Vad är det här mystiska "stänga" du hör alltid fastighetsmäklare som hänvisar till när du handlar för ett hus? Stängning sker när du skriver under de papper som gör huset ditt. Men innan den magiska (och ofta stressiga) dagen kommer fram måste en lång lista över saker hända. Denna artikel kommer att förklara vad du kan förvänta dig under stängningsprocessen från det ögonblick som ditt erbjudande accepteras till det ögonblick du får nycklarna till ditt nya hem. (Läs mer om de saker som kan gå fel under processen, läs 10 hinder för att stänga på ett nytt hem. )

1. Öppna Escrow

Escrow är ett konto som innehas av en tredje part på uppdrag av två parter i en transaktion. Eftersom det finns så många saker som måste hända för att slutföra en hemförsäljning, är det bästa sättet att förhindra att säljaren eller köparen blir rippade av att ha en neutral tredjepart hålla alla pengar och handlingar i samband med transaktionen tills allt har avvecklats. (Om du inte har lämnat in ditt inköpsavtal ännu, se till att du läser 10 tips för att få ett rättvist pris i ett hem .)

2. Gör en titelsökning och skaffa titelförsäkring

En titelsökning och titelförsäkring ger trygghet och en juridisk skyddsåtgärd så att när du köper en fastighet kan ingen annan försöka hävda det som deras senare, vare sig det är en spurned släkting som lämnades ut ur en vilja eller en skattskyldig som inte (eller tror att han inte var) betalad. En titelofficer kommer att utföra en titelsökning för att se till att det inte finns några moln på titeln (tredjeparts fordringar på en egendom som kan ifrågasätta eller ogiltiggöra ditt ägande av det). Om det finns, måste dessa problem lösas innan fastigheten blir din. (För mer, se 10 Hurdlar att stänga på ett nytt hem .)

3. Hitta en advokat

Detta är ett valfritt steg om du vill få en professionell juridisk åsikt om dina stängningsdokument. Även de flesta välutbildade personer kan inte helt förstå sina slutgiltiga handlingar. en erfaren fastighetsmäklare kommer inte bara att förstå dem utan vet också var man ska leta efter potentiella problem i ditt pappersarbete. (Läs mer om Fördelarna med att använda en fastighetsmäklare .)

4. Få pre-godkänd för ett hypotekslån

Medan man får förhandsgodkännande för en inteckning behöver man inte stänga en affär, men det kan hjälpa dig att stänga avtalet snabbare som pre-godkända signaler till säljaren att du har stark ekonomisk stöd. I sin tur kan det vara förhandsgodkänt att ge dig mer förhandlingskraft när du förhandlar med en säljare. En annan viktig fördel med att vara förhandsgodkänd är att vissa långivare kommer att erbjuda dig en räntelås, vilket innebär att du kan säkra en ränta och inte vara nådig av marknaderna om räntorna stiger innan du stänger affären.

5. Förhandla om stängningskostnaderna

Det kan naturligtvis inte hända att expeditionsföretaget tillhandahåller sina tjänster utan kostnad, men många företag i denna bransch utnyttjar konsumenternas okunnighet och ökar sina bottenlinjer genom att debitera avgifter. Även om det finns en del debatt om vad som anses vara en skräppost, är avgifter för att ta hand om administrativa avgifter, anmälningsavgifter, bedömningsavgifter, tilläggsavgifter, e-postavgifter, bearbetningsavgifter och avvecklingsavgifter. Om du är villig att tala upp och stå fast, kan du vanligtvis få skräpavgifter elimineras eller åtminstone reduceras. Även avgifter för legitima stängningstjänster kan uppblåsas. (Läs mer i Se upp för "Skräp" Hypotekskostnader .)

6. Slutföra heminspektionen

En heminspektion krävs inte, men du skulle vara dum att inte ha en utförd. Om du ser ett allvarligt problem med hemmet under inspektionen får du möjlighet att ta tillbaka avtalet eller fråga säljaren om att åtgärda det eller betala för att du ska fixa det (så länge som ditt inköpsbud inkluderat ett hem -inspektions beredskap). (För mer om detta ämne, läs Behöver du en heminspektion? )

7. Komplettera skadedjurskontrollen

En skadedjurskontroll separeras från heminspektionen och involverar en specialist som ser till att ditt hem inte har några träförstörande insekter (termiter eller snickare). Du vill inte köpa ett hus med termitproblem, eftersom även ett litet problem kan sprida sig och bli mycket destruktivt och dyrt att fixa. Träskadande skadedjur kan elimineras, men du vill se till att problemet kan lösas till en kostnad som du finner rimligt (eller till en kostnad som säljaren är villig och kan betala) innan du slutför köpet av hemmet. Faktum är att om ett skadedjursproblem, även en mindre, finns, kommer inteckningslånet att kräva att det fastställs innan du kan stänga.

