Skatteavdrag för hypotekslån är en av de mest omhuldade amerikanska skatteavbrotten. Fastighetsmäklare, husägare, husägare och till och med skattekonsulter utgjorde sitt värde. I själva verket är myten ofta bättre än verkligheten.

TUTORIAL: Personlig inkomstskattguide

Många husägare får ingenting

Enligt uppgifter som samlats av 2005: s rådgivande panel om federal skattereform, får endast 54% av de skattebetalare som betalar ränta på sina inteckningar en skatteförmåner. Det lämnar en stor 46% av husägare som betalar ränta, men får ingen fördel alls. Även de som får en förmån kommer sannolikt att få mycket mindre än de förväntar sig.

Skatteavdrag för hypotekslån är kanske den mest missförstådda aspekten av husägare. Den har tagit på nära-mytisk status till den punkt där många vill vara husägare säljs på fördelarna innan de ens undersöker den underliggande matematiken för att bestämma deras behörighet. Underliggande myten är två primära missuppfattningar. Den första är den misstänkta tanken att varje husägare får en skatteavbrott. Den andra är att varje dollar som betalas i hypotekslån ger upphov till en minskning av skatteskulden för dollar. (Om du är en husägare, är det ett objekt du vill förstå och använda vid din återkomst. Se Skatteavdrag på bostadsränta .)

Missuppfattning 1

Trots hype före försäljning finns det ett betydande antal hemmedrivare som inte får någon skatteavbrott alls från hypotekslånets skattemässiga avdrag. Tänk på att för att ens kvalificera sig för avdraget måste husägare specificera sina avdrag när de bestämmer sin inkomstskatt. Itemizing ger möjlighet att redovisa specifika utgifter, inklusive hypotekslån, fastighetsskatt och sjukvårdskostnader. Eftersom hypotekslån ofta är den största utgift som en skattebetalare står inför, drar det ofta upp som ett finansiellt incitament att köpa ett hem.

Än en gång, medan en attraktiv idé i teorin, är verkligheten att detaljering av avdrag inte ger mening för alla. För det första är standardavdragsbeloppet baserat på din skatteansökningsstatus. Med hjälp av 2011-data som exempel, skattebetalare som är ensamma eller gifta men lämnar in separat, är standardavdraget $ 5 800. För hushållens huvuden är det $ 8 500 och för gifta par som skickar gemensamma avkastningar är standardavdraget 11 USD , 600.

Skattebetalare som inte har några avdrag som lägger till mer än standardavdragsmängderna får inte specificera sina avdrag. Skattebetalare som inte har tillräckligt med avdrag för att kvalificera sig för specificering får ingen fördel av att betala ränta på sina inteckningar. Glöm inte - nästan hälften av alla husägare med inteckningar faller i denna kategori.

Missuppfattning 2

Även för husägare som specificerar sina skatter och kvalificerar sig för ränteavdragsavdraget är avdragsbeloppet enbart en del av det belopp som betalas på hypotekslånet. Återigen krävs ett litet antal knack för att fullständigt förstå situationen eftersom avdraget inte är en skattekredit - du får inte en $ 1 skatteavbrott för varje dollar som spenderas. du får pennies på dollarn. Till skillnad från en kredit, som ger en minskning av dollarn för dollarn på de faktiska skattebeloppen, minskar ränteavdragsbeloppet skattebeloppets skattebelopp baserat på skattebetalarens skattesats. (Från community-baserade tjänster till fri programvara finns det många lediga resurser som hjälper dig med dina skatter, läs 6 Källor gratis skattehjälp .)

Till exempel betalar en skattebetalare $ 12 000 på inteckning ränta och betala skatt till en individuell inkomstskattesats på 35% skulle tillåtas att utesluta 12 000 dollar från inkomstskatteskulden, vilket resulterade i en besparing på 4 200 USD. Så betalade husägaren 12 000 dollar till banken i intresse för att få en tredjedel av det belopp som är undantaget från beskattningen.

