Ombyggnad av vissa områden i ett enfamiljshus är ett utmärkt sätt för husägare att lägga till ökad funktionalitet och skönhet till en fastighet på någon annans bekostnad. Genom att välja rätt projekt för att förbättra ditt bostadsutrymme kan en betydande del av utgiften vidarebefordras till framtida ägare i form av ökade fastighetsvärden. Läs vidare för att få reda på hur.

Tänk innan du bygger
Avkastningen på investeringen (ROI) för ett givet renoveringsprojekt är en funktion av lokala marknadsegenskaper, villkoren för bostadsmarknaden när fastigheten säljs och kvaliteten på arbetet utförs . Historiskt och i genomsnitt har vissa projekt, till exempel tillägg av trädäck, kök och badrumsuppgraderingar och fönsterbyte, visat det största avkastningen oavsett fastighetens läge eller tillståndet på bostadsmarknaden.

Men om inte ombyggnadsprojektet är utformat för att lösa en strukturproblem eller konstruktionsfel är det osannolikt att en husägare kommer att tjäna mer än byggkostnaden. Om kostnadsåtervinning är lika viktig en övervägande som ökad njutning från att förbättra fastigheten, bör husägare överväga smaker av potentiella köpare när de bestämmer vilka projekt som ska följas. (Ta reda på vilka bostadsförbättringar som kommer att öka din bottenlinje, komma säljtid i Fix It And Flip It: Värdet av Remodeling .)

För investerare som ombygger hyresfastigheter kan kostnaden för att förbättra en fastighet återvinnas inte bara genom försäljning utan också genom de ökade hyreskostnaderna som erbjuds av uppdaterade bostäder. (Egenskapen är inte enkel, men det finns gott om förmåner. Läs mer genom att läsa Investering i fastigheter .)

Husägare måste dock vara försiktiga med vilka projekt de väljer att slutföra, eftersom de potentiella värdevinsterna endast kan realiseras i den utsträckning att det finns köpare villiga att betala för renoveringarna.
Tänk på din plats
När du överväger någon typ av projekt är det viktigt att se till att eventuella förbättringar är lämpliga för den specifika typen av bostads- och lokalt fastighetsområde. Ett misstag som hyresgästen ofta gör är att förbättra sina bostäder långt över genomsnittet av angränsande hus. Köparna lockas till särskilda stadsdelar på grund av de tjänster som finns i närheten och eftersom hus i det området handlar i den köparens prisklass. Även om ett hus förbättrats väl över andra närliggande kan fortfarande få samma eller mer intresse än andra marknadsförs, är det osannolikt att det kommer att leda en premie över genomsnittet på grund av de extra förbättringarna.

Fastighetsmäklare kommer att berätta att när deprimerade fastighetsmarknader återhämtar sig, är procentuella värdeökningar högre för de genomsnittliga eller under genomsnittliga priserna i ett visst grannskap och lägre för hus prissatta vid topp på respektive marknad.Det är under dessa perioder av ökad ekonomisk aktivitet och ökad efterfrågan på fastigheter att förbättringar kommer att ha störst inverkan på ett hem marknadsvärde. (Läs Hur räntesatser påverkar fastighetsvärden för att lära sig mer om denna drivkraft bakom huspriserna.)

Tid kommer också att påverka möjligheten av en förbättring för att öka fastighetsvärdena. Strukturella eller konstruktionsförbättringar, till exempel byggnadstillägg eller ytbehandling av råutrymmen, kommer att öka värdet under längre tid än projekt som uppdateringar av kök och badrum eller tekniska förbättringar, till exempel nya luftkonditioneringssystem, eftersom risken blir föråldrad över tiden.

