Det finns inget som att hyra en plats i New York City. Du lever i - låt oss möta det - den globala huvudstaden och du kan mocka turister. Gör det här och vet att du kommer att göra det någonstans. Skriva den månatliga checka till hyresvärden, titta på mängden hyran klättra år efter år och efter 20 år eller så inte ha en jävla sak att visa för det. Ja, du har rätt att hyra - det är inte allt som blinkar stjärnor och fairy damm.

Ändå är stadsfastigheter blomstrande, och hela världen vill ha det på grund av att bara guld eller ett schweiziskt bankkonto gör en säkrare ekonomisk satsning. Låg risk, ja, och med utsikt över tillfälliga korta dips i priser, visar historien att det bara kommer att gå upp i värde. Men var börjar du?

Lägenheterna kommer i två smaker

Första saker först: Glöm det att köpa en "lägenhet. "Du har två val: Co-op eller Condo. Skillnaden? Ingenting och allting. Generellt är co-ops äldre än 1980 och lägenheter är nyare. Samhusbyggnader ägs av ett bolag och köparen får aktier. Condoägare mottar gärningar till specifika enheter i fastigheten. Hur som helst måste du betala tillräckligt för att täcka skatter och driftskostnader på byggnaden. Att vara äldre har vanligtvis betalat ner det underliggande hypotekslånet och kan ha en lägre kostnad, så månadsavgifterna kan också vara lägre.

Samlingsbord kan vara tufft på vem som kommer in i byggnaden, vilket innebär att en fastighet kan sitta på marknaden lite längre innan den rätta personen kommer med - säg någon med minst 50% handpenning. Det är en faktor i likviditeten i investeringen.

Det finns också en hybrid lägenhetstyp som kallas en "condop" som vanligtvis innebär en samverkan i juridisk struktur men med mer avslappnad styrelsepolitik på köpare och underställningar som är mer som de ja-du-kan reglerna på condos. Köpare som gör en investering för inkomst och tillväxt snarare än att köpa boende för sig själva vill vara säkra på att de enkelt kan få hyresgäster för enheten.

Vilken för dig?

Livsstil: Vissa människor kommer aldrig att perfekta Pete Townsend gitarrmindan, även om de ägnar sig åt sina övningar för att öva Kommer inte bli lurad igen. Andra kan spendera sina vakna timmar som översätter Shakespeare till kretensiska linjära B. Condo boards gynnar Townsend fanatiker. Co-ops kan vräka dem och tvinga dem att sälja.

Kostnad: Sammankopplingar är billigare. Under andra kvartalet '15 betalade köparna i genomsnitt $ 1, 186 per kvadratmeter, 34% mindre än $ 1, 589 som condo köpare förkedde över. Condos har högre stängningskostnader också: en hypotekslåneskatt på 1, 8% för lån under $ 500, 000 och 1. 925% för mer. Du måste köpa titelförsäkring, på. 5% av inköpet. Och i nya lägenheter är överföringsskatten 1, 825% för fastigheter över $ 500, 000 och 1.425% under $ 500 K.

Möt styrelsen: Co-op aktieägare väljer en styrelse som skapar och verkställer reglerna. De kanske inte gillar faux-fur tapeter, bågskytte tävlingar på taket, smartphones i lobbyn, och Cujo kan vara ute av frågan, även i ett leash. Vissa co-op styrelser är onda och power-hungry. Andra består av frivilliga med barn och jobb. Condos har brädor också, och de bryr sig inte lika mycket om att dekorera, telefoner och hundar. Spelar ingen roll. Intervjun är inte så hemsk som du tror det är. (Om du inte är en felon eller en rockstjärna vars fans och paparazzi kommer att täppa till lobbyn och knyta upp dörrmannen.)

Månadsavgifter

Samägare betalar underhåll, vilket ökar 3-7% årligen och med alarmerande frekvens. Det täcker inte bara kostnaden för byggverksamheten utan betalar även fastighetsskatt. De har nästan samma avgifter i condos, som kallas gemensamma avgifter. Fastighetsskatt ingår ej. För de stora grejerna, som att ersätta en hiss eller trottoar, bedömer båda avgifterna. Ägare kan sprida utbetalningar över tiden.

Minsta nedläggningstillgångar

Co-ops som att köparen sätter ner 20-25% av priset - och vissa elitbyggnader insisterar på 50% eller (sällan) till och med 75% - plus bevis på att köparen har tillräckligt att betala inteckning och underhåll i ytterligare två år. Men lägenheterna har mindre stränga finansieringsgränser, vanligtvis, även om vissa elitebyggnader nu kräver en samarbetsvillig förskottsbetalning och tillräckligt med förskott för en till två års gemensamma avgifter.

Subletter är stiftbarnen i samarbetet. I allmänhet föredrar sådana byggnader ägarboende, så att om det är problem, är det inte svårt att hitta, oavsett om det är ett bristande rör eller bara en semesteräggsfest i lobbyn. Inte alla byggnader tillåter pieds-a-terre, där ägaren har en primär bostad någon annanstans. Ägare kan ha möjlighet att subleta för bara ett år eller två av en fem till sjuårsperiod. Styrelsen måste godkänna, och debiterar en avgift för subletting som täcker kostnaden för vetting av den potentiella underkännaren. Även om condos kan ha regler mot kortsiktiga sublets (mindre än 6 månader, säg), finns det inga längre leasingkontrakt, ej heller har Condo Board godkännande.

Bottom Line

Ägar en fastighet i den största staden i världen och vet att du gör en investering när du skriver den kontrollen varje månad känns väldigt bra. (Du kanske också vill läsa Hur Dyra är New York City - egentligen? )