Ett hem är oftast den största enskilda investeringen en person någonsin gör. På grund av den höga kostnaden innebär det vanligtvis någon typ av finansiering. Även om ett bostadslån är den vanligaste typen av finansiering finns alternativ. Ett sådant alternativ är ägarfinansiering, vilket händer när en hemköpare finansierar köpet direkt via säljaren - istället för genom en vanlig hypotekslån eller bank.

Med ägarfinansiering (även kallad säljfinansiering) överlåter säljaren inga pengar till köparen som hypotekslån skulle. Istället utökar säljaren tillräcklig kredit till köparen för att täcka inköpspriset för hemmet, med avdrag för eventuell nackdel, och köparen gör regelbundna betalningar tills beloppet betalas i sin helhet. Köparen tecknar en anteckning till säljaren, vilken stavar ut villkoren för lånet, inklusive räntan, återbetalningsplanen och konsekvenserna av default. Ägaren håller titeln till huset tills köparen betalar lånet.

De flesta ägarfinansieringsavtal är kortfristiga och ett typiskt arrangemang kan innebära att lånet upphör under 30 år, men med en slutlig betalning efter fem år - teorin är att efter fem år köparen borde ha tillräckligt med kapital i hemmet och / eller har haft tillräckligt med tid för att förbättra sin ekonomiska situation för att kvalificera sig för ett konventionellt hypotekslån. Ägarfinansiering kan vara ett bra alternativ för både köpare och säljare, men det finns risker. Här är en titt på fördelarna och nackdelarna med ägarfinansiering, oavsett om du är en köpare eller en säljare.

Ägarfinansiering kan vara ett bra alternativ för båda parter i en fastighetstransaktion:

Proffs för köpare:

Snabbare stängning - ingen väntan på banklånsansvarig, försäkringsgivare och juridisk avdelning för att behandla och godkänna ansökan.

Billigare stängning

• -
• Inga bankavgifter eller bedömningskostnader. Flexibel förskottsbetalning - ingen bank eller regering krävs minimikrav. Bra alternativ för köpare som inte kan säkra ett lån.
• Proffs för säljare:
• Kan sälja "som det är" - potential att sälja utan att göra dyra reparationer som traditionella långivare kan kräva.

Bra investering - potential att tjäna bättre räntor på pengarna du höjde från att sälja ditt hem än vad du skulle för att investera som summan på andra sätt.

• Tilläggsbelopp - sedeln kan säljas till en investerare och ger dig en engångsbetalning direkt.
• Behåll titeln - om köparen är standard, håller du nedbetalningen, eventuella pengar som betalats, plus huset.
• Sälj snabbare - potential att sälja och stänga snabbare eftersom köpare undviker inteckningsprocessen.
• Nackdelar med ägarfinansiering
• Även om ägarfinansiering kan vara till nytta för både köpare och säljare har det också några juridiska, finansiella och logistiska nackdelar:

Nackdelar för köpare:

Högre intresse - det intresse du betalar kommer sannolikt att vara högre än vad du skulle betala till en bank

Behöver fortfarande säljarens godkännande - även om en säljare är spel för ägarfinansiering, kanske han inte vill bli din långivare.

• På grund av försäljningsklausul - om säljaren har en inteckning på fastigheten kan hans bank eller långivare begära omedelbar betalning av skulden i sin helhet om huset säljs (till dig). Detta beror på att de flesta inteckningar har "Due on Sale" -klausuler, och om långivaren inte betalas kan banken utesluta. För att undvika denna risk, se till att säljaren äger huset fritt och klart, eller att säljarens långivare instämmer i ägarnas finansiering.
• Ballongbetalningar - med många ägarfinansieringsarrangemang, betalas en stor ballongbetalning efter fem år. Om du inte kan säkra finansiering då kan du förlora alla pengar du har betalat hittills, plus huset.
• Nackdelar för säljare:
• Dodd-Frank Act (se Vad är Dodd-Frank-lagen? Och hur påverkar det mig?) -

Nya regler gäller för ägarfinansiering: Ballongbetalningar kan inte vara ett alternativ , och du kan behöva involvera en Mortgage Loan Originator, beroende på antalet fastigheter du ägare finansierar varje år.

• Standard - köparen kunde sluta göra betalningar när som helst. Om detta händer och han går inte bara bort, kan du hamna genom avskärmningsprocessen. Reparationskostnad - om du tar tillbaka egendomen av vilken anledning som helst, kan du behöva betala för reparationer och underhåll, beroende på hur bra köparen tog hand om fastigheten.
• Bottom Line
• Ägarfinansiering kan hjälpa säljare att sätta ut "Sold" -skylten snabbare och hjälpa köpare att komma in i hem - även om de inte skulle kunna säkra en traditionell inteckning

(se Mortgage Basics: How To Få ett lån)

. Det finns fördelar och nackdelar som både köpare och säljare ska vara medvetna om när de överväger eller engagerar sig i ett ägarfinansieringsarrangemang. En kvalificerad fastighetsmäklare ( se Vad gör fastighetsmäklare? ) bör konsulteras för att svara på eventuella frågor, plus skriva försäljningskontrakt och promemoria.