Kom ihåg den stora recessionen av '08? Du vet, den där bostadsmarknaden bubblade och miljoner befann sig i att hålla och ibland överge fastigheter vars värde hade dungat under vattnet, några tusen ligor under hypotekslånet? Ja, det är inte något du skulle troligen glömma om du befann dig att drunkna i den här röra. Tja nu har sju år gått och arbetslösheten har sjunkit till 5,1% från sin topp på 10,2% i oktober 2009. Med fler jobb och stadig inkomst kan det idag vara en bra dag att investera i fastigheter i New York City? Eller är det hänsynslöst att köpa nu och hoppas att det inte finns någon bubbla senare, och att platsen stiger i värde istället för att krascha?

Eller kan det istället vara klokt att spendera reservbyte i en madrass eller kanske köpa minnesmynt som hedrar 9/11: s första Responders?

För de två sista tillvägagångssätten, förmodligen inte. (Madrasser är inte FDIC försäkrade, och kom ihåg, inte alla minnesfrågor ökar i värde.) Det är den gamla sågen att fastigheter gör en smart investering, eftersom de inte gör något mer land. Och ändå finns det en rad i en New York Times-översyn av den senaste filmen av hypotekskrisen, 99 Homes, en skymd påminnelse om att historien upprepar sig: "[Ägare] … befinner sig under vattnet, fångat i förrädiska och komplicerade lån …. "(Om du funderar på att köpa i Big Apple, kanske du också vill läsa Hur dyrt är New York, egentligen? och Välja att hyra eller köpa i New York City.) <

Se bara på siffrorna

Men kolla in dessa nummer: Sedan augusti 2014 har Harlem lett till att marknaden har ökat med 20%

i n drygt ett år, drivs av översvämningen av nybyggda bostadshus i området. Harlems Studio Non Doorman, Studio Doorman och One Bedroom Doorman-enhet är medeltal respektive upplevda ökningar på 4 0%, 5 0% och 4 5%. Låter inte så illa? Det är på en månad.

Medianpriset är mycket nära $ 1. 025 miljoner höga 2008. betyder det att en annan byst är sannolikt? Nej, säg experter i Crains New York Business, eftersom den sista bubblan skapades av lös kredit, och dagens bolån har mycket mer strikta standarder.

Manhattan var i fjärde kvartalet 2015 i en byggnadsboom, med inventeringen av bostäder nära rekordlågan under det sista kvartalet 2013. Jämfört med den senaste konstruktionstoppet, under 2008s hårda landning när utvecklarna behöll vridning ut större utbud än efterfrågan har ett antal faktorer samlats för att förändra ekonomin att äga och sälja ett hem på Manhattan och de andra byarna. I vissa delar av staden rapporterar fastighetsmäklare sakta försäljningen. Marknadsosäkerhet är verkligen en faktor, med början av 2016 som återspeglar köparens nervositet.En avkastning på förtroende kommer sannolikt att släppa upp en viss uppdriven efterfrågan, särskilt om den kombineras med jämnt lägre priser, vilka experter säger är ett typiskt blip. Kortvariga blöjor stör inte långsiktiga trender. de berättar för oss.

Se nu på några fler nummer

Det finns 850 000 lägenheter i denna trånga stad. Under första kvartalet 2015 var endast 5, 200 eller drygt hälften av en procent till försäljning. Det är 26% under det historiska genomsnittet och bara 25% över det låga av 4, 164 år 2013. Varför är numret så litet? Manhattan är en hyresgäststad; hyror utgör mer än 75% av lägenheterna i de fem byarna. Resten är nästan alla coops och condos. (Tidigare i år uppskattade Warburg Realty att det fanns färre än 2000 enfamiljshus kvar i hela Manhattan som inte hade delats upp för att hyra.)

Låter som en bra marknad för säljare. Bortsett från detta: Försäljning skulle ge ägarna pengar att uppgradera till bättre gräv, ja, men precis för att när fastighetsmarknaden är stram är säljare nervösa att de inte kommer att kunna hitta ett annat hem. Även om de gör det, kommer de bättre lägenheterna också att kosta mer. Resultat: Återförsäljning av befintliga bostäder är stillastående. Och på väg framåt, som sannolikt kommer att hålla uppåt tryck på priserna. (Även om en höjning av hypotekslån som utlöses av den nyligen genomförda Federal Reserve-rörelsen kan sänka prisökningen något, påminner experter om att det finns en uppdelad efterfrågan redo att hoppa i när / om priserna mjuka.)

När arbetslösheten är låg och lönerna bli mer konkurrenskraftiga måste företagen betala för att behålla kvalificerade arbetstagare "som kan hålla stadens ekonomiska motor humming", säger Crains. Men att behålla och rekrytera anställda blir svårare när bostäder är oöverkomliga. Som president för partnerskapet för New York City påpekar Kathryn Wylde: "Rekrytera talang för att stödja våra ledande institutioner och våra universitet blir allt svårare eftersom de inte har råd att leva eller hitta lämpliga bostäder på Manhattan." New York borgmästare Bill de Blasio gjorde behovet av prisvärd bostad ett centralt element i sin senaste kampanj och fortsätter att locka och mobba utvecklare för att inkludera det i nya byggprojekt.

Vad om allt nytt byggande?

Vanligtvis är det bästa sättet att hålla priserna från skyrocketing att lägga till utbudet. Men på Manhattan har byggandet av nya lägenheter bara tjänat för att ytterligare eskalera kostnaderna. Den enstaka takvåningen kommer ofta med en prislapp på 100 miljoner dollar eller mer, så New York bostadsfastigheter tycktes vara ett säkert ställe för den globala som är rik på att parkera sina pengar - läsa: investeringspengar från Kina och andra platser utomlands - vilket har påverkade marknaden för alla andra i processen. Samma sak har hänt i London. Det är din trickle-down teori i aktion - perversely. Enskilda enheter har blivit investeringar, virtuella lagringsenheter för pengar i stället för bostäder, varför så många står tom, aldrig upptagna.

Bottom Line

Om det är bäst att köpa den, kan det vara nu. Igår kan ha varit ännu bättre, och imorgon kan kosta ännu mer. Men förbered dig för att spendera kontanterna. (Mäklare betraktar listade priser upp till $ 2 miljoner

lägre marknad prispunkt för Manhattan.) Mest av allt, ta en annan rad från 99 Homes : "Bli inte emotionell om fastighet. "Inte alla av oss har råd med en takvåning.