Investeringar i fastigheter fortsätter att vara ett av de bästa sätten att bygga rikedom och minska skatter. Förmånerna inkluderar förmågan att återhämta kostnaden för inkomstproducerande fastigheter genom avskrivningar, att använda 1031 utbyten för att skjuta upp vinster från fastighetsinvesteringar och låna mot fastighetsandel för att göra ytterligare investeringar eller för andra ändamål. Dessutom kan husägare dra nytta av undantaget för personlig uppehållstillstånd, som skyddar vinst vid försäljning av personliga bostäder från kapitalvinstskatter samt avdrag för hypotekslån. Läs vidare för att ta reda på om en eller en kombination av dessa strategier är rätt för dig. (För bakgrundsinformation läs Investering i fastigheter .)

- 9 ->

TUTORIAL: Utforska fastighetsinvesteringar

Avskrivningar
Du kan återställa kostnaden för inkomstproducerande hyresfastigheter genom årliga skatteavdrag kallad avskrivningar. Inkomstkoden definierar avskrivningsavdraget som en rimlig ersättning för utmattning eller slitage, inklusive en rimlig ersättning för föråldran.

Fastighetsinvesterare använder vanligtvis en avskrivningsmetod som heter Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), där bostadsfastigheter och strukturella förbättringar avskrivs över 27 5 år medan apparater och andra inventarier skrivs av under 15 år. Avskrivningskostnader resulterar ofta i en nettoförlust på investeringsfastigheter, även om egendomen faktiskt ger ett positivt kassaflöde. Denna förlust, liksom kostnader, såsom verktyg och försäkring, redovisas på Schema E, federal inkomstskattform 1040, och dras av från vanlig inkomst.

1031-utbytet

1031-utbytet, som kallas för avsnitt 1031 i Internal Revenue Code, tillåter investerare att skjuta upp skatter genom att sälja en investeringsfastighet och använda eget kapital för att köpa en annan fastighet eller fastigheter eller större värde. Denna utbyte måste ske inom en viss tidsperiod. Även om en 1031-utbyte i stor utsträckning kan omfatta olika typer av egendom avser de allra flesta transaktionerna fastigheter. (Läs mer om denna typ av utbyte, läs
Smart Real Estate Transactions .)

AD:

Fastighetsförordningar

För att lyckas slutföra en 1031-utbyte måste egenskaperna uppfylla följande kriterier:
Utbytesegenskapernas sammanlagda värde måste vara lika med eller större än de uppgivna egenskaperna.

• Egenskaperna som ingår i transaktionen måste vara likartade, vilket betyder att fast egendom inte kan bytas ut för någon annan typ av tillgång, till exempel ett fastighetsinvesteringsförtroende (REIT). (För mer information om REITs, läs
• Grunderna för REIT-beskattning. ) De utbytta fastigheterna måste hållas för "produktiva ändamål i affärer eller handel" (en investering).
• Eventuella pengar eller egendom som tas emot genom transaktionen som inte anses vara lika snäll egenskap betraktas som start och är beskattad.

Cash boot innehåller inte bara pengar utan också fysisk egendom, till exempel armaturer. Hypotekslån avser eventuell skuldreduktion som uppnås genom transaktionen. Således måste skuldbeloppet som antas med ersättningsfastigheten vara lika med eller större än värdet av skulden som avgick när den upplåtna egendomen säljs. (För mer om lika vänliga utbyten, läs Handelsegenskaper för att hålla skattmästaren vid Bay .) Investeraregler

Investeraren måste använda en kvalificerad förmedlare. En kvalificerad förmedlare är en agent som underlättar utbytesprocessen i 1031, i huvudsak genom att hålla netto vinst från den avlönade fastigheten innan de återinvesteras i utbytesfastigheten. Endast en kvalificerad mellanhand kan inneha dessa medel under utbytet. Federation of Exchange Accomodators beskriver den roll som den kvalificerade förmedlaren spelar i 1031-utbytesprocessen.
Investeraren är föremål för två tidsfrister:

Femti dagar efter försäljningen av den avlämnade egendomen måste han leverera en skriftlig lista över kvalificerad ersättningsfastighet till en kvalificerad part i utbytet, vanligtvis förmedlaren. Det finns också flera regler som begränsar antalet egenskaper som kan identifieras.

