Den genomsnittliga försäljningspriset på amerikanska lyxhem låg ner med 1,1%, vilket markerade den största nedgången på mer än två år, enligt Redfin, ett företag som tillhandahåller webbaserad fastighetsdatabas och mäklar tjänster för bostadsmarknader. Denna nedgång markerar ett betydande förändring från några år sedan: Efter finanskrisen 2008 hade de rika en stark återhämtning och lyxboende var det högsta segmentet på fastighetsmarknaden.

Idag har hushållspriserna på den bredare bostadsmarknaden - de andra 95% - stigit med 4,7% jämfört med året innan, medan de 5% bästa har blivit ett av de svagaste fastighetssegmenten . "I åratal ledde high end försäljningen och priset", säger Nela Richardson, chefekonom på Redfin. "Nu är efterfrågan i mitten och lägre prisklass. "Här är en titt på tre faktorer som bidrar till nedgången.

1. Volatilitet på börsen

Det är inte ovanligt att high-end-köpare använder sig av sina investeringsportföljer för att finansiera lyxiga hemköp, antingen genom att få ut några aktier eller låna mot portföljen med hjälp av ett otillbörligt lån - en typ av marginallån som använder investeringsportföljen som säkerhet. Historiskt sett har high-end bostäder drabbats hårdast av nedgången på aktiemarknaden. "När du går upp i inkomstkvoten, till de högsta 10%, 5%, 1% av inkomst, ökar deras aktieexponering," sade CoreLogic vice ekonomichef Sam Khater. "För den typiska familjen är huvuddelen av eget kapital bunden i eget kapital, inte aktierelaterat kapital. Det är motsatt för hög inkomst. ”

De första två månaderna i år testade mycket nerver på Wall Street eftersom investerare fruktade en upprepning av 2008 års finansiella krasch. Volatiliteten har lämnat några varma lyxköpare försiktiga och snarare än att hoppa i nu med all volatilitet och osäkerhet - både här och på utländska finansmarknader - har många lyxköpare valt att vänta och se vad som händer under andra halvåret 2016 innan du fattar några beslut om att komma in på fastighetsmarknaden.

2. En stark amerikansk dollar

Utländska köpare köpte 104 miljarder dollar i amerikansk fastighet - cirka 8% av den totala befintliga bostadsförsäljningsvolymen - under enårsperioden som slutade i mars 2015, enligt en rapport från National Association of Realtors (NAR). Köpare från Kina, Hongkong och Taiwan var de främsta utländska köpare av fastigheter och svarade för nästan 29 miljarder dollar i försäljningen.

Nu är efterfrågan från utländska köpare svagare på grund av en stark dollar (och den relativa svagheten i andra valutor), tillsammans med högre hemmamarknadspriser för de köpare - en situation som i hög grad påverkar överkomligheten hos avancerade egenskaper.I januari var exempelvis medianpriset på befintliga bostäder i USA 67% högre än för ett år sedan för köpare från Brasilien på grund av växelkursförändringar enligt NAR. För kanadensiska köpare ökade priset med 27% och för kinesiska köpare 14%.

3. Övertäckning på topp

Under första kvartalet 2016 ökade antalet lyxhem på marknaden - definierat som den dyraste 5% av bostäder som såldes i ett kvartal - från ett år tidigare, enligt analys från Redfin. För bostäder till försäljning över 1 miljon dollar fanns en 3,3% ökning av inventeringen till 70, 962; bostäder listade över $ 5 miljoner var upp 13. 2%. "Det finns överutbud i high end, speciellt i vissa fickor och städer", säger Redfin's Richardson. "De ska flyga från hyllorna, men dessa hem sitter bara där. "

Djupare inventering, ihop med mer nervösa lyxköpare, har lett till prissänkningar över hela landet. I Los Angeles, till exempel, en $ 18. 8 miljoner hem såldes för 10 miljoner dollar under första kvartalet i år. En bostad på 14 miljoner dollar i The Woodlands, Texas, såldes för hälften - 7 miljoner dollar. Under samma kvartal var den högsta prisförsäljningen (utanför New York) en 2. 2 hektar stor egendom i North Laguna, Kalifornien, upptagen för $ 75 miljoner. Den sålde för 45 miljoner dollar - en rabatt på 40%.

Bottom Line

I USA sjönk det genomsnittliga försäljningspriset på U. S. lyxhem 1. 1%, men vissa marknader har drabbats hårdare än andra. I Miami Beach resulterade till exempel ett överskott av lyxutveckling, i kombination med färre utländska köpare, till en 13,7% minskning av lyxiga bostadspriser. I Austin och Boston - betraktades heta fastighetsmarknader idag - priserna i topp 5% sjönk nästan 12%, samtidigt som priserna för de andra 95% av marknaden ökade med 5,1% respektive 6,3% . Priserna på lyxfastigheter kan fortsätta att sjunka medan volatiliteten är på aktiemarknaden, ett övertagande överst och utländska köpare är skitna.

Du kanske också är intresserad av Investeringar i lyxfastigheter och Ultra-Luxury Real Estate: Vad är hett, vad är det inte .