Det finns många olika hypotekslån för husägare. En traditionell 30-årig fastränta inte längre är konsumentens enda finansieringsalternativ. Det finns månadsjustering av hypotekslån med rörlig ränta, realkreditobligationer med fast löptid (ARM), 3-2-1-nedköp och betalningsalternativ-ARM, för att bara nämna några. (För mer information om hypotekslån, se Shopping för ett hypotekslån , Förstå hypotekslånsstrukturen och Investering i fastigheter .)

- 9 ->

Handledning: Så här köper du ditt första hem

Som det är fallet med de flesta ekonomiska besluten, finns det vanligtvis en avvägning mellan risk och belöning vid valet av hypotekslån. I den här artikeln tar vi dig igenom processen för att skapa ditt eget riskbaserade bolånbeslut.

Känn ditt hypotekslån

Ett hypotekslån med justerbar ränta kan till exempel erbjuda låga initiala månatliga betalningar baserade på nuvarande räntor, men de månatliga betalningarna har potential för betydande höjningar i framtiden om räntorna stiger. Ett betalningsalternativslån kan erbjuda mycket låga initiala månatliga betalningar när uppskjuten ränta läggs till huvudstolpen i hypotekslånet, men det finns utmaningar som kan orsaka att de månatliga betalningarna plötsligt stiger. En husägare kommer sannolikt att möta allvarliga ekonomiska svårigheter om hushållens priser faller medan hypotekslånets huvudsakliga balans stiger. Nyckeln till att göra ett bra ekonomiskt beslut om valet av hypotekslån är att både identifiera och mäta riskerna i samband med det hypotekslånet och sedan fråga frågorna "Är riskerna värda belöningen?" och "Kan riskerna i samband med ett dåligt resultat tolereras?"

Två primäråtgärder för hypoteksliskris

Det finns två primära risker i samband med valet av ett hypotekslån som ska identifieras och mäts: risken för betalningschock och hypotekslånets inverkan på eget kapital.

Betalningsschock

Betalningschock är termen som används för att beskriva potentialen för betydande månatliga betalningsökningar. Betalningschock är i allmänhet förknippad med hypotekslån med justerbar ränta. Det är resultatet av utgången av en tillfällig startränta eller fasträntesats, en ökande fullt indexerad ränta, slutet på en räntefri betalningsperiod eller omarbetning av en betalningsalternativsminimumsbetalning.

Alla hypotekslån med justerbar ränta har viss risk för betalningschock. Många har de ovan nämnda funktionerna, vilket bidrar till denna risk. Till exempel erbjuder 3-2-1 eller 2-1-nedköp ett schema med initiala tillfälliga starträntor. Eftersom dessa starträntor löper ut ökar de månatliga betalningarna. Fixed-period armband har en fast ränta under en viss tid, vanligtvis tre, fem eller sju år. När fasträntan löper ut, kommer de månatliga betalningarna sannolikt att öka.

Räntebärande inteckningar kan erbjuda lägre initiala betalningar eftersom den månatliga betalningen endast består av ränta. När den räntefria perioden löper ut, kommer den månatliga betalningen att öka.Vissa hypotekslån, till exempel så kallade betalningsalternativ ARM, erbjuder mycket låga inledande månatliga betalningar, men har också utlösare som kan få betalningen att öka väsentligt. (För att fortsätta läsa om ARM, se American Dream or Mortgage Nightmare?, ARMed And Dangerous och Hypotek: Fast Rate Versus Adjustable Rate .)

Hemsida

Bolagets eget kapital är ett mått på värdemålet för ett hem till husägaren. Skapandet av eget kapital bygger rikedom och öppnar ytterligare ekonomiska fördelar och finansieringsmöjligheter. Förstörelsen av eget kapital kan dock allvarligt begränsa framtida finansieringsalternativ.

