Få ekonomiska händelser ger lika mycket uppmärksamhet som Federal Reserves policymöten. Alla vill veta om och när Fed kommer att äntligen höja räntan - efter en oöverträffad nollbunden regim - och vad den potentiella nedfallet kan vara. Bostadsmarknaden är särskilt intressant, delvis för att hemförsäljningen är så beroende av räntenivåerna och delvis för att det var fallet på bostadsmarknaden som ledde till den senaste stora recessionen.

Direkt eller indirekt påverkar en räntehöjning någon med ett bostadslån. Detta är mest uppenbart för dem som har justerbara räntor (ARM), eftersom deras månatliga räntebetalningar ökar omedelbart.

Den federala fondernas ränta har varit i eller nära 0 sedan 2008 och översatt till rekordlåga bolåneräntor i USA. Mellan mitten av 2014 och mitten av 2015 löpte det genomsnittliga 30-åriga fasta lånet för mindre än 4%. Hemköpare har aldrig sett krediten billigt för så länge, och många nuvarande husägare kunde refinansiera till attraktiva nya priser.

Stigande räntesatser skulle äventyra lågprismarknaden, vilket påverkar köpare och säljare, även om det på olika sätt. Som en allmän regel har köpare råd att köpa i ett dyrare hemort när räntorna är låga, eftersom deras månatliga räntebetalningar minskar. När räntorna stiger, dras köparna ut av dyra marknader, åtminstone initialt; om alltför många köpare är prissatta av en marknad, frågar priserna sannolikt att de faller.

Hur räntehöjningar uppstår

Moderna centralbanker, inklusive Federal Reserve, påverkar räntorna genom att ändra hur mycket pengar som cirkulerar i ekonomin. Detta sker normalt genom köp eller försäljning av U. S. Treasurys, som utgör grundräntan på kapitalmarknaderna.

Antag att Fed vill höja räntorna i ekonomin. Med hjälp av Treasury Department säljer Federal Reserve Treasurys på marknaden. Investerare (mestadels banker, regeringar och andra stora institutioner) köper dessa Treasurys kontant och kontanterna sitter bara på Feds balansräkning.

Kontanter på Fed-balansräkningen cirkulerar inte längre i ekonomin, vilket effektivt minskar penningmängden. Fler Treasurys är på marknaden som konkurrerar för säljare, och det finns mindre pengar på att satsa på priset på dessa Treasurys. Båda faktorerna undertrycker statsskuldpriserna, vilket ökar deras avkastning. (Kom ihåg att Treasurys och andra obligationer har högre avkastning till lägre priser, eftersom skillnaden mellan köpeskillingen och inlösenpriset är större.)

Riksgäldsbevis representerar det säkraste sättet att få en avkastning på marknaden, så alla andra produkter - inklusive inteckningar - måste lägga till extra avkastning för att locka investerare och långivare bort från Treasurys.När avkastningen på Treasurys stiger, gör också andra satser i ekonomin.

Stigande räntor och lånekostnader

Räntehöjningar gör att lånepengar blir dyrare, och hushållerska använder hypotekslån för praktiskt taget alla hemköp. Bostadslån tenderar att ha en multidekadutsikt, så långivare kommer sannolikt att börja höja räntorna innan Fed gör det. När allt kommer omkring, långivare vet att en höjning går till slut.

Även hälften av en procentenhet gör stor skillnad över tiden. Antag att en köpare tar ut ett $ 250 000 lån över 30 år vid 3,92% (ungefär den genomsnittliga marknadsräntan i september 2015); hans månatliga betalning ska komma ut till omkring $ 1, 182, och den totala kostnaden för hans hypotekslån förväntas ligga runt $ 425 000.

Ändra räntan till 4, 42% och det månatliga betalningsbeloppet flyttas till $ 1, 255. Det kanske inte ser ut som mycket, men den totala kostnaden för inteckning överstiger nu $ 451 000 - en ökning med 26 000 USD.

Stigande räntor och hempriser

Det är uppenbart att en Fed-höjning gör finansieringen dyrare, men det är mindre tydligt hur effekten kommer att vara på hemmamarknaden.

Det finns inte en strikt historisk korrelation mellan hemmamarknadspriser och räntehöjningar. En mycket bättre korrelation existerar mellan hemmamarknadspriser och BNP-tillväxten. Efterfrågan på nya bostäder tenderar att växa när ekonomin är humming.

En stigande ränta kan bryta båda hållen. Många prognosticatorer är oroade över att en stigande ränta kommer att skaka en oskadlig ekonomi, vilket skulle minska efterfrågan på hemköp. Kombinera detta med tuffare finansieringsvillkor, och det är lätt att gissa att bostadspriserna bör minska.

Men sedan åtminstone mitten av 1980-talet har en stigande ränta normalt fallit samman med en hälsosammare ekonomi. Det betyder fler köpare på marknaden, fler bostäder byggs och högre priser.

Aspirerande homebuyers bör inte överväga med avseende på Fed-politiken. Även om skattesatserna är blygsamma - de flesta förväntar sig en kvartstegsökning sen i 2015 eller början av 2016 - lånekostnaderna kommer att ligga nära historiska nedgångar. Självklart finns det många andra viktiga överväganden, som till exempel köparens inkomst eller om hemmet ligger i ett bra stadsdel. I slutändan bör en liten räntehöjning endast ha ett blygsamt inflytande på köpbeslut.

Slutsats

Den genomsnittliga 30-åriga fastränta inteckning i augusti 2015 var 3 91%, enligt Freddie Mac. Detta ligger över rekordlöden i slutet av 2012 på 3. 35%, men fortfarande långt under historiska nivåer. Tänk på att medeltalet var 4,6% 2010, 5,87% 2005, 8,05% 2000 och 13,74% 1980.

Om en homebuyer ser på en dyr, blomstrande fastighetsmarknad , till exempel San Diego, Denver, Dallas eller San Francisco, kan det vara en drivkraft att låsa i lägre takt innan Fed riktar sig till en högre ränta.

Stigande priser gör en större skillnad på lång sikt (25 och 30 år ut), men de har bara en blygsam månadsverkan. Om en aspirerande köpare inte kommer att stanna kvar i ett hem länge tar räntorna mycket mindre betydelse.

Stigande räntesatser minskar sannolikheten för en annan bostadsbubbelsprängning, till exempel den år 2007. Det är säkrare i det långa loppet för husägare att ha en stadig växande ränteklimat. Det är svårt att förutse den ekonomiska effekten av en Fed-vandring, men historien visar att tillgångsbubblor bildas när priserna är låga och inte tvärtom.