Husägare har länge blivit uppehållet som den amerikanska drömmen. Och för vissa människor har det varit. I andra fall kan beslutet om att köpa ett hem vara en finansiell mardröm - de kallade inte den hemrenoveringsfilmen "The Money Pit" för ingenting.

Människor som förespråkar för att köpa ett hem insisterar ofta på att hyra motsvarar att kasta dina pengar borta. Vissa hävdar att hushållsskap är bättre än att hyra eftersom det är möjligt att göra månatliga hypotekslån som är lika med och i vissa fall under kostnaden för hyra. Andra pekar på att hemvärden går upp över tiden som ett sätt att föreslå att ett hem är en bra investering. Och det kan vara - men inte på varje marknad och inte för varje person.

I själva verket pekar många studier i andra riktningen, som vi ser nedan. Och fler och fler amerikaner gör det här valet. "I mitten av 2015 bodde 43 miljoner familjer och privatpersoner i hyresbostäder, nästan 9 miljoner från 2005 - den största vinsten i någon 1-årsperiod på rekord" enligt 2015 studie från Joint Center for Housing Studies vid Harvard University. Dessutom hyr 37 procent av alla hushåll nu, vilket är den högsta procenten sedan mitten av 1960-talet, rapporterade studien.

Låt oss undersöka fyra skäl till att välja att hyra, i motsats till köp, kan ett hus vara ett klokt beslut.

Att äga ett hus kan knyta dig ner

Om du har den typ av jobb som medför frekvent omlokalisering är hyra definitivt det smartare valet. Det är svårare att bli av med ett hus eller lägenhet du äger än att komma ur ett leasingavtal. Om du har tur kan din hyresvärd tillåta dig att bryta ditt leasingavtal så länge som tillräckligt med uppsägning, kanske en till två månader, ges för att hitta en ny hyresgäst för att fylla ledigt. Vissa hyresvärdar kan också vilja behålla en del, eller till och med alla, av depositionen, som vanligtvis motsvarar en månads hyror som ersättning för den tidiga uppsägningen. Staterna har faktiskt ett skydd för hyresgäster som lämnar före slutet av ett leasingavtal som kallas "hyresvärdens skyldighet att mildra skador", enligt juridisk webbplats Nolo. Klicka här och bläddra ner för Nolo statliga information.

Att sälja ett hem tar många steg och ofta mycket mer tid - särskilt under en marknadsnedgång. De som hamnade under vattnet under den senaste bostadskraschen, hade den extra bördan att hamna på grund av mer på sina hus än vad de egentligen var värda. Människor i den situationen skulle behöva få extra pengar för att inte bara betala sitt lån utan också hitta en ny plats att leva. Se Hypotekslån för undervattenshusägare .

Beroende på området i landet där fastigheten är belägen - och fastighetsmarknadens nuvarande hälsa - att hitta en kvalificerad köpare för ditt hem kan det ibland ta månader, jämnt år.För att förbättra dina odds, se Så här steg ditt hem för en snabb försäljning och Ta smärtan bort från att sälja ditt hus - Online . Att äga ett hus kan knyta upp pengarna Radio talk värd och finansiell rådgivare Dave Ramsey sa det bäst, "När bröt folk köper hus, det gör dem till mäklare. Det blir inte en ekonomisk välsignelse. " För det mesta kräver inköp av ett hus att en stor investering görs, om du betalar för det gratis och klart, eller en stor utbetalning, om du väljer att få en inteckning.

Båda optionerna kräver att de flesta människor avsevärt sänker sina likvida kassareserver i utbyte mot en mycket illikvida tillgång. Detta kan låta vissa individer eller familjer finansiellt oförberedda för oväntade nödsituationer, såsom en hälsofara, bilolycka eller arbetsförlust. Hyran är ett mycket klokare alternativ för alla som ännu inte har byggt en stor nödfonden med utgifterna för standardskostnaden 3 till 6 månader.

Om du har nödfonderna och tillräckligt med pengar för att investera i ett hem, så är beslutet om huruvida det här köpet är en bättre användning av dina pengar än att hyra och investera dina pengar på annat håll. Se nästa avsnitt för en diskussion om hur bra en investering ett hem egentligen är.

Jämfört med andra alternativ är ett hus en fruktansvärd investering.

Inte alltid, men många statistik till förmån för bostadsägare är överraskande svag: Beroende på när du köpte ditt hus borde du bättre kunna hyra och investera pengar du sparad (genom att inte behöva en förskottsbetalning och medel för hemunderhåll, försäkring och fastighetsskatt).

