Bostadsägare som står inför ekonomiska svårigheter kan kunna förhandla med sina långivare för en lånemodifikation eller -finansiering som kommer att minska deras månatliga hypotekslån. I vissa fall är detta tillräckligt för att låta låntagaren vara kvar i hemmet. I andra fall kan låntagaren emellertid fortfarande inte uppfylla kraven på lånet - på grund av faktorer som förlust av jobb, skilsmässa, sjukdom eller död hos en make - och kanske måste sälja hemmet genom en kort försäljning eller förlora hemmet till avskärmning. Så svårt som dessa situationer är kan en kvalificerad fastighetsmäklare hjälpa guider köpare och säljare framgångsrikt genom processen.
Kort försäljning
En husägare i ekonomisk nöd kan sätta sin egendom på marknaden som en kort försäljning för att undvika avskärmning. En kort försäljning eller före avskärmningsförsäljning sker när en fastighet säljs för mindre än det belopp som ska betalas på hypotekslånet. Denna typ av fastighetsförsäljning kan gynna långivaren, som kan undvika den långa och kostsamma avskärmningsprocessen och låntagaren, som kan eliminera eller minska hypotekslån och hålla en avskärmning från sin kreditrapport.
En långivare kan komma överens om en kort försäljning om låntagaren har personliga ekonomiska svårigheter (till exempel arbetsförlust, skilsmässa eller medicinsk nödsituation) och är skyldig mer på inteckning än hemmet är värt. Om långivaren godkänner den korta försäljningen, kommer eventuella intäkter från försäljningen att gå till långivaren. Eftersom försäljningspriset sjunker kort av det resterande beloppet på hypotekslånet, kan skillnaden antingen vara förlåtad av långivaren eller långivaren kan söka en bristdöd mot låntagaren för hela eller en del av balansen (några stater förbjuder brister bedömningar efter en kort försäljning). Den korta försäljningsprocessen varierar från stat till stat, men stegen innefattar i allmänhet:

• Kort försäljningspaket - Ett finansiellt paket lämnas in av låntagaren (säljaren) till långivaren. Detta inkluderar bokslut, ett brev som beskriver säljarens svårigheter och kopior av finansiella poster.
• Kort sälj erbjudande - Om säljaren accepterar erbjudandet från en intresserad köpare skickar noteringsagent utlåningsavtalet, ett genomfört inköpsbud, köparens förhandsbrev och en kopia av den allvarliga pengakontrollen, och Säljarens korta försäljningspaket.
• Bankförädling - Banken granskar erbjudandet och godkänner eller förnekar den korta försäljningen. Det kan ta flera veckor till månader.

Hjälpare säljare
Om det är ett alternativ, är en kort försäljning ofta mer meningsfull än en avskärmning. Medan en kort försäljning kommer att påverka låntagarens kredit rapport är det inte lika skadligt som en avskärmning. Dessutom kommer en kort försäljning att göra det enklare att låna pengar i framtiden än om fastigheten hade gått i avskärmning.Ju tidigare den korta försäljnings processen är igång, desto sannolikt kommer banken att godkänna den korta försäljningen. Att falla längre bakom betalningarna kommer att få låntagaren närmare avskärmning, så tiden är kärnan. Det är faktiskt möjligt att bedriva en kort försäljning innan han någonsin hamnar på betalningar om låntagarens ekonomiska situation har förändrats på grund av svårigheter.
En annan fördel med en kort försäljning är att säljaren, till skillnad från avskärmning, fortfarande har kontroll över försäljningen - inte banken. Det betyder att säljare kan veta vem som köper sitt hem för vissa människor, som gör övergången lite enklare.
Som fastighetsmäklare kan du hjälpa säljare:

• Fastställa värdet på en fastighet för att se om den är berättigad till kort försäljning (värderad till mindre än hypotekslånet).
• Utveckla en kortförsäljningspaket och bli kvalificerad för kort försäljning > Ange ett pris som kommer att ge erbjudanden och godkännas av banken.
• Lista egendomen som en kort försäljning.
• Förhandla med banken om att godkänna ett köp.
• För köpare

En kort försäljning kan ge en utmärkt möjlighet för en köpare att komma in i ett hus till ett reducerat pris. Det bör dock noteras att en kort försäljning är en komplicerad och tidskrävande fastighetsaffär. Långivaren kan ta flera veckor eller månader för att godkänna den korta försäljningen, och det är inte ovanligt att en köpare lämnar in ett kort försäljningstilbud endast för att avbryta eftersom processen är för lång. För att få fastigheten till en rabatt måste köparen vara villig och kunna vänta på kort försäljning godkännande från banken.
Som en fastighetsmäklare kan du hjälpa köpare:
Bestäm ett rättvist erbjudande

• Förhandla med banken
• Foreclosures

Avskärmning är processen som låter en långivare återhämta det belopp som är skyldigt på en felaktigt lån genom att sälja eller ta ägande av fastigheten. Medan avskärmningslagen varierar från stat till stat finns det i allmänhet sex faser:
Betalningsstandard -