Förstå en hypotes sannolik effekt på eget kapital över en planerad tidshorisont är viktigt för framtida ekonomiska överväganden. En primär riskmått som används av långivare är storleken på hypotekslånet i förhållande till värdet av fastigheten. Detta kallas låneförhållandet. Om hemkapitalet förstörs ökar låneförhållandet. Detta kan göra det svårare att refinansiera ett befintligt lån, kräva att ny finansiering görs med högre ränta, kräva betalning av privatpantförsäkring eller kräva användning av en annan typ av inteckning. I värsta fall, om värdet av ett hem faller under återstående huvudbalans i ett inteckning, elimineras alla finansieringsalternativ effektivt. (För att fortsätta läsa om detta ämne, se Hypotekslån: Hur mycket kan du bedöma? , Betala av ditt hypotekslån och Grävning av personlig skuld .) > I traditionell utlåning tillämpas en del av varje månads hypotekslån mot huvudstolpen i hypotekslånet enligt ett avskrivningsschema. Men många nya inteckningar som har blivit populära de senaste åren erbjuder sådana funktioner som räntebetalningar, eller till och med betalningar som är mindre än de räntebetalade betalningarna. När en räntebärande betalning görs är återstående huvudbalans på hypotekslån konstant. När en betalning som är mindre än den räntebärande betalningen är gjord, skapas uppskjuten ränta. Uppskjuten ränta läggs sedan till den huvudsakliga saldot på hypotekslånet. Detta kallas negativ avskrivning. Huvudbalansen på hypotekslån ökar faktiskt! När den huvudsakliga balansen i ett hypotekslån förblir konstant eller ökar kan bolagets eget kapital förbli konstant eller kan förstöras beroende på hur mycket priset på bostadspriset ökar. Eftersom bolagets eget kapital spelar en viktig roll i framtida finansieringshänsyn bör börsnoteringen av bolagskapitalen vara en viktig del av alla hypotekslånsbeslut. Detta gäller speciellt för räntefria och negativa avskrivningar, eftersom de flesta låntagare väljer dessa lån med avsikt att refinansiera dem inom en viss tidshorisont.

Beräkning av beräkningar

Korrekt mäta riskerna med betalningschock och eget kapital måste innebära uppskattningar av framtida räntor och uppskattning av bostadspriser. Dessa uppskattningar bör baseras på ett sannolikt eller sannolikt resultat.De ska inte vara uteslutande baserade på bästa eller sämsta scenarier. Dessa beräkningar kan göras för hypotekslån och eget kapital.

Beräkning av Home Equity

Hushållslikviditet är en funktion av två saker: den takt där marknadspriset på ett hem uppskattar eller avskrivs och resterande huvudbalans på ett hypotekslån. (Home equity motsvarar bostadsvärdet minus hypotekslånets huvudbalans). Den takt som bostäder uppskattar eller avskriver varierar från stat till stat, stad till stad, och även från grannskap till grannskap inom samma stad. Det finns inget enda, ofelbart sätt att göra en uppskattning av framtida bostadspris appreciering. Den senaste tidens prestanda och en tendens att uppskatta priserna för att återgå till sina långsiktiga medelvärden ger dock viss vägledning. Till exempel, om ett hem uppskattat 10% föregående år, men det långsiktiga genomsnittet är 5%, kan 7% vara en bra uppskattning för nästa år (6% kan vara en bra uppskattning för året efter det och 5% är en bra uppskattning för de återstående åren).

Det enklaste sättet att beräkna framtida hemvärden baserat på uppskattningar av prisuppskattning är att använda ett kalkylblad där värdet av hemmet i varje månad motsvarar värdet av hemmet under föregående månad x (1 + (beräknad årlig apprecieringsfrekvens / 12)). Obs! Denna metod använder månadsvis sammansättning av en årlig kurs, vilket betyder att den årliga uppskattningen kommer att vara något större än en enkel årlig beräkning. (För mer information om sammansättning, se

Övervinna Compounding's Dark Side och Förstå tidens värde av pengar .) Beräkna framtida månatliga betalningar

Beräkna framtida månatliga betalningar av vissa inteckningar kan vara ganska svåra eftersom det innebär uppskattningar av framtida räntor som måste tillämpas på hypotekslånets inbäddade räntestruktur, såsom initiala, periodiska och livstidsräntor, samt negativa avskrivningsgränser och tillfällig köpeskilling downs. Många verktyg finns på webben för att hjälpa till. Nyckeln, som nämnts ovan, är att använda rimliga och sannolika uppskattningar av framtida räntor.

