Lyxiga fastighetspriser är heta och fortsätter att stiga. Den högsta lyxiga fastighetsförsäljningen i New York var för en hel del $ 91, 541, 000 miljoner enligt den senaste rapporten från Christie's International Real Estate.

"Jay Belson, VD för Jay Belson Luxury Real Estate, ett lyxigt fastighetsinvesteringsföretag med säte i Beverly Hills, Kalifornien. med rikedom av världens rikaste människor växer, är den potentiella marknaden för lyxfastigheter större än någonsin. Om du vill komma in på åtgärden och har råd med den branta prislappen, finns det flera alternativ för att göra det.

Det är viktigt att förstå vilka egenskaper som karaktäriserar en lyxfastighet innan du investerar eftersom en hög prislapp ensam inte kommer att sätta fast egendom i den här kategorin. "Det måste vara unikt och exklusivt, på ett bra sätt på ett önskvärt sätt. Människor som är rika kommer att betala en premie för något som uppfattas som överlägsen, säger Randy Char, senior vice verkställande direktör vid One Queensridge Place, en lyxig höghus som ligger bara några minuter från Las Vegas-stripen.

High-end-köpare vill ha tillgång till lyxaktiviteter som high-end shopping, matsal och konsten samt närhet till andra lyxhem. En troféadress, som Park Avenue i New York City, tillför värde. Att ha en storied historia gör inte heller ont. Många lyxköpare söker den naturliga skönheten i en vattnet, eller åtminstone utsikt över en flod, hav eller sjö. Andra vill ha landskap eller bergssyn.

High-end-köpare vill ha många av samma egenskaper som alla köpare vill ha, men i större skala. De vill ha integritet och säkerhet, ibland till särställningens punkt. De vill ha skönhet inifrån och ut och har råd med anpassad arkitektur, anpassad design, överlägsen uppmärksamhet på detaljer och överdådiga finish. De vill också ha bekvämligheter ovanpå bekvämligheter: kockens kök, lyxpool, expansiv mastersvit och uteplats, förutom hemautomatisering, rörelsedetektorer, bilhissar och temperaturstyrda vinkällare. De vill också ha utrymme. I Malibu, Kalifornien har till exempel det genomsnittliga lyxhemmet mer än 4 000 kvadratmeter (och en prislapp på 6 miljoner dollar).

När man väljer ett lyxhem är det ytterst viktigt att tänka på de aspekter av fastigheten som inte kan ändras, säger Mark Fitzpatrick, VD för RUHM Destination Marketing, en destinationsmarknadsföringstjänst för lyxfastigheter över hela världen. "Du kan inte ändra solens väg, havet eller det faktum att det finns en flygväg för stora flygplan över huvudet. Ugly tapeter i badrummet är betydligt mindre viktigt än vädret, säger han.

Hur mycket behöver du?

På marknader där priserna i allmänhet är lägre, kan du behöva så lite som en halv miljon för att äga en del lyxfastigheter. Men du behöver minst 1 miljon dollar för att köpa en lyxfastighet i de flesta större städer, och prisposten går upp där levnadskostnaderna är höga. Det är 3 miljoner dollar i San Francisco, 5 miljoner dollar i Los Angeles och New York och 7 miljoner dollar i London enligt Christies

.

Lyxiga köpare betalar ofta pengar, men en jumbo inteckning är ett annat alternativ. Om du finansierar köpet behöver du en stor efterbetalning, utmärkt kredit, bevis på intäkter och tillgångar och stora kassaflöden. Hur man gör det: Din investering i lyxfastigheter

Om du vill investera i lyxfastigheter finns det flera vägar du kan ta.

Flip a Mansion

Att omforma befintliga lyxfastigheter och sälja dem till vinst är en utmärkt investering, säger Belson i Jay Belson Luxury Real Estate. "Det är snabbare än att bygga uppifrån, men är begränsat till egenskaper som bara har rätt kombination av arkitektur, skick och layout", säger han och tillägger att fixare är bättre. Nackdelen är att "eftersom de flesta av dessa bostäder kan bo i inköp, kommer du att konkurrera med lokala köpare-användare som kan överbjuda dig", säger han. Konkurrensen mellan investerare och flippers är dock mycket lägre på lyxmarknaden eftersom det finns färre personer som har råd att finansiera avancerade projekt och som förstår hur man utför dem på en hög nivå, säger Belson.

Investera internationellt

Investeringar i lyxfastigheter utomlands kan ha fördelar som du inte hittar hemma. På Turks- och Caicosöarna, ett litet brittiskt utomeuropeiskt territorium beläget öster om Kuba och norr om Haiti och Dominikanska republiken finns det ingen årlig fastighetsskatt och ingen kapitalvinstskatt på överförd egendom. Fastighetsägande är skyddad av ett landregister, och dollarn är den officiella valutan, så växelkurserna är inte en faktor för att slutföra köpet eller i din fastighets framtida värde.

Dessa öar är ett bra ställe att investera eftersom markpriserna har ökat stadigt under de senaste tio åren och förväntas fortsätta att göra det tack vare snabbt ökande turism och utveckling, säger Blair MacPherson, medejer och mäklare av RE / MAX Fastighetsgrupper Turks och Caicos. Och du kan tjäna extra inkomst från din investering genom att hyra ut den medan du är borta och låta ett förvaltningsbolag hantera detaljerna, säger han.

Investeringar utomlands kan också ha unika problem. "Vi måste komma ihåg att resten av världen inte fungerar som vi gör i staterna, säger RUHMs Fitzpatrick. "Du vill inte köpa en fastighet i ett annat land bara för att ta reda på att regeringen kan ta tillbaka den från dig på vägen. "Använd en internationell fastighetsmäklare och andra yrkesverksamma för att hjälpa till med din due diligence, säger han.

