Äger du fastigheter som du hyr ut? Utöver potentialen för löpande inkomst och kapital appreciering, erbjuder sådana investeringar avdrag som kan minska inkomstskatten på dina vinster. Men först, vilken typ av fastighetsinvesterare är du: en passiv investerare eller fastighetsmäklare? I den här artikeln visar vi hur din klassificering kan göra en stor skillnad i antalet skattelättnader du får.
Om du tillbringar merparten av din tid i fastighetsbranschen som en fastighetsmäklare, är dina hyresförluster inte passiva. Det innebär att dina förluster är fullt avdragsgilla mot alla inkomster, passiva och icke-passiva. I annat fall är dina förluster passiva och endast avdragsgilla upp till 25 000 dollar mot din hyresintäktsinkomst (avdragsfaser ut om din modifierade justerade bruttoinkomst (MAGI) är mellan $ 100 000 och $ 150 000). Dock kan förluster på mer än 25 000 dollar överföras till följande år.

IRS definierar en fastighetsmäklare som någon som spenderar mer än hälften av sin arbetstid i hyresverksamheten. Detta inkluderar fastighetsutveckling, konstruktion, förvärv och förvaltning. Du måste också spendera mer än 750 timmar per år och jobba på dina fastighetsuthyrningsfastigheter. (Se Investeringar i fastigheter och Tips för den utvalda hyresvärden .)

Vanliga inkomstkällor
Hyresintäkter
Pengar du får hyra anses generellt beskattningsbara under det år du mottar det, inte när det var förfallit eller intjänat; Därför måste du inkludera förskott som inkomst.

Tänk dig att du hyr ut ett hus för $ 1 000 per månad och du behöver att nya hyresgäster betalar första och sista månadens hyror när de skriver ett leasingavtal. I det här fallet måste du deklarera den $ 2 000 du fick som inkomst, även om en $ 1 000 av den $ 2 000 täcker en period som kan vara flera år i framtiden.

Hyresgästkostnader
Kostnader som din hyresgäst betalar för dig betraktas som inkomst. Det skulle exempelvis innefatta en nödreparation på kylskåp som en hyresgäst måste ha gjort medan du är ute av stan. Du kan sedan dra av reparationsbetalningen som en hyreskostnad.

Handel för tjänster
Din hyresgäst kan erbjuda att handla sina tjänster i utbyte mot hyra. Du måste dock inkludera ett rättvist marknadsvärde av tjänsterna som inkomst. Till exempel, om din hyresgäst erbjuder att måla hyreshuset i utbyte mot en månads hyran (värderad till $ 1 000) måste du inkludera $ 1 000 som inkomst, även om du inte faktiskt fick pengarna. Du kommer emellertid att kunna dra av $ 1, 000 som en kostnad.

Säkerhetsdepositioner
Säkerhetsdepositioner är inte skattepliktiga när du mottar dem om avsikten är att returnera dessa pengar till hyresgästen vid slutet av hyresavtalet.Men vad händer om din hyresgäst inte lever upp till leasingvillkoren?
Tänk dig att du samlar in en deposition på $ 500 och sedan flyttar din hyresgäst och lämnar hål i väggarna som kostar $ 400 för att reparera. Du kan dra av det beloppet från depositionen under året som du returnerar det. Vid den tiden måste du dock inkludera $ 400 som du brukade reparera väggen som inkomst. Du kommer också att kunna visa $ 400 som avdragsgilla utgift.

Reparationer Vs. Förbättringar
Hyresfastighetsägare kan anta att allt de gör på sin egendom är en avdragsgilla kostnad. Inte så , enligt IRS.

En reparation håller din uthyrningsfastighet i gott skick och är en avdragsbar kostnad under det år du betalar för det. Reparationer inkluderar målning, fixering av en trasig toalett och byte av en felaktig ljusströmbrytare. Förbättringar å andra sidan, mervärde till din egendom och är inte avdragsgilla när du betalar för dem. Du måste återhämta kostnaden för förbättringar genom att avskriva utgiften över din fastighets livslängd. Förbättringar kan innefatta ett nytt tak, uteplats eller garage.

