Köp jämfört med att hyra i San Francisco Bay Area är ett conundrum. Om en stad tjänar topplistan på en lista vill den rankningen vara för något avundsvärd, till exempel "Bästa städer i USA" (Charleston, SC, Travel + Leisure), "Fittest Cities in America" ​​(Washington, DC , American Fitness Index) eller "America's Best Cities for Foodies" (Houston, resor + fritid). Tyvärr, medan San Francisco utan tvekan leder till många "bästa" listor, har den tvivelaktiga skillnaden att vara först på listan "10 städer med den högsta hyran" från ApartmentList. com (läs rapporten). Medianhyran för en lägenhet med två sovrum är $ 4, 550 per månad i staden vid bukten, vilket kommer ut till (gulp) $ 54, 600 per år - nästan fyra gånger nationell skattesats.

Staden är också dyr för köpare. Median hemförsäljningspriset är $ 1. 18 miljoner, enligt uppgifter från fastighetsmäklare Trulia. Som jämförelse är medianförsäljningspriset för befintliga bostäder över hela USA $ 234, 900 - ca 20% av San Francisco. Med höga priser runt, är det svårt att veta om hyra eller köp ger mest mening. Här är några överväganden som hjälper dig att fatta ett beslut. (För mer, se Hur mycket pengar behöver du bo i San Francisco? )

Köp jämfört med hyreshänsyn: Pris-till-hyresförhållande

Prisförhållandet ger tips om huruvida hyra eller köp ger bättre ekonomisk förståelse på en viss fastighetsmarknad. För att beräkna dela medianpriset med den genomsnittliga årliga hyran för ett jämförbart hem. I allmänhet gynnar marknaden köpare om förhållandet är mindre än 15 och hyresgäster om förhållandet är mer än 20 (förhållanden mellan 15 och 20 kan gå antingen). Med hjälp av ovanstående siffror skulle prisförhållandet i San Francisco vara 21,6 (1,18 miljoner dollar dividerat med 54 USD, 600) vilket betyder att det är bättre att hyra. Men medan förhållandet mellan pris och hyra är en bra utgångspunkt, berättar den inte hela historien.

Tidssaker

Ekonomiskt sett kanske det viktigaste är hur länge du planerar att stanna i hemmet. Som en generell regel är det meningsfullt att köpa om du kommer att vara där i minst fem till sju år - den tid det tar att återhämta dina förskottskostnader för att få en inteckning och backendkostnaderna för att sälja hemmet. Någon mindre än fem år och du kommer förmodligen att förlora pengar.

Hypotekslån

Även en liten förändring av bostadsräntorna kan kraftigt påverka den totala kostnaden för att köpa ett hem. Till exempel skulle en $ 500, 000, 30-årig inteckning med 4% ränta kosta dig $ 287, 478 under lånets livslängd. Med en 5% -avgift betalar du $ 373, 023 i intresse - mer än 90 000 dollar mer. Det är uppenbart att den hypotekslån som du kan få kommer att vara en viktig faktor när du bestämmer dig för att hyra eller köpa.

Hyr eller köp kalkylator

Trulias hyres- eller köpkalkylator hjälper dig att bestämma om det är bättre att hyra eller köpa genom att jämföra den totala kostnaden för varje. Användare kan anpassa resultat genom att mata in månadshyran, målsökningspriset, tidsperioden i hemmet, inkomstskattesatsen och hypotekslånet. Ändra någon parameter kan påverka resultatet och testa skalan från hyran för att köpa eller vice versa. Antag exempelvis en målmånadshyra på $ 4, 550 (San Franciscos medianhyran för en lägenhet med två sovrum), ett mål hempris på $ 1. 18 miljoner (stadens medianpris), 25% inkomstskattesats och 4,15% bostadsränta. Om du bara ändrar tidsparametern visar räknaren att det är 6% billigare att hyra om du planerar att bo i hemmet i tre år, medan det är 22% billigare att köpa om du planerar att stanna i sju år.

New Kid on the Block

Ett nytt bostadsalternativ kommer till San Francisco Bay-området som kombinerar flexibiliteten att hyra och de långsiktiga fördelarna med att äga. San Francisco-baserade Startup Verbhouse lanserar ett leasing-med-ett-köp-program som tillåter programdeltagare ("Verbees") att flytta in i sina drömhem nu med möjlighet (men inte skyldighet) att köpa senare. Verbees lås i hyran och ett köpeskilling i upp till fem år, göra månatliga betalningar och bygga eget kapital mot ägande, vilket kan eliminera behovet av en stor betalning när det är dags att finansiera.

Programmet är utformat för ambitiösa husägare som inte har sparat förskott eller som har små kreditproblem som kan lösas inom de närmaste åren. "Verbhouse anser att de känslomässiga, sociala och ekonomiska fördelarna med husägare bör vara uppnåliga för alla", säger Verbhouse VD Marjorie Scholtz. "Bostadsägare är utom räckhåll för många stadsbor, så Verbhouse utvecklade en väldigt nödvändig lösning. "

Verbhouse är en San Francisco ta på hyres-till-egen fastighetsalternativ. Rent-to-Own Homes: Hur Processen Works berättar mer om den här kategorin.

Bottom Line

Även om San Francisco Bay Area är dyrt, bör beslutet att hyra eller köpa inte baseras på finanser ensam, utan även på dina preferenser. Några av de icke-ekonomiska fördelarna med att hyra värt att överväga är större flexibilitet, bekvämligheter du förmodligen inte har råd med i ett hem (simbassäng, tennisbanor, gym, takterrasser etc.) och en hyresvärd som tar hand om det mesta av reparationer och underhåll. Fördelarna med att ägna däremot inkluderar faktorer som ökad stabilitet, möjligheten att anpassa ditt hem och större integritet.

Förutom de ekonomiska faktorerna är det viktigt att tänka på dessa element och bestämma vad som är bäst för dig: flexibilitet eller stabilitet, bekvämligheter eller anpassning, mindre arbete eller privatliv. Om du fortfarande inte kan tänka dig kan det vara till hjälp att konsultera en erfaren fastighetsmäklare som kan hjälpa dig att utvärdera fördelar och nackdelar med att hyra och köpa i San Francisco Bay Area.(För mer, se Att hyra eller köpa? Det finns mer än det än pengar .)