placera dina pengar på risk. Mer information finns i Kapitalförvaltningsprismodellen: En översikt. )

Inkomstmetoden

Inkomstmetoden fokuserar på vad den potentiella inkomsten för hyresfastigheter ger i förhållande till initialinvesteringar. Inkomstmetoden används ofta för kommersiell fastighetsinvestering.

Inkomstmetoden är beroende av att den årliga kapitaliseringsräntan fastställs för en investering. Denna procentsats är den beräknade årliga intäkten från bruttohyresmultiplikatorn dividerat med fastighetens nuvärde. Så om en kontorsbyggnad kostar 120 000 USD att köpa och den förväntade månatliga inkomsten från hyror är 1 USD, är den förväntade årliga kapitaliseringsräntan:

($ 1200 * 12 månader) / $ 120 000 = 12%

Detta är en väldigt förenklad modell med få antaganden. Mer sannolikt finns det räntekostnader på hypotekslånet. Dessutom kan framtida hyresintäkter vara mindre eller mer värdefulla fem år från nu än vad de är idag.

Många investerare känner till pengarnas nuvärde. Detta koncept som tillämpas på fastigheter kallas också ett diskonterat kassaflöde. Dollars mottagna i framtiden kommer att bli föremål för inflations- och deflationsrisk och presenteras i diskonterade termer för att ta hänsyn till detta. ) Kostnadsmetoden

Kostnadsmetoden för att värdera fastigheter anger att egendom bara är värt det som rimligen kan användas till Det beräknas genom att summera markvärdet och det avskrivna värdet av eventuella förbättringar.

Utvärderingar från denna skola antar ofta den "högsta och bästa" användningen för att sammanfatta kostnaden för fast egendom. Det används ofta som underlag för att värdera ledigt mark.

Om du till exempel är en bostadsutvecklare som vill köpa tre tunnland mark i ett ofrivet område för att konvertera till bostadsrätter, kommer värdet av det landet att baseras på den bästa användningen av det landet. Om marken är omgiven av oljefält och närmaste person bor 20 mil bort, omvandlas den bästa användningen och därmed högsta värdet av den här fastigheten till lägenheter, men möjligen utökar borrätten för att hitta mer olja.

Ett annat bra användargument har att göra med fastighetszonering. Om den framtida egendomen inte är zonad "bostad", sänks dess värde eftersom utvecklaren kommer att medföra betydande kostnader för att bli omzonerad. Den anses vara mest pålitlig när den används på nyare strukturer och mindre pålitlig för äldre egenskaper. Det är ofta det enda tillförlitliga sättet när man tittar på specialanvändningsegenskaper. (För relaterad läsning, se

Huspris vs räntesats: Vilket är viktigare? ) Bottom Line

Fastighetsinvesteringar är inte av mode genom någon sträcka av fantasin.Sedan den senaste kraschen har dock bostadsmarknaden förändrats dramatiskt.

Flipping hem finansierade utan pengar ner är en artefakt av det förflutna och möjligen borta för alltid. Men fastighetsuthyrning kan vara en lönsam strävan om investerare vet hur man värderar fast egendom.

Mest seriösa investerare kommer att titta på komponenter från alla dessa värderingsmetoder innan de fattar ett hyresbeslut. Att lära sig dessa inledande värderingsbegrepp bör vara ett steg i rätt riktning för att komma tillbaka till fastighetsinvesteringsspelen. Sedan, när du har hittat en fastighet som kan ge dig en gynnsam inkomst, hitta en gynnsam ränta för din nya egendom med hjälp av en hypoteksläkare. Med hjälp av detta verktyg kommer du också att ge dig mer konkreta siffror att arbeta med vid utvärdering av en potentiell uthyrningsfastighet.

(För mer, se

5 misstag som gör att huset vänder en flop. )