Du kanske har hört att "statliga lån" är tillgängliga för villiga husägare som sallras med dålig kredit och / eller en historia om konkurser eller avskärmning. I själva verket är det dock inte så enkelt.

Den federala regeringen är inte hemmahörande. Men i syfte att främja bostadsägande - särskilt för låginkomst amerikaner - kan det vara villigt att garantera en inteckning för dig om du har mindre än optimal kredit. Med andra ord lovar regeringen långivaren att det kommer att göra bra på lånet om du inte gör det.

FHA vs. HUD

Den federala myndigheten som uppmanas att uppmuntra individuellt hemägande är US Department of Housing and Urban Development (HUD) genom ett av dess kontor, Federal Housing Administration (FHA ). Medan HUD gör vissa lånegarantier på egen hand, är dess inriktning på flerfamiljsenheter, inte enskilda hem (med undantag för HUD sektion 184 lånegarantier, som endast är tillgängliga för indianer som köper bostäder eller annan fastighet). Det är enbart FHA som försäkrar bolån för enfamiljshusköpare.

Kvalificera ett FHA-lån

För att säkra en FHA-garanterad inteckning måste du gå till en FHA-godkänd långivare, vanligtvis en bank. En sak som gör ett FHA-garanterat bostadslån särskilt attraktivt är att om du har ett FICO-poäng på minst 580 behöver du bara sätta ner 3,5% av köpeskillingen i kontanter.

Om din FICO-poäng är under 580 måste du dock uppgå till 10% av inköpspriset för betalningen. Ändå är det bättre än 14,8% av köpeskillingen som den genomsnittliga hemköparen satte ner vid stängning förra året. Forskning från RealtyTrac visar att det första kvartalet 2015 (de senaste uppgifterna) var det genomsnittliga dollarn belopp som betalades vid stängning med en vanlig hypotekslån 72 dollar, 590 medan den genomsnittliga FHA försäkringen sänkte endast 7 $ 069.

Gör emellertid inte fel i FHA-försäkrade lån för "easy credit" -utlåning, varnar FHA-hypoteksläkare Dennis Geist, som är engagemangsdirektör hos Treliant Risk Advisors i Washington, DC "Det finns en missuppfattning att FHA lån är subprime. Ingenting kan vara längre från sanningen, säger Geist. "Även om FHA-lån ger flexibla kvalificeringsriktlinjer, inklusive lägre kreditpoäng och högre skuldsättningsgrad, är den påvisade förmågan att betala tillbaka en betydande faktor vid godkännandet av något FHA-lån. "

Om ditt FICO-poäng är under 580, kan det vara svårt att säkra ett FHA-garanterat lån. "Godkännande av låntagare med kreditpoäng mellan 500 och 580 är föremål för högre betalningskrav och ytterligare försäkringsgranskning," säger Geist."Det är viktigt att notera att" icke-traditionell kredit "inte kan användas för att kompensera negativ" traditionell "kredit. "

Han tillägger att även om du får se information som håller hopp om att FHA-försäkrade lån kommer att bli köpare med kreditpoäng under 500, är ​​chansen att det faktiskt händer noll.

Ett annat plus med ett FHA-försäkrat lån är att ett FHA-lån, till skillnad från ett konventionellt banklån, låter dig få de pengar som behövs för betalningen som en gåva från vänner, familj eller välgörenhet. FHA kommer till och med tillåta säljaren att betala stängningskostnaderna, men om de gör det kan det öka renten på din inteckning, eftersom det inte är tillräckligt med lån för att inte ha tillräckligt med pengar för förskottsbetalningen.

Någon nackdel?

Innan du bestämmer dig för att driva ett FHA-garanterat lån, överväga några av nedskärningarna. För det första är dina alternativ mer begränsade än med en vanlig hypotekslån, eftersom du bara kan göra affärer med en FHA-godkänd långivare. Det begränsar din förmåga att handla om de mest fördelaktiga priserna och villkoren. "En noggrann och komplett jämförelse av låneprodukter, avgifter och hypotekslån är ett viktigt steg för att bestämma vilken låneprodukt som är bäst för dig", noterar Geist.

FHA-försäkrade lån har caps på lånebeloppet som varierar efter region. Den absoluta högsta beloppet som FHA kommer att försäkra är $ 625 000, vilket i större storstadsområden kan vara begränsande. Vidare är många condosutvecklingar inte FHA-godkända, så några mindre dyra bostadsalternativ ligger utanför bordet för dig med ett FHA-lån.

Tänk på att även om de pengar som behövs uppåt kan vara låga, kommer de nödvändiga FHA-försäkringspremierna att öka avsevärt till dina månatliga hypotekslån, eftersom du bidrar till en HUD-reservfond som används för att betala av bankerna när en FHA -garanterad inteckning går dåligt. Och hypotekslånsförsäkringar kan inte alltid vara avdragsgilla, beroende på din inkomst.

Framför kommer du att betala ett hypotekslån (UFMIP) på 1,75% av baslånet. Då, på ett 30-årigt inteckning, vilket är den vanligaste FHA-låneperioden, kan årspremien löpa så högt som. 85% av lånebeloppet om du väljer det lägsta betalningsalternativet. I motsatt fall, på ett 15-årigt lån med 10% eller mer, faller premien till. 45%.

Därför försöker vissa FHA-lånegarantinmottagare senare refinansiera sina fastigheter med ett konventionellt banklån när deras kredithistoria har förbättrats. För att göra det och säga farväl till FHA-försäkringsbetalningarna måste du få FHA-godkännande. "FHA-hypotekslånsförsäkringen fortsätter under hela lånets längd", säger Geist, "så den primära anledningen att refinansiera ett FHA-försäkrat lån med ett konventionellt lån skulle vara att eliminera hypotekslån och / eller minska lånets löptid . "

På uppsidan är dock det faktum att FHA-försäkrade inteckningar är antagliga, vilket innebär att den som köper din fastighet nästa kan ta över den från dig, medan vanliga inteckningar normalt inte är.

"Ett antagbart FHA-lån skulle kunna skapa en konkurrensfördel när det är dags att sälja, särskilt om nuvarande räntesatser är högre än den befintliga räntan på FHA-lånet", säger Geist. "Anskaffningskostnaderna är också lägre än kostnaderna för ett nytt lån. "Så ditt FHA lån kan potentiellt vara ett incitament om du befinner dig sälja på en köpare marknad med stigande räntor.

Bottenlinjen

FHA-garanterade lån ingår i HUDs mandat för att uppmuntra bostadsägande. HUD själv gör inte lånegarantier för enskilda hem, med undantag av HUD 184-lånegarantier, som endast är tillgängliga för indianer som köper bostäder eller annan fastighet. Om du har rimligt bra krediter men saknar pengar för en förskottsbetalning kan ett FHA-försäkrat lån hjälpa dig att bli en husägare. Men på grund av begränsningar på fastighetspriser, bostadstyp och låneval - plus den extra kostnaden för hypotekslånsförsäkringar - är du förmodligen bättre med en vanlig hypotekslån om du har tillräckligt med pengar till hands. Allt kommer ner till att utforska dina alternativ fullt ut och göra matematiken för uppgiften och livstidskostnaden för varje lån du överväger.

För mer information, se

7 Saker att veta om FHA-hemlån, FHA: s lägsta fastighetsstandard och De flesta anledningarna att ansöka om ett FHA-lån.