8. Omförhandla Erbjudandet

Även om ditt inköpsbudget redan har godkänts, om inspektioner visar några problem, kanske du vill omförhandla hemets köpeskilling för att återspegla kostnaden för eventuella reparationer du behöver göra. Du kan också hålla köpeskillingen detsamma, men försök att få säljaren att betala för reparationer. (För mer på förhandlingsområdet, se Få vad du vill .)

Om köpavtalet säger att du köper fastigheten "som det är", har du inte mycket utnyttjande be om reparationer eller prisnedsättning, men du kan fortfarande fråga. Du kan också återställa utan straff om ett stort problem upptäcks att säljaren inte kan eller kommer inte att åtgärda det.

9. Låsa din räntesats

Om du inte redan har det, måste du låsa din ränta. En bra långivare kommer att titta nära räntorna nära dig och berätta när priserna är låga så att du kan låsa då. Du kan också titta på räntorna själv online med hjälp av din långivares hemsida eller ett verktyg som Investopedias lönekalkylator.

Det är viktigt att notera att eftersom räntorna är oförutsägbara och fluktuerar flera gånger om dagen, bör du inte köra dig galen försöker träffa bergsbotten.Var nöjd med en takt som du tycker är rimlig med tanke på nuvarande marknadsförhållanden och att du bekvämt har råd med. Tänk också på att priserna varierar beroende på kredit värdering, geografisk region och vilken typ av lån du får, så du kanske inte kan få de bästa priserna du hörde annonseras. (För mer, kolla in Hur kommer din hypotekslån? )

10. Ta bort Beredningar

Om din fastighetsmäklare hjälpte dig att skapa ett bra inköpsbud erbjudande bör ditt erbjudande vara beroende av flera saker:

• Att få finansiering till en ränta får inte överstiga en viss procent som du har råd med
• Heminspektionen avslöjar inte några större problem med hemmet.
• Säljaren avslöjar fullständigt kända problem med hemmet.
• Skadedjurskontrollen avslöjar inte några större angrepp eller skador på hemmet.
• Säljaren utför alla överenskomna reparationer

Dessa händelser måste ofta tas bort skriftligen vid vissa datum (känt som aktivt godkännande), vilket också skulle ha angivits i ditt inköpsavtal för att din affär ska stängas. I vissa inköpsavtal är dock incitament passivt godkända (även känt som konstruktivt godkännande) om du inte protesterar mot dem enligt angivna tidsfrister.

11. Finansiering Escrow

Du har sannolikt deponerat allvarliga pengar när du undertecknade köpavtalet. Syftet med pengarna är att låta säljaren veta att du är seriös eller allvarlig om dina avsikter att köpa hemmet. När allt kommer omkring kommer säljaren att ta fast egendomen från marknaden så att du kan köpa den. Om du går tillbaka går den allvarliga pengar till säljaren som ersättning. Om säljaren ryggar ut, returneras pengarna till dig.

För att slutföra ditt köp måste du lägga in ytterligare medel i Escrow. Din ursprungliga allvarliga pengar insättning tillämpas generellt mot din betalning, du måste lämna in resten av din förskottsbetalning och betala stängningskostnaderna (om inte säljaren har gått med på att betala dem).

12. Final Walkthrough

Ett av de sista stegen innan du skriver in din slutpapper bör vara att gå igenom fastigheten en gång till. Du vill se till att ingen skada uppstått och ingenting har tagits bort som ingår i inköpet. (Innan du har flyttat in, se till att läsa 7 Smart Steps Varje ny husägare ska ta .)

13. Underteckna papper

Det är uppenbart att ett av de mest kritiska stegen för stängning signerar pappersarbetet. Det kommer förmodligen att finnas minst 100 sidor. Även om du kanske känner dig pressad av folket, som väntar på att du skriver under dina papper, till exempel notarius publicus och din långivare, läs varje sida noggrant - det fina trycket kommer att ha stor inverkan på din ekonomi och ditt liv under de kommande åren .

Särskilt se till att räntan är korrekt och att det inte finns någon förskottspåföljd. Mer allmänt, jämföra din stängningskostnad till god trosberäkning du gavs i början av processen och kasta passa på eventuella avgifter som är av med mer än 10%.

Bottom Line

Det kan tyckas att stängningsprocessen är mycket arbete, men kanske den värsta delen är att vänta. För det mesta sitter du bara på dina händer och väntar på att någon annan som är involverad i transaktionen ska komma igenom. Så hitta något roligt att uppta din tid och distrahera dig medan du väntar och känna dig trygg med vetskapen om att du har gjort din forskning och vet hur du gör din slutprocess lätt.

Om det här är första gången du köper ett hem, se till att du läser 10 sämsta första gången homebuyer misstag och vår Guide för första gången homebuyer .