För många människor är deras hem sina största tillgångar - de som de kanske planerar att sälja en dag för att flytta till en annan del av landet, uppgradera till ett större hem eller hjälpa till med att finansiera pensionering. Om du inte har sålt ett hem de senaste åren kanske du inte inser att revisioner i skattekoden kan påverka hur mycket du hamnar med efter försäljningen. Lär dig hur de nyaste skattelagarna påverkar dig om du väljer att flytta.

De gamla reglerna
Tidigare kunde säljare skjuta upp kapitalvinster på alla tidigare vinster, oavsett hur stora, så länge de uppfyllde följande två krav:

• Köpte en ersättning hem som kostar mer än det belopp som mottas för hemmet som såldes.
• Köpte byten inom två år före eller två år efter försäljningsdagen.

Anta att du hade köpt ett hem för 200 000 000 dollar och sålt det på fem år för 300 000 000 dollar. Så länge du köper en annan inom två år för minst 300 000 dollar, du kan undvika kapitalvinstskatt på vinsten på $ 100 000. Dessutom kunde du ha fortsatt denna process varje år, eventuellt byggande ett obegränsat antal uppskattade vinster. Då när du dog, kan vinsten ha blivit utplånad på grund av uppsteg i grundbestämmelsen för dina mottagare.

Dessutom kunde en säljare som hade fyllt 55 år permanent utesluta upp till 125 000 dollar i vinst utan att köpa ett annat hem.

De nya förordningarna

Den 6 maj 1997 trädde lagen om skattebefrielse från 1997 i kraft. Skriften drog bort med den kontinuerliga obegränsade uppskjutningen av vinster och ersatte den med begränsade uteslutningar.
Enstaka skattebetalare kan nu utesluta upp till 250 000 dollar i vinst på deras hemförsäljning. Giftpar som gemensamt kan utesluta 500 000 dollar från sin skattepliktiga inkomst. Ålder är inte en faktor och du behöver inte köpa ett byte hem. När du tar uteslutningen kan du köpa ett billigare hem eller ens hyra en. Ännu bättre, IRS låter dig använda uteslutningen varje gång du säljer din primära bostad.

Det finns två regler:

Du måste ha ägt och använt hemmet som din primära bostad för minst två av de föregående fem åren.

• Du har inte använt uteslutningen under de två föregående åren.
• Antag exempelvis att ett gift par hade köpt sitt hem åtta år sedan för $ 200 000 och bodde i det under den tiden. Nu är de redo att sälja för 450 000 dollar och flytta till ett större hem som kostar 400 000 dollar i en billigare del av landet för att rymma sin expanderande familj. På grund av uteslutningen kommer de inte att behöva betala kapitalvinstskatt på $ 250 000 vinsten.

Låt oss titta 20 år i framtiden när vårt par vill gå i pension och nedsätta till en lägenhet. De säljer sitt stora hem för 1 miljon dollar och köper en lägenhet för 750 000 dollar.De kommer att ha en vinst på 600 000 dollar (1 000 - 400 000 USD) på husförsäljningen. Men de kommer bara att behöva betala skatt på 100 000 USD av vinst på grund av uteslutningen på 500 000 USD. De kan använda $ 250 000 i kontanter som återstår efter att de köper lägenheten på något sätt som de önskar.

Ytterligare poäng

De två år som ägs och används under den femårsperiod som slutar på försäljningsdagen behöver inte vara kontinuerliga. Om du hyrde ut ditt hem under det första, tredje och femte året av ägande men bodde i det för andra och fjärde år kan du fortfarande ta uteslutningen.
Det finns dessutom undantag från den tvååriga beläggningsregeln. Dessa inkluderar: funktionshinder, fördömande och skilsmässa.

Om uteslutningen tar bort all din vinst behöver du inte anmäla försäljningen på din avkastning. Annars måste du föra över transaktionen i Schema D. I båda fallen, var noga med att behålla alla poster i minst tre år.

Tänk inte att du bara kan använda denna uteslutning om du äger en enda familj, traditionellt hus. Handlingen gäller alla bostäder som du anser vara din primära bostad, till exempel a:

Husbåt

• Condo eller townhouse
• Samarbetslägenhet
• Mobilhem
• Hur man minskar skatten

Även om man undviker skatt på $ 250 000 ($ 500 000 för joint tax filers) vinsten är betydande, det kanske inte räcker för att helt kompensera vissa säljare vinster. Det finns några saker du kan göra för att öka din kostnadsbas och minska din skatteskuld.
Gå igenom dina register för att ta reda på om du hade andra tillåtna utgifter, inklusive:

Avvecklingsavgifter eller stängningskostnader när du köpte hemmet

• Fastighetsskatt som säljaren skylde men för vilken du betalade och var ej ersatt
• Hemförbättringar, till exempel ett nytt tak eller rumstillägg
• Bottom Line

Slutligen titta på dina övriga investeringar. Har du aktier, obligationer eller andra fastigheter som är mindre värda än du betalat för dem? Du kan sälja dem och använda förlusterna för att kompensera kapitalvinsten på hemförsäljningen.