Historien har visat att medan ingen metod för prognoser för framtida räntor är helt korrekt, är den bästa uppskattningen av framtida räntor en konsensus om marknadsöversynen. Marknadens åsikt återspeglas bäst i form av avkastningskurvan. När man använder en webbaserad räknare för att beräkna framtida hypotekslånsvärden föreslås därför att framtida räntesats bestäms av avkastningskurvan. Till exempel, om det index som en ARM är bunden för närvarande står på 6%, och tre månaders räntebärande avkastning är 5%, medan den tvååriga statsskuldavkastningen är 6%, kan vi anta att indexet till som hypotekslånet är bunden kommer att öka med 1% (spridningen mellan tre månaders statsskuld och tvååriga statsobligationer) under de närmaste två åren.

Mätvärden och identifiera risker

Att göra en rimlig prognos för framtida räntor och använda en bra webbaserad hypoteksläkare möjliggör identifiering, mätning och tidpunkt för betalningschockrisk.Vid användning av en webbaserad räknare föreslås att de beräknade hypotekslånen kopieras till ett kalkylblad. När de initiala värdena beräknats med en mest sannolik prognos för framtida räntor som beskrivits ovan och kopieras till ett kalkylblad kan ytterligare beräkningar göras baserat på olika framtida ränteprognoser och kopieras till samma kalkylblad. Värdena för det mest sannolika resultatet kan då jämföras med och mätas mot värden baserat på varierande prognoser för framtida räntor.

Home equity beräkningar kan göras på samma sätt. De återstående huvudbalansvärdena som beräknas med hjälp av den webbaserade hypoteksläkaren kan subtraheras från de framtida hushållsvärdesberäkningar som gjorts enligt beskrivningen ovan under avsnittet Beräkning av hemandel. Varierande uppskattningar av framtida bostadspris appreciering kan göras och mätas mot det mest troliga resultatet.

Göra ett riskbaserat beslut

Med ett kalkylblad som visar och jämför ett schema över ett mest sannolikt månatligt betalningsscenario mot olika månatliga betalningsscenarier och en liknande analys av hushållsscenarier kan ett effektivt riskbaserat bolånbeslut bli gjord.

Följande viktiga frågor kan ställas och besvaras på ett utbildat, riskbaserat sätt.

Månadsbetalningsscenario

"Förstå att det mest sannolika månatliga betalningsscenariot är en uppskattning men att kunna mäta olika månatliga betalningsscenarier mot den är risken att välja inteckning x som är värt belöningen och kan risken för ett dåligt resultat tolereras om det skulle hända? " Med andra ord: "Jag gillar den inledande låga månatliga betalningen, men har det nu värt risken att det kan öka väsentligt i framtiden, och om det ökar, kommer jag kunna möta betalningen utan att betona min ekonomiska situation? "
Home Equity Scenario

" Att förstå att det mest sannolika eget kapitalscenariot är en uppskattning men att man har möjlighet att mäta varierande hemkapitalscenarier mot den är risken att välja belåning "x" som är värt belöningen, och Kan risken för ett dåligt resultat tolereras om det skulle hända? " Med andra ord, "Jag gillar hypotekslån" x "på grund av de inledande låga månatliga betalningarna och min bästa uppskattning kräver betydande hemmaprisuppskattning, så jag bryr mig inte så mycket om att betala huvudstolpen i min inteckning, men om mina uppskattningar av hushållens prisuppskattning visar sig vara felaktiga, hur kommer min hemlikviditetssituation att se ut, hur kommer det att påverka mina framtida finansieringsmöjligheter och är det en risk att jag har råd att ta? "
(För en en- stoppa butiken på subprime-hypotekslån och subprime-smältningen, kolla in

Subprime Mortgages Feature .)