En av de riskåtgärder som långivare använder för att försäkra sig om hypotekslån är hypotekslånets lån till värde (LTV). Ett hypotekslåns LTV-förhållande är en enkel beräkning som görs genom att dividera lånets belopp med värdet av hemmet. Ju högre LTV-förhållandet desto högre är riskprofilen för hypotekslånet. De flesta hypotekslån med ett LTV-förhållande större än 80% kräver att privatlånsförsäkring (PMI) betalas av låntagaren. Och PMI är inte billigt. Använd ett verktyg som en hypoteksläkare för att jämföra långivare och läs vidare om du kan undvika PMI på din inteckning.

AD:

TUTORIAL: Hushållsunderlag

PMI i djup

Låt oss ta en titt på ett exempel.

Låt oss anta att priset på ett hem är $ 300 000 och lånebeloppet är $ 270 000 (vilket innebär att låntagaren gjort en $ 30 000 nedbetalning) och LTV-förhållandet är 90%. Beroende på vilken typ av inteckning, kommer den månatliga PMI-betalningen att vara mellan $ 117 och $ 150. Lån med justerbar ränta (ARM) kräver högre PMI-betalningar än fasträntelån. (För mer information om ARM, se ARMed and Dangerous eller Hypotek: Fast Rate Versus Adjustable-Rate .)

AD:

PMI är dock inte nödvändigtvis ett permanent krav. Långivare är skyldiga att släppa PMI när ett låns LTV-förhållande når 78% genom en kombination av huvudminskning på hypotekslån och bostadspris appreciering. Om en del av minskningen i LTV-förhållandet realiseras genom hushållens prisökning, kommer en ny bedömning, som betalas av låntagaren, att krävas för att verifiera beloppet av uppskattning.

AD:

Enkelt sätt ut

Ett alternativ till att betala PMI är att använda ett andra lån eller piggybacklån. Därigenom tar låntagaren ett första inteckning med ett belopp som motsvarar 80% av hushållsvärdet, varigenom PMI undviks och tar sedan en andra inteckning med ett belopp som motsvarar försäljningspriset för hemmet minus beloppet av betalningen och beloppet på den första hypotekslånet. Med hjälp av siffrorna från exemplet ovan skulle låntagaren ta en första hypotekslån för 240 000 dollar, göra en 30 000 USD till betalning och få en andra inteckning för 30 000 USD. Låntagaren har eliminerat behovet av att betala PMI eftersom LTV-förhållandet av det första hypotekslånet är 80%, men låntagaren har nu också en andra inteckning som i de flesta fall kommer att ha en högre ränta än den första hypotekslånen. Det finns många typer av andra hypotekslån tillgängliga, men den högre räntan är fortfarande jämn för kursen. Fortfarande är de kombinerade betalningarna av den första och andra hypotekslån vanligtvis mindre än betalningarna av den första hypotekslån plus PMI.

Utdelningen

När det gäller PMI har en låntagare som har mindre än 20% av försäljningspriset eller värdet av ett hem att sätta ner som betalning två grundläggande alternativ:

1. Använd en "stativ -alone "första hypotekslån och betala PMI tills LTV på hypotekslån når 78%, vid vilken tidpunkt PMI kan elimineras.
2. Använd en andra inteckning. Detta leder sannolikt till lägre initiala hypotekskostnader än att betala PMI, men samtidigt ger en andra inteckning en högre ränta än den första hypotekslån och kan bara elimineras genom att betala av eller refinansiera både den första och den andra inteckning i en ny fristående hypotekslån, förmodligen när LTV når 80% eller lägre (så ingen PMI kommer att krävas).

Det finns också flera variabler som kan spela in i detta beslut, bland annat:

• Skattebesparingarna i samband med betalning av PMI visar de skattebesparingar som är förknippade med att betala ränta på en andra inteckning. Skattelagstiftningen i Förenta staterna möjliggör avdrag för PMI för särskilda inkomstnivåer, till exempel familjer som tjänar mindre än $ 100 000.
• Kostnaden för en ny bedömning för att eliminera PMI jämfört med kostnaderna för refinansiering av en första och andra hypotekslån till en enda fristående inteckning.
• Risken att räntorna kan stiga mellan tiden för det ursprungliga hypotekslånet och den tid då första och andra hypotekslån skulle refinansieras.
• De olika procentsatserna för huvudreducering av de två alternativen.
• Tidvärdet av pengar. .) Den viktigaste variabeln i beslutet är dock:

Den förväntade nivån på hushållens prisökning

• Till exempel, om låntagaren väljer att använda en fristående första hypotekslån och betala PMI kontra att använda en andra inteckning för att eliminera PMI, hur snabbt kan hemmet uppskatta i värde till den punkt där LTV är 78% och PMI kan elimineras? Detta är den övergripande avgörande faktorn. För förenkling och syftet med denna diskussion kommer vi att ignorera den andra variabeln som anges ovan, eftersom prisuppskattning dominerar dessa.

