Tillvalet med justerbar räntesats (ARM) ger hushållsägare ett sätt att köpa ett stort hus med endast en liten betalning. De ger nuvarande husägare ett sätt att minska sina hypotekslån. Medan dessa fördelar kan tyckas vara precis vad läkaren beställde följande år av stigande priser på en överhettad bostadsmarknad, har tidningen BusinessWeek märkt alternativ ARMs "Nightmare Mortgages". I artikeln i september 2006 som sportade det namnet, BusinessWeek uppgavs att alternativet justerbar räntesats kan vara "den mest riskiva och mest komplicerade hemlånsprodukten någonsin skapad."

AD:

Sanningen om huruvida alternativarmar är ett användbart verktyg eller en biljett till problem är i stor utsträckning en fråga om personligt perspektiv. En närmare titt på dessa kontroversiella lån kommer att göra det enklare att bestämma deras framtida användningsområden - och de risker som är inblandade. (För att läsa mer om ARM, se ARMed And Dangerous , Lån: Fast Rate Versus Adjustable-Rate och Betala av ditt hypotekslån .)

! --2 ->

Alternativen

Till skillnad från de flesta hypotekslån, som levereras med en uppsättning månadsbetalning, ger alternativen ARM, ett val varje månad. (För en one-stop-butik på subprime-hypotekslån och subprime-nedräkning, kolla in Subprime Mortgages Feature .)

Husägare kan välja mellan följande betalningar:

• Minsta
  Minsta krävs betalning för ett alternativ ARM är extremt attraktivt eftersom det är så lågt. Det är faktiskt så lågt att det inte ens täcker räntan på inteckning. Genom att göra minsta betalningen är låntagarna i en position som kallas negativ avskrivning, vilket innebär att de är skyldiga mer på huset i slutet av månaden än vad de gjorde i början. Medan minsta betalning inte verkar vara ett klokt val ur en finansiell perspektiv är det det mest populära alternativet i vissa prissatta postnummer där husägare inte annars har råd att köpa ett hem. (För att läsa mer om negativa avskrivningar, se Vad är det bästa sättet att betala av min hypotekslån? )

  De små betalningarna går inte för evigt. Fem år efter det att lånet börjar, eller när det utestående saldot ökar till 110% av det ursprungliga lånebeloppet, räknar de flesta alternativen ARM om att bestämma den fullt avskrivna betalningen, vilket är den betalning som skulle krävas för att betala hemmet över de återstående lånets livslängd. För de flesta lån blir det nya antalet då den lägsta obligatoriska betalningen och den negativa avskrivningsbetalningen är inte längre tillåten. När detta inträffar kan mängden av den månatliga betalningen öka väsentligt, till och med fördubblas i storlek.

  AD:
• Endast ränta
  Förflyttning av schalen kostar denna betalning mer än minimumet och täcker räntan, även om det inte minskar huvudmannen.Låntagaren gör ingen framsteg mot att äga hemmet, men undviker negativa avskrivningar.
• 30-årsavskrivning
  Detta är den traditionella inteckningslån som de flesta är bekanta med. Att göra denna betalning täcker räntan och reducerar huvudmannen.
• 15-årsavskrivning
  Ett 15-årigt lån gör det möjligt för låntagarna att betala sina bostäder snabbare än det traditionella 30-åriga lånet. Att göra denna betalning täcker räntan och reducerar huvudmannen.

(För att beräkna hur mycket tid du behöver betala av ditt hem, se vår månatliga hypotekslånsräkningskalkylator.)

Detaljerna

Räntan på de flesta alternativen ARM ändras varje månad och lånen har ett lock på det belopp som kan höjas varje år. Även om den faktiska obligatoriska betalningen bara ändras en gång per år, kan skillnaden mellan den första månadens ränta och den årliga justeringens storlek överstiga 7%. Från ett minsta betalningsperspektiv kan detta vara en stor förändring. Om det utestående saldot når 110% av det ursprungliga saldot, finns det ingen gräns för potentiell ökning.

Vem ska ta alternativet?

• Rich
  Dessa hypotekslån utvecklades som ett verktyg för hantering av pengar för de rika. Rika människor tjänar ofta enorma summor pengar, men har oförutsägbara kassaflöden. Alternativ ARM gör det möjligt för dem att göra små betalningar tills deras kassaflöde ökar. Många Wall Street moguls och toppförsäljare, till exempel, får 50% eller mer av sin årliga inkomst i en enda bonusbelopp. (För att lära dig mer om inkomstklassen, se Förlora medelklassen och Översikt över sysselsättningsrapporten .)
• Den övergående
  Människor som vill bo i ett stort hus och planerar inte att stanna länge kan använda ett alternativ ARM för att få det hus de vill ha utan att spendera en förmögenhet. Företagsledare som överförs några år kan använda dessa lån för att frigöra pengar för andra användningsområden.
• De som väntar på ett finansiellt vindfall
  Människor som vet att de snart kommer att uppleva en betydande inkomstförändring kan också välja ett alternativ ARM. Om äktenskap, arv, en juridisk avveckling eller annan källa till plötslig rikedom ligger i horisonten, kan ett alternativ ARM vara ett bra sätt att få huset i förväg för att få pengar. (För att läsa mer om dessa ämnen, se Neka en arv och Äktenskap, skilsmässa och prickad linje .)

Fördelarna för långivare

Långivare älskar alternativ ARM. Hypoteksmäklare får ofta högre betalningar för att sälja dem och bokföringslagar tillåter långivare att boka den maximala betalningen (30 år) som intäkter även om de bara får lägsta betalning. Dessa fantomintäkter är helt lagliga, ser bra ut på böckerna och gör underverk för en hypotekslåns aktiekurs. Alternativ ARM har också vanligtvis en högre kostnad för att refinansiera, så långivare får betalt igen när låntagare vill ha ut av lånen. Även om det kan tyckas att det finns någon fara i att tillhandahålla sådana lån säljs inte hypotekslån till investerare genom sådana fordon som värdepapper med säkerhet, utan risken är för investerarna i stället för långivarna.(För relaterad läsning, se Resultat från hypotekslån med MBS .)

Hur man jämför

När man överväger ett alternativ ARM, finns det flera viktiga punkter att tänka på. Den första är den tid som den inledande räntan varar. Hur hög räntan kan stiga och hur mycket betalningen kan förändras är också viktiga överväganden. Att veta när lånet kommer att justeras och tröskeln för negativa avskrivningslocket bör beaktas.

Dröm eller mardröm?

När du tar ut en hypotekslån bör du alltid vara försiktig med försiktighet. ARM kräver en ännu högre vaksamhet. För dem i en solid ekonomisk situation med en solid förståelse för de villkor som följer med ett alternativ ARM, kan lånet vara ett användbart verktyg. För oförberedda kan det vara en envägs biljett till problem.

För att fortsätta läsa om detta ämne, kolla in Investeringar i fastigheter och Smart Real Estate Transactions .