Därför bör du, från en skattesynpunkt, göra reparationer eftersom problemen uppstår istället för att vänta tills de multiplicerar och kräver renoveringar.

Vanliga avdrag
Hypotekskostnader
Kostnader för att erhålla hypotekslån är inte avdragsgilla när du betalar dem. Dessa inkluderar provisioner och bedömningar. Du kan dock avskriva dem under din hypotekslåns livstid.

När du börjar göra hypotekslån, kom ihåg att inte hela betalningen är avdragsgill. Eftersom en del av varje betalning går mot att betala ner huvudstolen är detta belopp inte avdragsgill Den del som betalas mot ränta är avdragsgill. Ditt låneföretag skickar dig ett formulär 1098 varje år som visar hur mycket du har betalat i ränta under året. Detta är avdragsgilla. Dessutom, om en del av din betalning innehåller pengar som går in i ett spärrkonto för att täcka skatter och försäkringar, bör ditt bolag också rapportera det till dig också.

Resekostnader
Du spenderar pengar när du reser för att samla in eller hyra ut din hyra. Men om resans syfte var för förbättringar, måste du återhämta denna kostnad som en del av förbättringen och dess avskrivningar.

Du har två alternativ om hur du drar av resekostnader: de faktiska utgifterna eller standard körsträcka. Du kan läsa mer om IRS: s krav och nuvarande körsträcka i Publicering 463 .

Övriga gemensamma kostnader
Förutom reparationer och avskrivningar är några av de övriga gemensamma kostnaderna du kan dra av:

• Försäkring
• Skatter
• Gräsklippning
• Skatteavdragsavgift
• Förluster från orsakssamband (orkan, jordbävning, översvämning, etc.) eller stölder

Condominiums and Cooperatives
Om du äger en bostadsrättslägenhet eller kooperativ har alla några speciella regler.

Condominiums
Med en villa kan du betala avgifter eller bedömningar för att ta hand om allmänt ägd egendom.Detta inkluderar byggnadsstrukturen, lobbyn, hissar och rekreationsområden.

När du hyr ut din villa kan du dra av kostnader, såsom avskrivningar, reparationer, ränta och skatter som avser den gemensamma egendomen. Men precis som med en enfamiljslägenhet kan du inte dra av pengar till kapitalförbättringar, en sådan bedömning för en cabana i klubbhuset. Istället måste du avskriva din kostnad för eventuella förbättringar över dess livslängd.

Kooperativ
Kostnader du har för en kooperativ lägenhet du hyr ut är avdragsgilla. Detta inkluderar de underhållsavgifter som betalas till bostadsbolaget. Kapitalförbättringar behandlas annorlunda - du kan inte dra av kostnaden för förbättringen, inte heller kan du avskriva den. Du måste lägga till kostnaden för förbättringen till din kostnadsbas i bolagets aktie. Detta kommer att minska din vinst när du säljer lägenheten.

Håll goda skivor
Under IRS Schedule E finns utrymmen för många kategorier av utgifter. Därför ger IRS dig flexibilitet i de saker du kan dra av. Men var beredd att säkerhetskopiera ditt krav och var noga med att bryta ut kostnader som är för reparationer och underhåll från de som är kapitalförbättringar. Kom ihåg att pengar du spenderar på förbättringar kan minska din skatteplikt när du säljer.

Om du anspråk på att vara en fastighetsmäklare bör du dessutom hålla dokumentation (tidbokar, dagböcker, kalendrar, loggar etc.) för att bevisa ditt aktiva deltagande och den tid du spenderar på dina fastigheter varje år.

Sammantaget finns det ganska många typer av avdrag som är tillgängliga för fastighetsinvesterare och det lönar sig att veta vilka du kvalificerar dig för.

För att läsa mer om hyror, se Kommer ditt hemförsäljning att lämna dig med skattejock? , Att hyra eller köpa? De finansiella frågorna - Del 1 och Del 2 .