Den amerikanska drömmen har genomgått en hel del förändringar under de senaste 50 åren. Det har expanderat för att inkludera att kunna köpa ett andra hem - ett fritidshus. Det här är stugorna vid sjön, stugorna i bergen och stugorna på stranden som alla sitter tomt 90% av året medan deras ägare är banktid för nästa semester - och lägger upp räkningen för hypotekslån och fastighetsskatt.

AD:

Det finns givetvis ett alternativ att låta din stuga samla damm under nedgången. Du kan hyra ut det till andra människor som vill njuta av lite tid borta från jobbet. Den här artikeln kommer att se på några av de problem som omger att hyra ut ett andra hem.

Köp ett andra hem

Att hålla en primär bostad är ett enormt ekonomiskt beslut. Om du funderar över ett andra hem, använd en hypoteksläkare för att undersöka räntesatser från långivare i det område där din semesterboende ligger. Sedan, när du har samlat upp beräkningar av den totala kostnaden för dina månatliga hypotekslån, gå över din ekonomi för att se om du bättre kan serveras att gå med ett inteckning eller att betala kontant.

AD:

Här är varför. Att hålla ett andra hem är ett steg i storlek eftersom ett andra hem har alla kostnader för ditt första hem och ofta mer. Men det har inte de enkla avskrivningarna från IRS.

Om du är inställd på att få ett fritidshus, men inte har huvudstaden för ett kontantköp, ta inte en andra inteckning på ditt hem. IRS har stängt smutthålet, varigenom en person kunde använda en andra inteckning för att köpa en separat investeringsfastighet samtidigt som han eller hon dras av hans eller hennes inteckning från skatter. Om du tar en inteckning på ditt primära bostad för att köpa ett andra hem, kommer du inte att kunna dra av betalningarna som personlig ränta. Således, om du tänker låna för ett andra hem, måste du ta ut ett annat inteckning som möjliggör avdragsgilla räntor.

AD:

Som det står

Nuvarande skatteregler kring bostäder, fritidshem och bostadshus i investeringsklass har förändrats oftare än de av de primära bostäderna. Från och med 2010, om du för närvarande äger ett andra hem för personligt bruk, har du rätt att hyra den, eller din primära bostad för den delen, till en annan part i upp till två veckor (14 nätter) utan att rapportera någon av intäkterna.

På andra sidan betraktas ett andra hem som en investeringsfastighet om du spenderar mindre än två veckor i det och försöker sedan hyra det för resten av tiden. Det är viktigt att komma ihåg att efterfrågan på en stuga i skogen, med ankomsten av orter, bara kommer att komma i högtider - samma period skulle du förmodligen vilja använda fastigheten själv. (Se även: Skatteavdrag för hyresfastighetsägare .)

IRS på Vacation-Home Investment

Även om skatter för investeringsfastigheter har varit traditionellt mjukare än för andra typer av investeringar, verkar bostäder vara en grå plats för IRS. Alla hyresförluster är "passiva förluster" eller "hobbyförluster". Dessa kan bara skrivas av mot intäkter från andra passiva aktiviteter som andra hyror, ett privat partnerskap som du inte hjälper till med att fungera eller ett S-bolag. Passiva förluster som du inte kan använda vidarebefordras tills du säljer fritidshuset. När du säljer egendomen kan tidigare förluster användas för att kompensera eventuella vinster. Om du har mer passiva förlustavskrivningar efteråt kan du hämta dem mot regelbunden inkomst.

Du kan dock dra upp till $ 25 000 per år om:

• Din justerade bruttoinkomst är mindre än $ 100 000 eller
• Du deltar aktivt i förvaltningen av fastigheten.

Denna skatteavgift försvinner vid 150 000 000 justerade bruttoinkomst (AGI). Om du är mellan $ 100, 000 och $ 150, 000 kvalificerar du dig för hälften av avdraget. Detta verkar dumt, eftersom de flesta människor som har råd att köpa ett andra hem kommer att ha ett AGI långt över dessa nummer. Ändå är den verkliga utmaningen i det andra villkoret. Du kan använda det årliga avdraget om du eller din make vill bli kvalificerad fastighetsmäklare och aktivt hantera den egendom som lägger ut de passiva förlusterna. Varnas, men IRS tror inte troligen att du har ett heltidsjobb och månsken som fastighetschef. Du behöver en detaljerad dagbok om varför, när, var och vad du gör som fastighetschef för att bevisa ditt fall.

Försäljning av fritidshus

Egenskaper i populära semesterområden brukar tendera att se högre än genomsnittlig uppskattning, så det kan finnas en tid när du vill inkassera och hitta en ny plats att bo. När du säljer ett fritidshus, har den tid du har haft det påverkat din kapitalvinstskatt. Om du säljer innan ett år har gått, kommer du att bli föremål för den kortsiktiga kapitalvinstkursen. Om du säljer efter ett år kommer din federala skatt att beräknas till den långsiktiga kapitalvinstgraden. (Se även: Ett långsiktigt tankesätt upplever skrämmande kapitalvinstskatt. )

Du kan dock göra lite av en dodge om du är villig att helt flytta. Om du säljer din primära bostad med $ 250 000 per person skattefri och sedan flyttar in i fritidshuset och deklarerar den till din nya primära bostad, kommer du att kunna använda $ 250 000 ($ 500 000 för par) undantag igen - om du bor där i två år. Tyvärr är denna strategi ofta bara praktisk för egenföretagare eller pensionärer. Det finns också andra begränsningar för användningen av kapitalvinsten uteslutning för fritidshus som har omvandlats till en primär bostad. ) Tips för andra husägare

Om du äger ett andra hem för att hyra det , och du har ett AGI under $ 150, 000, sedan komma dit och börja hantera.Det innebär att du inte kommer att kunna använda en agent för att hitta hyresgäster. Du kommer att ordna reparationer personligen, men det kommer att ge dig passiva förluster för att skriva av.

Eller om aktiv förvaltning inte vädjar till dig eller ditt AGI är för högt, kan du spendera mer tid på stugan och förvandla den till en blandad nytta i stället för en investeringsfastighet. Det innebär att skatterna ändras med ändringen av beteckningen - främst att du inte kan använda passiva förluster. Men du kommer att kunna hävda en procentandel av bostadsräntorna och fastighetsskatten som avdrag för din inkomstskatt.

Bottom Line

Att slå en semesterbostad till en lönsam uthyrning tenderar att vara en uppförsbacke. Innan du hoppar på att vara en semester-hyresvärd, ta en titt på hur dina skatter kommer att påverkas. De flesta som äger bostäder skulle betjänas bättre genom att få dem klassificerade som en blandad användning egendom för skattemässiga ändamål och hyra ut dem för endast de skattefria 14 nätterna under ett visst år. De människor som blir hemmaägare är dock vanligtvis drivna av samma tvång som ledde dem att köpa fastigheten i första hand. Om du är en av dessa personer, är din bästa handlingsplan att aktivt engagera sig i att förvalta din egen egendom.