Fråga någon fastighetsmäklare om fördelarna med att investera i kommersiell egendom, och du kommer sannolikt att utlösa en monolog om hur sådana egenskaper är en bättre affär än bostadsfastigheter. Kommersiella fastighetsägare älskar det extra kassaflödet, de fördelaktiga skalfördelar, det relativt öppna spelområdet, den rikliga marknaden för bra, prisvärda fastighetschefer och större utdelningar från kommersiella fastigheter.

Men hur utvärderar du de bästa egenskaperna? Och vad skiljer de bra erbjudanden från duds?

Liksom de flesta fastighetsfastigheter börjar framgång med en bra ritning. Här är en som hjälper dig att utvärdera en bra kommersiell fastighetsaffär.

Lär vad Insiders Know

Att vara en aktör i kommersiell fastighet, lär dig att tänka som en professionell. Till exempel, veta att kommersiella fastigheter värderas annorlunda än bostadsfastigheter. Intäkter på kommersiella fastigheter är direkt relaterade till användbar kvadratmottagning. Det är inte fallet med enskilda hem. Du ser också ett större kassaflöde med kommersiell egendom. Matematiken är enkel: du tjänar mer inkomst på flerfamiljshus, till exempel än på ett enfamiljshus. Veta också att leasing av kommersiella fastigheter är längre än på enfamiljshus. Det banar vägen för ett större kassaflöde. Slutligen, om du befinner dig i en strängare kreditmiljö, se till att du kommer att knacka med pengar i handen. Kommersiella fastighetsgivare vill se minst 30% ner innan de ger ett lån det gröna ljuset.

Planera en handlingsplan

Ange parametrar är en topprioritet i en kommersiell fastighetsaffär. Till exempel, fråga dig själv hur mycket du har råd att betala och sedan handla för inteckningar för att få en känsla av hur mycket du kommer att betala över lånets livstid. Använda verktyg som hypoteksläkare kan hjälpa dig att utveckla goda uppskattningar av den totala kostnaden för ditt hem.

Andra viktiga frågor att fråga dig är: Hur mycket förväntar du dig att göra på affären? Vem är nyckelaktörerna? Hur många hyresgäster är redan ombord och betalar hyra? Hur mycket hyra behöver du fylla?

Lär dig att känna igen en bra affär

De bästa fastighetsförarna vet mycket när de ser en. Vad är deras hemlighet? Först har de en exitstrategi - de bästa erbjudandenen är de där du vet att du kan gå ifrån. Det hjälper till att ha en skarp markägare - alltid leta efter skador som kräver reparationer, vet hur man bedömer risk och se till att bryta ut räknaren för att säkerställa att fastigheten uppfyller dina ekonomiska mål.

Känn dig bekant med viktiga kommersiella fastighetsmätningar

De vanliga nyckeltal som ska användas vid bedömning av fastigheter inkluderar:

Netto rörelseinkomst (NOI)
NOI av en kommersiell fastighetsfastighet beräknas genom att värdera fastighetens första års brutto rörelseintäkter och sedan subtrahera rörelsekostnaderna för det första året.Du vill ha positiv NOI.

Cap Rate
En fastighetsfastighets "cap" - eller kapitaliseringsränta används för att beräkna värdet av inkomstproducerande egenskaper. Till exempel är ett lägenhetskomplex på fem enheter eller mer, kommersiella kontorsbyggnader och mindre bandgallerier alla bra kandidater för en bestämning av kapphastighet. Cap priser används för att beräkna nuvärdet av framtida vinst eller kassaflöde; Processen kallas också kapitalisering av resultatet.

Kontanter på kontanter
Kommersiella fastighetsinvesterare som är beroende av finansiering för att köpa sina fastigheter följer ofta kontanter för kontanter för att jämföra prestanda för konkurrerande fastigheter för första gången. Cash-on-Cash tar det faktum att investeraren i fråga inte kräver 100% pengar för att köpa egendomen, men också för att investeraren inte kommer att behålla alla NOI eftersom han eller hon måste använda vissa av det för att göra hypotekslån. För att hitta pengar på kontanter måste fastighetsinvesterare bestämma det belopp som krävs för att investera för att köpa fastigheten eller deras initiala investering.

Leta efter motiverade säljare

Som alla företag driver kunderna fastigheter. Ditt jobb är att hitta dem - speciellt de som är redo och ivriga att sälja under marknadsvärdet. Faktum är att ingenting händer - eller till och med betyder - i fastigheter tills du hittar en affär, som vanligtvis åtföljs av en motiverad säljare. Det här är någon som har en pressande anledning att sälja under marknadsvärdet. Om din säljare inte är motiverad kommer han eller hon inte vara så villig att förhandla.

Upptäck skönheten i grannskapet "Jordbruk"

Ett utmärkt sätt att utvärdera en kommersiell egendom är att studera grannskapet som ligger i genom att öppna hus, prata med andra grannägare och leta efter lediga platser.

Använd en "treprångad" strategi för att utvärdera egenskaper

Var anpassningsbar när du letar efter bra erbjudanden. Använd internet, läs annonser och hyra fågelhundar för att hitta dig de bästa egenskaperna. Fastighetsfåglar kan hjälpa dig att hitta värdefulla investeringsledare i utbyte mot en remissavgift.

Bottenlinjen

Det är inte bara om jordbruksföretag, att få ett bra pris eller att skicka ut röksignaler för att få säljare till dig. Kärnan i att vidta åtgärder är grundläggande mänsklig kommunikation. Det handlar om att bygga relationer och rapportera med fastighetsägare, så de känner sig bekväma och pratar om de goda affärerna - och gör affärer med dig.