1. Detta inträffar när en låntagare har missat minst en hypotekslån. Långivaren skickar ett missat betalningsmeddelande, och efter två missade betalningar kan det skickas en efterfrågningsbrev. Vid denna tidpunkt är långivaren sannolikt villig att arbeta med låntagaren för att göra arrangemang för att fånga upp de missade betalningarna. Meddelande om standard (NOD) -
2. Ett meddelande om standard skickas efter 90 dagar förlorade betalningar. Lånet överlämnas till långivarens avskärmningsavdelning och låntagaren informeras om att meddelandet kommer att spelas in. Låntagaren ges normalt 90 dagar för att lösa betalningarna och återställa lånet. Meddelande om förvaltarens försäljning -
3. Om lånet inte har upprättats inom den tilldelade tiden kommer ett meddelande om förvaltarens försäljning att spelas in, och långivaren kommer att publicera ett meddelande i den lokala tidningen som anger att fastigheten kommer att vara Finns på offentlig auktion. Förvaltarens försäljning -
4. Fastigheten är placerad för offentlig auktion och säljs till den högst kvalificerade anbudsgivaren. Efter det att den högsta budgivaren har bekräftats och förvaltarens försäljning slutförts, tilldelas en förvaltares avyttring till vinnaren.Fastigheten ägs sedan av köparen, som har rätt till omedelbar innehav. Fastighetsägd (REO) -
5. Om fastigheten inte säljs på offentlig auktion blir långivaren ägaren och försöker sälja egendomen på egen hand, via en mäklare eller med hjälp av en REO Asset Manager. Dessa egenskaper kallas "bankägda". Utkastning -
6. Låntagaren kan stanna i hemmet tills den har sålt eller blir bankägd. Ett utlämningsmeddelande skickas, vilket kräver att passagerare omedelbart lämnar lokalerna. Den lokala sheriffen kommer att besöka fastigheten för att avlägsna personer och tillhörigheter om det behövs. För säljare

Att förlora ett hem till avskärmning kan vara en hjärtskärande och känslomässig upplevelse. Under hela avskärmningsprocessen kan långivaren försöka göra arrangemang för att hjälpa låntagaren att få tag på lånet och undvika avskärmning. Tyvärr, om en låntagare har problem med att göra en hypotekslån, blir det allt svårare att göra inbetalningsbetalningar för att få lånet aktuellt. Om en låntagare vet att han eller hon sannolikt kommer att falla bakom betalningarna är det i sitt bästa intresse att snarast möjligt prata med långivaren om låneförändringar eller refinansiera alternativ för att sänka månadsbetalningarna. I vissa fall är det tillräckligt för att låntagaren kan möta de minskade betalningarna och undvika avskärmning.
Om en långivare startar avskärmningsprocessen är det viktigt att notera att de inte är skyldiga att låta en husägare veta om de har beslutat att avvisa avskärmning. Om låntagaren är omedveten om avskedandet avskedande, kommer han eller hon att vara kvar med en zombie titel - rätten till ägande och innehav av ett hem som förblir hos en person som tror att hemmet förlorades för avskärmning. Husägaren kan ha flyttat ut medan han oavsiktligt håller fast egendomsens titel och fortfarande ansvarar för bostadsrätternas kostnader och ansvar. Husägare kan skydda sig genom att se till att avskärmningsprocessen är klar och att titeln lagligen överförs till en annan enhet.
För köpare
Som med kort försäljning kan avskärmning ge möjlighet för köpare att köpa ett hem till rabatterat pris. Med detsamma kommer köp av en avskärmning - även vid en brant rabatt - med nackdelar. Dessa bostäder säljs vanligtvis "som det är" utan garanti för tillstånd, och en köpare kan ofta inte inspektera fastigheten innan han gör ett bud. Resultatet är att alla pengar som sparas genom att köpa en avskärmning kan gå mot att göra hemmet beboeligt och upp till kod.
Som fastighetsmäklare kan du hjälpa köpare:
Hitta lämpliga egenskaper

• Bestäm om priset är ett bra värde
• Ordna inspektioner, när det är tillgängligt
• Navigera pappersarbetet
• Kort Försäljnings- och avskärmningsresurs (SFR

® ) Certifiering Försiktigt och framgångsrikt navigerar kortförsäljning och avskärmning kräver expertis och erfarenhet. Många köpare och säljare vänder sig till fastighetsmäklare för hjälp, men inte alla har tillräcklig erfarenhet av att hantera dessa typer av transaktioner.Du kan öka din marknadsförbarhet som en fastighetsmäklare genom att få den kunskap och kompetens som krävs för att effektivt och effektivt hantera korta försäljnings- och avskärmstransaktioner.
Ett sätt att visa potentiella kunder att du har färdigheter är genom SFR®-certifiering (Short Sales and Exclusion Resource) (erbjuds av National Association of REALTORS®). Innehavare av denna certifiering har specialiserad utbildning inom kortförsäljning och avskärmning, kvalificerade säljare för kort försäljning, förhandlingar med långivare och skydd av köpare.

Bottom Line
Finansiella svårigheter kan ta sina vägar på husägare, men ger bra möjligheter till köpare. Både köpare och säljare kan dra nytta av dina färdigheter som en fastighetsmäklare som har erfarenhet av att hantera kort försäljning och avskärmning. Med din expertis kan du hjälpa kunder att navigera i processen, värdera egenskaper, lista egenskaper och förhandla med långivare.