Den stora "hemligheten" om hypotekslån, ur långivarens synvinkel, är att det handlar om konkurrens och risker. Konkurrensen begränsar vad en bank kan debitera eftersom låntagare kommer att leta efter den bästa affären. Men konkurrensen är tempererad av risk. Människor med bra kreditpoäng - bevis för att de vanligtvis betalar sina räkningar i tid - är bättre risker än människor som inte, oavsett anledningen, så de brukar få bättre priser. (För mer, se Din kreditpoäng och din hypotekslån: Det gäller .) Oavsett din situation, här är några saker du kanske inte vet - men behöver - när du får en inteckning. Var noga med att hålla dem i åtanke.

1. Du kan spara stora pengar med ett kortare lån.

De vanligaste inteckningarna har fasta räntor och en 15- eller 30-årig term. Priserna (NY-NJ-CT) i 15 år i slutet av maj 2015 var i närheten av 3.38% i 15 år och 4. 00% i 30 år, en skillnad på 63 punkter (0,63%). Någon online-lönekalkylator kommer att göra matte och visa att vid dessa priser kommer en $ 200 000-hypotekslån i 30 år att kosta dig cirka $ 955 per månad i huvudstol och ränta. Räntebetalningen över 30 år kommer att öka upp till cirka 144 000 USD. Den 15-åriga noten kostar $ 1, 418 per månad men det ackumulerade ränta kommer endast att vara ca 53 000 dollar, en besparing på 89 000 dollar. Det kommer att göra en dugg i dina undervisningsräkningar på vägen! Om ditt kassaflöde kan stiga den högre månatliga betalningen är en 15-årig inteckning en bra affär. (Se även: Fördelar med att betala av ditt hypotekslån och Jämförelse av ett 30-årigt jämfört med ett 15-årigt hypotekslån. )

2. Du kan spara om du betalar på ett tv-veckovis schema.

Vissa banker tillåter eller till och med uppmuntrar till två veckors betalningar som ett alternativ till månatliga betalningar, eftersom du i huvudsak betalar hälften av det månatliga beloppet 26 gånger per år eller motsvarande en extra hel månad per år. I det 30-åriga exemplet ovan förkortas låneperioden till 49 månader och besparingarna är cirka 22 000 USD.

3. Du kan sänka dina initialkostnader med en ARM.

Justerbara räntor (ARM) börjar vanligtvis med lägre räntesatser som är fasta i fem eller sju år och återställs sedan vid 2,5 till 3 procentenheter över LIBOR (London Interbank Offered Rate < ) , för närvarande cirka 0. 75%. De beskrivs som "5/1" eller "7/1", vilket innebär att de är fixerade i 5 eller 7 år och sedan återställs årligen i förhållande till LIBOR. Risken med ARM är att räntorna inklusive LIBOR kommer att öka kraftigt när lånet ska återställas. ARM-termer inkluderar kappor på räntejusteringen, vanligtvis uttryckt som "Kepsar: 5/2/5", vilket innebär att det maximala beloppet som räntan kan ökas efter första perioden är 5 procentenheter efter den andra perioden , 2 poäng, och efter den tredje perioden, ytterligare 5 poäng, totalt 12 poäng över initialhastigheten på kanske 3.25%. Du kommer att handla för de lägsta kepsarna du kan hitta. Givetvis kommer långivaren att vara begränsad av förhållandena vid den tiden, men om vi går in i en annan period med extrema räntor, som vi upplevde i slutet av 1970-talet, kunde en ARM bli ganska dyr.

På något sätt har du valet att sitta stramt eller refinansiera med en fast ränta eller en annan ARM, beroende på förhållandena vid den tiden. ARM-lån är mer riskfyllda än lån med fast ränta, men de kan också vara billigare. Se till att din inteckning kan betalas tidigt utan straff. (För mer, se

Fast eller Variabelränta Hypotek .) 4. Poäng kan fungera till din tjänst.

En poäng är av sedvanlig 1% av hypotekslånet. På vårt $ 200 000 låneexempel ovan skulle en poäng vara $ 2 000. Det är i huvudsak förbetalda räntor vid tidpunkten för stängningen, och om du har råd med kontantpengarna, kommer det att få dig en lägre ränta. Huruvida betalningspunkter är meningsfulla beror på hur länge du planerar att äga ditt hus, och än en gång finns det onlinekalkylatorer som hjälper dig att ta reda på var jämnpunkten ligger mellan betalningspunkternas uppe och lägre totala kostnader.

Ju längre du äger ditt hus, desto bättre är utbetalningen att betala poäng upp framför. Vissa långivare föredrar eller kräver att du betalar poäng, andra bryr sig inte om. Återigen, desto bättre är ditt kreditpoäng, desto mer flexibilitet får du, eftersom långivaren kan behöva poäng för att begränsa risken.

5. Ibland är det bra att ha en mellanhand.

Hypoteksmäklare är finansiella tjänster företag som hjälper dig att hitta en inteckning. De har vanligtvis goda relationer med flera långivare i ett geografiskt område, och vet från dag till dag vad räntorna är för varje av de många typerna av lån som finns tillgängliga. De vet också vad varje långivarens regler gäller för potentiella låntagare. Det finns alltid nyanser, även i en starkt reglerad industri.

En hypoteksmäklare hjälper dig att förstå kraven och hjälper dig att fylla i formulären, montera det nödvändiga pappersarbetet och skicka det till en eller flera långivare. Deras vinst beror på skillnaden mellan den ränta som de kan få eftersom banken har mindre arbete att göra för att få dig som lånekund och vad du kan få genom att göra allt du behöver, eller från anskaffningsavgifter och andra avgifter till du.

Villkorna varierar naturligtvis, men med hjälp av en inteckningsmäklare bör det vara ett lågt eller kostnadsfritt alternativ för dig, och den ränta du får genom en mäklare kommer att vara lika bra som eller mycket nära den bästa kursen du kan få dig själv .

Hänvisar emellertid, emellertid. Var noga med att ställa frågor om kostnader och avgifter när du intervjuar mäklare. (För ytterligare läsning, se Fördelar och nackdelar med att använda en hypoteksmäklare .) Bottom Line

Att köpa ett hus och ta ut ett inteckning är de största finansiella transaktionerna som de flesta av oss någonsin kommer att göra , men det har sällan i historien varit en bättre tid att göra det - åtminstone från ett ränteperspektiv, och det är där de flesta ägandekostnaderna är.Processen kan vara skrämmande, men om du gör dina läxor och inte köper fler hus än vad du behöver bara för att räntorna är låga, kan du lyckas.