Geografisk plats kommer också att ha stor inverkan på vilka projekt som ska ha den snabbaste eller största återbetalningen. Till exempel gör underhållstiden och kostnaden för simhallar i marken det svårt att återvinna installationskostnaden och i vissa fall minska det totala värdet av ett hem. Detta kan dock inte vara fallet i sydöstra och sydväst USA, där långa perioder med mycket varmt väder gör pooler till ett värdefullt tillägg för vissa husägare. (Välja rätt plats kan leda till stora vinster - Läs mer i Resultat med fastighetsmarkspekulation .)

Offentliga incitament
På grund av avdrag för hypotekslån från inkomstskatt kan Uncle Sam hjälpa till att subventionera bostadsförbättring, vilket gör byggkostnaden ännu mindre belastande för fastighetsägare. (Lär dig hur du utnyttjar denna kredit i Skatteavdragsskulden .)

För de mindre riskavvikande kan fastighetsägare som har ackumulerat tillräckligt eget kapital i sina hem använda finansiella instrument, såsom ett utbetalningsfinansieringslån eller bostadslån för att finansiera sina byggprojekt. Med hjälp av dessa metoder skulle de enda pengar som krävs för att slutföra de planerade projekten vara räntebetalningarna för att behålla lånen, som i de flesta fall är avdragsgilla. Principen kommer att återbetalas när fastigheten slutligen säljs. (Det är ett hem-eget kapitallån en bra idé? Ta reda på Hushållslånet: Vad det är och hur det fungerar .)

Projektavkastning på investeringar
Den ultimata anledningen att ta på något hemförbättringsprojekt som ägare är nöjen från att bo i ett uppdaterat hem. För de som hoppas kunna dra nytta av en ombyggnad, finns det flera källor som ger en viss insikt om förväntad återbetalning för vissa projekt. Exempelvis publicerar REALTOR® tidningen en årlig rapport "Kostnad mot värde" som jämför kostnaderna för vanliga ombyggnadsprojekt och visar den återbetalning som husägare kan förvänta sig. Dessa återbetalningsberäkningar är baserade på fastighetsmarknadsbasen vid tidpunkten och den genomsnittliga kostnaden för byggandet.

Tabell 1 är nationella medelvärderingar, men husägare kan hitta mer specifik information vid Remodeling Online som kommer att ge samma uppskattningar för olika geografiska områden i USA. Dessa genomsnittliga återbetalningsområden för de vanligaste ombyggnadsprojekten ger potentiella säljare en bred indikation på vilka projekt har störst sannolikhet att returnera en stor del av projektkostnaden vid försäljning.Differentialer i genomsnittliga återvinningar förklaras av omfattningen och kvaliteten på det utförda arbetet, med mindre, mindre användbara projekt som ligger i nedre delen av intervallet.

Tabell 1

Projekt	Avg. Återställning%
Byte av trädäck	80-85%
Fönsterbyte	75-83%
Mindre köksredskap	75-83%
Fönsterbyte	75- 80%
Badrum Remodel	70-78%
Stort kök Remodel	70-78%
Sovrum Remodel	65-76%
Källare Remodel	65- 75%
Två-våningstillägg	65-74%
Garagetillägg	60-70%

Förbättringar, till exempel kontor- och sovrumsmodellering, hade de största återhämtningsområdena: från 50-70% . Den stora spridningen beror på skillnader i renoveringens storlek och vikten av rummet på den övergripande utformningen av hemmet, till exempel gästrummet mot master-sviten. . Slutsats

När man överväger något ombyggnadsarbete bör husägare överväga det värde de kommer att få från projektet över alla kostnadsåterställning som kan vara tillgänglig från försäljning. Men när man tänker på två lika användbara ändringar bör husägare undersöka lokala fastighetsguider för att bestämma vilka projekt som är mest troliga att betala för sig själva. Kom ihåg att större inte alltid är bättre, och att spendera mer garanterar inte alltid en större mängd värdeskapande. Hempriserna kommer alltid att återspegla smakarna hos lokala fastighetsägare och de belopp som köparna är villiga att betala i ett visst område eller underavdelning.