Hushållspriserna kollapsade med 42% från 2005 till 2012, enligt en 2014 HelloWallet-studie som heter "House of Cards: The Misunderstood Consumer Finance of Homeownership", som påpekade att hälften av nuvarande husägare (över 40 miljoner hushåll) köpte sina hem under perioder då genomsnittliga hemmakontor skulle ha varit bättre att hyra än att investera. " Dess slutsats för att investera är baserad på att använda ett skatteavdragspensionskonto som ger en nominell avkastning på 6%, eftersom dessa är närmaste motsvarigheter till de skatteförmåner som hushållsägare gör som drar av sina bostadsräntor på sina federala inkomstskatter.

Studien, som innehöll faktorer som lokala skatter och två inkomstnivåer i 20 städer, drar också slutsatsen att "kostnaden för att hyra i förhållande till att köpa ett jämförbart hem (kallat" rent-to-price ratio ") är nästan lika viktigt som förväntat hem prisuppskattning för att bestämma huruvida en person ska hyra eller köpa. "

Även om det är sant att hemvärden uppskattar över tiden kan de faktiska kostnaderna för att äga och behålla en fastighet avsevärt minska sin reala avkastning. En av Yales mest kända ekonomiprofessorer, Robert Shiller, genomförde forskning som visade att "Hempriserna i Amerika ökade med ett årligt genomsnitt på bara 0,4% i reala termer mellan 1890 och 2004."

Denna figur tar inte hänsyn till Kontokostnader som fastighetsskatter, stängningskostnader, försäkringar, hypotekslån och enkla underhållskostnader.En faktor att inkludera: Hur länge planerar du att bo i fastigheten. Ju längre du stannar desto mer kommer du att avskriva stängningskostnader och andra engångskostnader.

Från ett investeringsperspektiv är inköp av ett hem enbart för att ha en plats att leva en fruktansvärd plats att sätta dina pengar på. Du kommer att kunna göra en bättre avkastning genom att hyra en lägenhet för dig själv och använda de pengar du skulle ha brukade göra en förskottsbetalning på ditt hus för att investera i något som hyresfastighet som betalar dig varje månad. Fastighetsinvesterare Grant Cardone beskrev en gång denna åtgärd som "hyra [ing] där du bor och äger [ing] vad du kan hyra."

Hypotekränta: dyrt - och du får inte använda avdraget

Den stora Majoriteten av amerikanerna har inte resurser att köpa ett hus utan hypotekslån för att täcka skillnaden mellan försäljningspriset och vad de har råd med. Även om ett inteckning kan se bra ut på papper kan räntebetalningar, när de samlas över ett par årtionden, leda till att någon återbetala mycket mer än de ursprungligen lånat för att köpa ett hem. Till exempel kommer en $ 100 000 30-årig fastränta med 3,5% ränta att kosta dig $ 161, 656. 09 - eller $ 61, 656. 09 i ränta om du inte betalar av det tidigt.

En fördel att ha en inteckning, är potentiella husägare berättade, det federala inkomstskattet för hypotekslån. Problemet är att för att ta det måste du specificera dina avdrag på din inkomstskatt och endast 25% av husägare gör det enligt HelloWallet-studien. Anledningen: storleken på standardavdraget, som för 2016 är $ 6, 300 för en enda fil och $ 12, 600 för "gifta, arkivera gemensamt" skattebetalare. En familj behöver mycket avdrag för att göra det bättre än standardbeloppet.

Rikta familjer med höga bostadsrätter på dyra fastighetsmarknader, eller de med höga fastighetsskatter, hamnar till nytta, men många andra gör det inte. Faktum är att "husägare med medianinkomster inte upplever någon federal skatteförmån från att äga i 75% av de större städerna i vårt prov", avslutades rapporten. Förmögenhet husägare - med högre skattesatser och ofta större lån - är mer benägna att kunna använda avdraget. Det påpekade också att den (avdragsgilla) ränta delen av din hypotekslån kommer över tiden, medan standardavdraget sannolikt kommer att stiga.

Bottom Line

Att köpa ett hus är inte alltid ett ekonomiskt sund beslut. Det finns många nackdelar att äga i stället för att hyra. Dessa inkluderar inte att kunna flytta enkelt, ha en stor summa pengar som investeras i en illikvida tillgång, betala mycket pengar i ränta och realisera en låg realavkastning.