Köp en lyxig lägenhet

Oavsett om du köper en lyxig lägenhet själv eller att hyra ut, "spendera pengar på ett hem som ligger i en stor lyxbyggnad med bekvämligheter och transportmöjligheter i närheten är vägen att gå" säger Lydia Sussek från Corcoran, ett fullservice fastighetsbolag på Manhattan.Att köpa i en lyxig byggnad med dåliga transportmöjligheter är en dålig investering, säger hon.

De tjänster och funktioner som byggnaden erbjuder kan också göra eller bryta din investering. "Har du inte en heltid dörrman? Bra, men vad erbjuder ditt hem? Utsikt, högt i tak, terrasser, alla dessa funktioner hjälper dig att skilja ditt hem från andra köksskärmslägenheter och kan leda till högre försäljningsgrad när det är dags att flytta ut, säger Sussek.

Tänk på att när du köper lyxfastigheter köper du en livsstil. Privat takdäck, simbassänger, gemensamma utrymmen med fitnesscenter och städservice eller hotellstilservice skiljer sig från lyxfastigheter, säger hon. "Även om det finns andra nya bostäder byggda runt det hem du köper, håller dessa typer av fastigheter värde, säger Sussek.

Jumbo Hypotekslån för Lyxfastigheter

Medan de flesta lyxiga fastighetsköpare väljer att köpa fastigheter med kontanter, använder vissa Jumbo-lån till Snag Luxury Real Estate. Jumbo-lån (även kallade jumbo-hypotekslån) är lån för belopp som överstiger den gräns som Federal Housing Finance Agency (FHFA) fastställer. Typiskt är denna mängd överskridande om $ 424, 100; Men i vissa län, ofta de som är hemma för dyrare fastigheter, är beloppet större. För närvarande är räntesatsen för en 30-års fast jumbo-kurs 4. 25% med en APR på 4,27% enligt usbank. com. Det liknar genomsnittet av en standard 30-årig fast inteckning. Från och med januari 2017 är räntan för en genomsnittlig 30-årig fast inteckning 4,25% med en APR på 4,32%.

Välj en bostadsfastighet för semesterhus

"En lyxig semesterbostad kan ge en mängd fördelar, inklusive tillgångsuppskattning, skatteavdrag, affärsmöjligheter och viktigast av allt, personlig njutning, säger RUHMs Fitzpatrick. Att välja en plats med en typiskt stark marknad är nyckeln, till exempel en skidortstad, Hawaii eller en tropisk ö. "De är bra för säsongsinkomster och fungerar bra på goda finansiella marknader. Men de kan drabbas mer under en lågkonjunktur än bostäderna nära större städer ", säger han.

Den lyxiga bostadsmarknaden uppvisade faktiskt den starkaste återhämtningen från bostadsolyckan i storstäderna, men semesterområden börjar börja följa, berättar en ny rapport från Christie's International Real Estate.

Förutom att välja rätt stad borde investerare överväga att köpa en fastighet som kommer att vara attraktiv för familjer, säger Fitzpatrick. "Det kommer att öka din beläggningsgrad och din avkastning", säger han.

Bruce Tobias, en 20-timmars chef som producerar fastighetsmäklare med RE / MAX Sedona i Arizona, tillägger att högprofilerade turistmål är ett bra val och investerare ska leta efter fastigheter med potential för långsiktiga vinster .

Kompletta en anpassad byggnad

Bygga ett nytt hem från grunden erbjuder de högsta vinstmarginalerna men har en längre tidsram, säger Belson, men ett hem där allt är nytt och har dagens mest önskade stilar och bekvämligheter är avgörande för att få topp dollar.Han säger att hans företag för närvarande bygger 25 000 kvadratmeter hem i Bel Air, Kalifornien. "Vi köpte fastigheten för 8 dollar. 7 miljoner. Byggnadsbudgeten är 18 miljoner dollar. Det prognostiserade försäljningspriset är $ 50 miljoner. Det är svårt att göra det som en investering, säger han.

Om du inte bygger hemmet själv, var försiktig med hur du anpassar det. Du vill välja en layout, bekvämligheter och finish som kommer att tilltala ett brett segment av lyxmarknaden för att maximera dina chanser att sälja snabbt och för bästa dollar. Se till att hemmet är funktionellt och välkomnande och har de säkerhets- och sekretessfunktioner som high-end-köpare vill ha. Men det finns en bra linje mellan att skapa den breda överklagan och skapa den unika egenskapen som lyxiga köpare begär.

"När något inte är commoditized, och det är önskvärt, och det finns efterfrågan, det är när man ser att priserna verkligen hoppar", säger One Queensridge Place's Char. "Om du tittar på en flaska '82 Lafitte Rothschild växer prisuppskattningen exponentiellt över en årgång som är mindre överlägsen på grund av utbud och efterfrågan. Det är samma sak med lyxfastigheter. Ju mer exklusiva och svårare att hitta, desto mer värdig investering blir hemmet. "

Bottom Line

Investeringar i lyxfastigheter kan vara mer spännande än att investera i värdepapper tack vare den konkreta aspekten och det finns många sätt att göra det, från att bygga ett eget hem för att bläddra i en herrgård för att köpa en semester egendom. Du kan njuta av ditt lyxhem som bosatt, som resenär eller som hyresvärd eller bygga lyxhem för andra att njuta av. Innan du köper, se till att du förstår de funktioner som skapar varaktigt värde i denna tillgångsklass för att få den bästa avkastningen på din investering.