• Dessutom måste han köpa det sammanlagda värdet av kvalificerade ersättningstillgångar inom 180 dagar efter att han har överlåtit den upplåtna tillgången eller 180 dagar efter det att han har erhållit sin avkastning för det året, beroende på vilket som inträffar först.
• 1031 Exchange, steg för steg

I en typisk transaktion beslutar en investerare att sälja en investeringsfastighet och investera intäkterna från vinst i en annan egendom.
För att uppnå detta på ett skatteeffektivt sätt går investeraren in i ett 1031 utbytesavtal med en kvalificerad mellanhand och sätter den ursprungliga egendomen till försäljning. Samtidigt börjar investeraren söka efter ersättningsegenskaper.

1. På den dag som investeraren säljer den ursprungliga egendomen (den avlönade egendomen) redovisas nettotillskottet efter att alla betalningar har betalats skickas till ett särskilt konto som upprättats av den kvalificerade förmedlaren.
2. Investeraren går sedan in i identifieringsperioden och har exakt 45 dagar att producera en lista över kvalificerade utbytesegenskaper och 180 dagar att stänga på utbytesfastigheten under utbytesperioden.
3. Genom att använda hela intäkterna från försäljningen av den upplåtna egendomen stänger investeraren på den nya investeringsfastigheten eller fastigheterna.
4. Den kvalificerade förmedlaren slår dessa pengar till titelbolaget, specialkontot är stängt och transaktionen är klar.
5. Lån mot Home Equity

Investerare som har byggt upp betydande kapital i antingen deras personliga hem eller investeringsfastigheter kan helt enkelt välja att refinansiera sina fastigheter och dra ut eget kapital för att göra ytterligare investeringar, förbättra hemmet eller för andra ändamål.Reglerna varierar från stat till stat.
I ett typiskt scenario lånar långivaren 80% av det sammanlagda lånet till värde eller 50% av fastighetens marknadsvärde, beroende på vilket belopp som är mindre. Till exempel på en $ 240 000 fastighet med ett 100 000 000-lån, den mest låntagare kan extrahera är $ 92 000 ($ 240 000 x 80% - $ 100 000).

Låneförmågan beror också på låntagarens kreditpoäng, deras existerande skuldsättningsgrad och deras skuldsättningsgrad. Medan den här strategin är lite mer riskfylld kan den hjälpa till med att bygga rikedom utan att behöva ingå en 1031-utbyte eller sälja en fastighet. (För att lära känna mer om bostadsaktielån, läs

Hemlånet: Vad det är och hur det fungerar. .) Uppskjutningsskatt vid försäljning av ett hem

Vinster från försäljningen av en skattskyldiges primära personliga bostad är undantagna från kapitalvinstskatt upp till 500 000 dollar för gifta par och 250 000 dollar för enskilda individer om skattebetalaren har bott i hemmet för två av de senaste fem åren. Om vinsterna från försäljningen av en skattskyldiges primära bostad är större än dessa undantag, kan skattebetalaren också investera den delen genom en 1031-utbyte.
Investerare som bor i områden där bostadsvärden uppskattar kan använda en strategi för handel upp till både att bygga sin personliga rikedom och minimera skatter samtidigt. (För att lära dig mer om de skattemässiga konsekvenserna av att sälja ditt hem, läs

Kommer ditt hemförsäljning att lämna dig med skattechock? ) Hypotekräntor Avdrag

Husägare kan dra av den del av sina inteckningar som kan hänföras till räntebetalningar på deras avkastning. Dessa betalningar är högre under hypotekslånets tidiga år och minskar successivt som hypotekslånet är betalt. (Läs mer i
Skatteavdrag för hypotekslån .) Bottom Line

Det finns många alternativ tillgängliga för fastighetsägaren som vill sälja samtidigt som skattskyldigheten minimeras.
Med en 1031-utbyte kan avkastningen från en försäljning återinvesteras till likartad egendom.

• En bostadsränta lånar direkt i värdet av fastigheten och kan användas för en rad olika ändamål.
• Försäljningen av en huvudsaklig bostad är berättigad till särskild skattebehandling.
• Ränteintäkter kan dras av vid skattetid.
• Din personliga situation kommer att diktera vilken av dessa alternativ som är rätt för dig, men någon av dem hjälper dig att få ut det mesta av din fastighetsinvestering.

För relaterad läsning, se

En skattprimering för husägare .