Vid en ålder av tjugofem, kom Grant Cardone ut ur ett rehabiliteringsbehandlingscenter efter att ha kämpat med narkotikamissbruk. Fem år senare blev han miljonär. Idag, vid 58 års ålder, är Cardone en internationellt känd försäljningsutbildare. Hans primära företag, Cardone Training Technologies, erbjuder Fortune 500-företag, småföretag och entreprenörer med en interaktiv försäljningsutbildningsplattform.

Medan han mestadels är känd för sin framgång med att hjälpa företag att öka försäljningen, har Cardone under de senaste två decennierna nästan ensam byggt ett fastighets-imperium. Hans investeringsinstrument, Cardone Acquisitions, har varit involverat i mer än 425 miljoner dollar i fastighetsaffärer, och företaget har för närvarande 350 miljoner dollar i flerfamiljshus i hela USA.

Här följer en översikt över hur Cardone byggde sitt multimillion-dollar fastighetsrike utan att höja externt kapital från någon annan än hans nära familjemedlemmar, som äger mindre än 2% av Cardone Acquisitions portfölj.

En plats för att skydda och växa pengar

Till skillnad från majoriteten av individer med framgångsrika fastighetsrätter som framgångsrikt byggt upp sina stora portföljer som en heltids karriär, utvidgades Cardones fastighetsbestånd sakta som en sida verksamhet. Cardone Acquisitions var inte avsett att vara hans primära affärsverksamhet eller hans huvudinkomstkälla. I stället skapades det för att han skulle ha en stabil plats för att bevara och växa de pengar han gjorde från sitt försäljningskonsultföretag.

I en intervju med februari 2015 med BiggerPockets Podcast sa Cardone: "Varje gång jag får pengar, går jag igen för att jag slår in den här fastighetssaken [Cardone Acquisitions]. "Han fortsatte med att utarbeta det" Jag tar dessa tre företag som förmodligen kommer att förstöras under min livstid, att jag har gjort massor av pengar och jag tar alla pengar och jag parkerar den här så jag är alltid bröt springande dessa tre, eller jag måste tränga varje dag för att få nya pengar och sedan skjuter jag det in här. "

Men i kärnan anser han sig vara en entreprenör och inte en fastighetsinvesterare, menade Cardone att fastigheter tillhandahöll ett värdebevarande och skapande fordon som hans andra affärsföretag inte kunde erbjuda. (För mer information, se Viktiga skäl att investera i fastigheter .)

Konsumtion av data och shoppingfastigheter

Sedan femton år gammal hade Cardone studerat insats och outsourcing av fastigheter. Under sin barndom besökte Cardone och hans pappa olika delar av fastigheten som en familjeutflyktsverksamhet och med tiden utvecklades hans intresse för att köpa byggnader.Till denna dag är shopping fastigheter fortfarande något han tycker om att göra med sin fru och barn.

I 1981, vid 22 års ålder, gick Cardone från college med en redovisningsexamen. Trots att han genast vill köpa fastigheter, försenade han det under några år. Detta gjorde det möjligt för honom att växa de pengar som han senare skulle använda för att göra investeringar. Dessutom gav förseningen Cardone förmågan att suga upp så mycket som han kunde om ämnet fastigheter.

I en oktober 2014-episod av hans fastighetsmässa delade Cardone den kunskap han fick på att investera i fastigheter, till exempel "att förstå olika termer som netto rörelseintäkter (NOI), vad en proforma är och vad en bra marknaden ser ut som "kom inte från att läsa böcker men faktiskt" titta på olika erbjudanden och mötesagenter. " Cardone har faktiskt aldrig läst en bok om fastighetsinvesteringar: han ersatte den kunskap som finns i böcker med kunskap som kan uppnås genom att faktiskt titta på listor på olika marknader. (För mer, se Hur mycket pengar behöver du investera i fastigheter ? )

Hans första överenskommelse

Vid 29 sätter Cardone äntligen sin mer än fjorton års fastighet studera i praktiken. Han köpte en enfamiljshus i Houston, Texas som i början gjorde det bra. Men efter några månader lämnade hyresgästerna och Cardones fastighetsinkomstflöde blev torr. Han skämtar ofta om erfarenheten som säger: "Min beläggningsgrad flyttade från 100% till 0%." Han hatade att han var tvungen att minska fokuseringen på sin huvudsakliga verksamhet för att hitta nya hyresgäster. Rädd att denna situation skulle återkomma, sålde Cardone snabbt fastigheten, bröt och sa att han aldrig skulle köpa enfamiljers bostadsfastigheter som en investering någonsin igen.

Efterföljande förvärv

Cardons andra förvärv ägde inte rum förrän fem år efter hans hemska erfarenhet av enfamiljfastigheter. Under den tiden fortsatte han att samla in pengar samt öka sin fastighetsinvesterande kunskapsbas. Hans första multifamily-affär var ett trettioåtta enhetskomplex i San Diego, Kalifornien. Cardone förvärvade fastigheten för 1 dollar. 9 miljoner och gjorde en förskottsbetalning på $ 350.000. Just över en månad senare förvärvade han ett annat komplex. Cardone fortsatte att köpa mer komplex en i taget, och idag värderas sina innehav till 350 miljoner dollar.

Hans fastighetsinnehav är baserade i Alabama, Arizona, Kalifornien, Florida, Georgien, North Carolina, Tennessee och Texas. Under 2012 gjorde Cardone Acquisitions det största privata partiet förvärv av multifamily fastigheter i Florida. Det året köpte han fem lägenhetsgemenskaper, med 1016 lägenheter, i staten för totalt 59 miljoner dollar. En stor del av förvärven finansierades med skuld från Federal Mortgage Association (Fannie Mae).

Finansiering av sina förvärv

I en intervju från mars 2015 om "Best Real Estate Investing Advice Ever" med Joe Fairless uppgav Cardone att mindre än 2% av Cardone Acquisitions portfölj ägs av externa samarbetspartners som är hans närmaste familj medlemmar och vänner.Majoriteten av förvärven finansieras med Cardones personliga kontanter samt traditionell bankfinansiering.

Bottom Line

Grant Cardone är mycket mer än en professionell försäljningsutbildare, en fastighetsmogul som byggde en multifamiliportefølje på 350 miljoner dollar från början. Innan han gjorde sitt första förvärv, spenderade Cardone flera år att konsumera så mycket information som han kunde om ämnet fastigheter. Vid 29 gjorde han sitt första förvärv som var en enhetsfastighet som ursprungligen fungerade bra men blev snart en katastrof när hans beläggningsgrad vände sig till noll efter att de ursprungliga hyresgästerna flyttade ut. Åren efter den erfarenheten förvärvade han ett trettioåtta enhetskomplex och köpte aldrig någon annan enfamiljshus som en investering någonsin igen.