Värdering: Nyckeln till beslutsfattande

Nyckeln till beslutet är att när PMI elimineras från det fristående första hypotekslånet kommer den månatliga betalningen att vara mindre än de kombinerade betalningarna på den första och andra hypotekslånen. Så vi ställer frågorna: "Hur lång tid kommer det att vara innan PMI kan elimineras?" och "Vad är besparingarna förknippade med varje alternativ?"

Nedan följer två exempel på olika uppskattningar av hushållens prisökning.

Exempel 1: En långsam prisnivå på hempriset

Tabellerna nedan jämför de månatliga betalningarna av en fristående 30-årig fast ränta med PMI jämfört med en 30-årig fast ränta med första hypotekslån med en 30-årig / i-15-årig andra hypotekslån.

Bolån har följande egenskaper:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 1

I figur 2 uppskattas de årliga priserna för hushållens prisökning.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 2

Observera att betalningen på $ 120 PMI är borttagen från den totala månatliga betalningen av det fristående första hypotekslånet i månad 60, vilket visas i Figur 3 när LTV når 78% genom en kombination av huvudreducering och hem prisuppskattning.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 3

Tabellen i Figur 4 visar de kombinerade månatliga betalningarna för första och andra hypotekslån. Observera att den månatliga betalningen är konstant. Räntan är ett vägt genomsnitt. LTV är bara det första hypotekslånet.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 4

Med första och andra hypotekslån kan $ 85 dollar sparas per månad för de första 60 månaderna. Detta motsvarar en total besparing på $ 5, 100. Från och med månaden 61, får den fristående första hypotekslån en fördel med $ 35 per månad för de återstående villkoren för bolånen. Om vi ​​delar $ 5, 100 med $ 35 får vi 145. Med andra ord, i detta scenario av långsam hemprisuppgång, som börjar i månad 61, skulle det ta ytterligare 145 månader innan betalningsfördelen av det fristående första inteckning utan PMI skulle kunna få tillbaka den första fördelen med de kombinerade första och andra hypotekslånen. (Denna tidsperiod skulle förlängas om tidvärdet av pengar togs i beaktande.)

Exempel 2: Snabbt prisindex för hempris

Exemplet nedan baseras på samma hypotekslån som visat ovan. Men följande uppskattningar av hyresvärdet används.

Copyright © 2017 Investopedia. com

Figur 5

I det här exemplet visar vi bara ett enda tablett med månatliga betalningar för de två alternativen (se figur 6). Observera att PMI tappas i det här fallet i månad 13 på grund av den snabba hyresprissättningen, vilket snabbt sänker LTV till 78%.

Figur 6

Med snabb hemmaprisökning kan PMI elimineras relativt snabbt. De kombinerade inteckningarna har bara en betalningsförmån på $ 85 i 12 månader. Detta motsvarar en total besparing på $ 1, 020. Från och med månad 13 har den fristående inteckning en betalningsförmån på $ 35. Om vi ​​delar upp $ 1, 020 med 35, kan vi bestämma att det skulle ta 29 månader att kompensera de initiala besparingarna av de kombinerade första och andra hypotekslånen. Med andra ord, med början i månaden 41, skulle låntagaren vara ekonomiskt bättre genom att välja det fristående första inteckning med PMI. (Denna tidsperiod skulle förlängas om tidvärdet av pengar togs i beaktande.)

Bottom Line

För låntagare som har mindre än 20% nedbetalning, beslutet om att använda en första "fristående "Mortgage och PMI eller använda en kombination av en första och andra hypotekslån är till stor del en funktion av hur snabbt de förväntar sig att deras hemvärde ökar. Om de väljer att betala PMI, kan det elimineras genom en bedömning när LTV når 78%. Om de väljer att använda en kombination av första och andra hypotekslån, kommer de sannolikt att ha initiala betalningsbesparingar, men det enda sättet att eliminera den andra hypotekslån som sannolikt kommer att ge en högre ränta än den första hypotekslånet är att betala av det eller refinansiera både första och andra till en ny fristående inteckning. En genomtänkt analys bör genomföras för att analysera dina alternativ baserat på din tidshorisont.