Matematiskt kostar inte $ 12 000 för att minska mängden pengar du ska betala skatt på med $ 4, 200 helt enkelt ingen mening. Ännu värre är att en ärlig bedömning av de faktiska bottenbesparingarna bör avgöra värdet av standardavdraget. Tabellen nedan ger en jämförelse.

Skattbetalarens status	Standardavdrag	Värdet av standardavdrag i 35% Skattfäste	Värde på Hypoteksavdrag på $ 12 000 i ränta	Bottom Line Difference Mellan Standard Fråndrag och hypotekslån
Enstaka	$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170
Huvud för hushållet	$ 8, 500	$ 2, 975	$ 4, 200	$ 1, 225
Gift	$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	$ 140

Ett gift par i 35% skattefäste skulle få ett standardavdrag på 1100 USD, vilket är värt $ 4, 060 i reducerade skattebetalningar. Om paret specificerade sina avdrag på Schedule A skulle hypotekslånet komma till $ 4, 200. Även utan skatteavdrag skulle skattebetalaren få standardavdragsbeloppet. Skillnaden mellan de två - värdet av att betala $ 12.000 reella dollar till banken i inteckning ränta - är $ 140. (Om du inte tar standardavdraget i år kan du spara hundratals dollar. Kolla in En översikt över produktdifferenser för mer.)

Skattebetalare i lägre skattefästen får en ännu mindre fördel. En skattebetalare som spenderar $ 12 000 på hypotekslån och betalar skatter till en individuell inkomstskattesats på 25% skulle bara få en skatteavdrag på 3 000 USD. Fördelen med hypotekslånsräntan framgår av tabellen nedan.

Skattbetalarens status	Standardavdrag	Värdet av standardavdrag i 25% Skattfäste	Värde på Hypotekssänkning på $ 12 000 i ränta	Bottom Line Difference Mellan Standard Fradrag och hypotekslån
Single	$ 5, 800	$ 1, 450	$ 3 000	$ 1, 550
Huvud för hushållet	$ 8, 500	$ 2, 125	$ 3 000	$ 875
Gift	$ 11, 600	$ 2, 900	$ 3 000	$ 100

Att sätta siffrorna i större sammanhang, rapporterar att "Medelvärdet av MID (hypotekslånsavdrag) stiger stadigt med en inkomst från 91 dollar, för de med årliga inkomster mindre än 40 000 dollar till 5 459 dollar för dem som gör mer än 250 000 000 dollar."Uppgiften visar att ett skatteavdrag som förmodligen införs för att uppmuntra hemköp inte uppmuntrar individerna till skillnaden mellan att hyra och äga. Istället används den mest av skattebetalare som specificerar, vilka tenderar att vara hushåll med högre inkomst. Läs om de politiska partiernas skillnader i skatteideologi och hur det kan påverka ditt lönecheck. Se Fester för skatter: Republikaner vs demokrater .)

Ett bättre sätt

I stället för att spendera stora mängder av pengar av intresse för lite till gengäld kommer du att vara mycket bättre att betala pengar för ditt nya hus. Ett kontant köp kommer att spara dig tiotusentals dollar eftersom du inte kommer att betala ränta. (Det kan vara den största skulden du " Lär dig varför du borde gå i pension snarare än senare, i Betala av ditt hypotekslån .)

Det finns givetvis alltid ett argument att du kan tjäna mer pengar genom att betala räntan och investera Resten av dina pengar på aktiemarknaden. Det verkar som en bra strategi när marknaden går upp, men prognosticatorer som ger råd är ingenstans att se när aktiemarknaden sjunker 40%, hushållsvärdena faller 40% och deras investeringsråd lämnar husägare på grund av mer på sina inteckningar än hemmet är värt.

Eftersom det inte finns någon investering där ute som garanterar bättre avkastning än det belopp du skulle spara genom att helt och hållet ränta inte är det konservativa valet klart. Undvik att göra räntebetalningar om du kan. Betala huset snabbt om du inte kan.