I den här tiden med måttliga räntor överväger vissa människor att investera i hyresfastigheter. Om den största delen av den månatliga ägandekostnaden - hypotekslånet - kan frysas i 30 år medan hyrorna gradvis ökar, ökar återförsäljningsvärdet på fastigheten och hela tiden du kan njuta av inkomst och skatteförmåner, då kan du få en win-win på dina händer. Det finns några stora "ifs" i ​​det uttalandet, men de har för det mesta att göra med investeringsfastigheten själv (kommer det vara den pärla du trodde det var? Vill du undvika hyresgästen från helvetet?) I stället för de finansiella och skattemässiga frågorna. Räntesatsen för en 30-årig fast inteckning är för närvarande cirka 4 01% enligt bankräntan. com från och med februari 2017, och skattekoden är verkligen lutad för hemägande och investering.

- 9 ->

(För mer information om att köpa ett hem, se: En guide till att köpa ett hus i USA )

Tänk på skattefördelarna

• Intresse, Skatter, försäkringar och andra kostnader är avdragsgilla för fastighetens intäkter, medan förluster vanligen kan dras av mot din övriga inkomst. (Läs mer om Skatteavdrag för uthyrningsobjektägare .)
• Avskrivningar är ett annat skatteavdrag. Det är i princip en ersättning för slitage, vanligtvis över 27 5 år eller 3. 636% av inköpspriset för byggnaderna (inte marken) per år.
• Hyresfastigheter kan säljas, och intäkterna rullas in i annan hyresfastighet utan att betala kapitalvinstskatter.

Överväga olika typer av egendom

Om du bestämmer dig för att du vill investera i en hyresfastighet kan du göra det på många olika sätt:

• en hyresenhet i din befintliga hemma eller på din befintliga egendom
• en lägenhet i ett befintligt flerfamiljshus eller kooperativ
• ett hus eller en lägenhet i ett samhälle som du kanske vill gå i pension till
• ett hus eller en lägenhet i det område där dina barn deltar högskola som ett alternativ till studentboende
• ett fritidshus vid en sjö, strand eller skidbacke, där du kan använda den i två veckor av året utan att kompromissa med skattefördelarna. (För mer, se Skatteavbrott för andra -Husägare .)

Glöm inte att du ska vara hyresvärd

Var och en av dessa har sin egen bunt av fördelar och fallgropar, och vissa människor tycker inte om tanken på att vara hyresvärd. Hantering av fastigheter och hyresgäster kräver lite tid och energi, och det hjälper dig om du själv kan göra mindre reparationer. Om du skulle köpa ett tvåfamiljshus i ett bättre bostadsområde, till exempel, bo i en enhet och hyra den andra, kan du hitta din egen kostnad för skydd (hemkostnader kombinerat med hyresintäkter och avskrivningar på hyresenheten) närmar sig gratis eller överskrida det inom några år.

Gör din fastighetshemläxa

Undersökning av hyresfastigheter bör vara minst lika noggrann som om du köpte en plats att bo i. Du måste känna till marknadsspecifikationerna, zonlagringslagen och trenderna för både hyror och hemförsäljning av typ och plats du överväger, inklusive skolor, transport, rekreationsresurser, shopping mm, liksom vad som är populärt i den demografiska du vill ha som hyresgäster. Glöm inte att överväga avskärmning, eftersom alla avskräckande bankar vanligtvis vill att balansen beror på inteckning.

Leta efter något tidlöst som vattnet, eller närhet till en högskola campus, eller ett äldre hus i ett stabilt samhälle eller en som är i början av en återkommande faser. Akta dig för "golfbanksyndromet" där investeringar hyra fastigheten på en ny golfbana blir daterad om några år medan nyare, mer avancerad golfbana / bostadsutveckling byggs på samma allmänna område, deprimerar priserna på de äldre husen .

När du gör dina beräkningar, kom ihåg att en hyresgäst som betalar topp dollar har rätt att förvänta sig ett omedelbart svar på ett problem, stort eller litet. Hyresgäster som vet att de betalar lite under marknaden tenderar att vara lite mindre krävande. Om utsikterna att hantera egna hyror är skrämmande, kan din fastighetsmäklare sannolikt göra ett hänskjutande till en fastighetschef eller vaktmästare; En online-sökning hittar också specialighetshanterare. Var bara medveten om att att hyra en fastighetschef kommer att äta i din avkastning.

Försäkra dig inte om att köra siffrorna

Smartphone-appar och online-lönekalkylatorer som Investopedias kalkylator kan hjälpa dig med detta. Att använda räknare är till hjälp eftersom de tillåter dig att mäta den sanna kostnaden för dina månatliga bostadsutgifter. Till exempel tillåter de dig alla att ange kostnad, förskottsbetalning, skatter, försäkringar och, givetvis, räntan, för att komma fram till din förväntade månadsbetalning.

När du sedan har samlat in dina siffror med hjälp av ett verktyg som hypoteksläknaren ovan kan du ansluta dem till ett arbetsblad som det nedan för att se om en viss egendom är meningsfull för dig.

För dina beräkningar, räkna ut att en hyresfastighet inte kommer att få så låg en hypotekslån som en primär hem vilja. I det här exemplet hyrs ett hus med fyra sovrum och kostar $ 300 000 för $ 2 000 per månad. Den 20% nedbetalningen är $ 60.000 och den 30-åriga fasträntan på $ 240.000 är 4%. Skatter, försäkringar och underhållsbudgetar ger månadskostnaden till 1 764 dollar, vilket ger en nominell vinst på 2 $, 838 per år eller 4 73% av betalningen per år. Det är mycket bättre än ett sparkonto och bättre än de flesta blue chip-aktier betalar i utdelning, men kanske inte lika mycket som du kan tjäna på aktiemarknaden under ett bra år. Men när du räknar med avskrivningar blir den nominella vinsten på $ 2, 838 en förlust på $ 6, 252, som kan tillämpas mot andra intäkter.

Beroende på din skattefäste kan det uppgå till flera hundra dollar av skattebesparingar för att öka till det positiva kassaflödet, för att inte tala om möjligheten, men inte säkert, att öka värdet över tiden.

Fastigheter för investeringens arbetsblad

Marknadsutgifter	$ 50 000
Byggnader och förbättringar	250 000 $
Summa kostnader	$ 300 000
Nackdelbetalning	20. 00%	$ 60 000
Årlig	Månadskostnad
Hyresintäkter	$ 2 000
Kostnader
Hypotekslånsersättning	$ 346
Hypotekränta	4 . 00%	$ 800
Insurance	0. 27%	$ 810	$ 68
Fastighetsskatt	1. 20%	$ 3, 600	$ 300
Totalt Mortgage, Insurance & Real Estate Skatt	$ 1, 514
Underhåll, reparationer etc.	1. 00%	$ 3 000	$ 250
Summa ägandevärden	$ 21, 162	$ 1, 764
Netto kassaflöde från uthyrning	$ 2, 838	$ 237 < Nominell avkastning på betalning
4. 73%	Av-
3. 64%	$ 9, 090	$ 758	Nominell förlust efter avskrivning
$ 6, 252	$ 521	Bottom Line

Investering i fastigheter för inkomst är inte för alla, men Om du har en lång investeringshorisont, en tolerans för de inneboende riskerna och är praktiska med en hammare, kan fördelarna vara väldigt stora.