Du har nog hört Case-Shiller Index som nämns upprepade gånger i nyheten. Kanske vet du att det har något att göra med hemmamarknadspriser och bostadsmarknaden. Men vad är det här indexet, exakt, och hur påverkar det dig?

Vad är Case-Shiller Index?
Case-Shiller Index utvecklades på 1980-talet av tre ekonomer: Allan Weiss, Karl Case och Robert Shiller. Trioen bildade senare ett företag att sälja sin forskning; det företaget köptes av Fiserv, Inc., som tabulerar uppgifterna bakom indexet. Data distribueras sedan av Standard & Poor's.

Indexet, formellt kallat S & P / Case-Shiller-bostadsprisindex, är faktiskt inte ett index alls. Det finns verkligen flera index:

• Det nationella bostadsprisindexet, som omfattar nio stora folkräkningsavdelningar. Den beräknas kvartalsvis och publiceras senast tisdag i februari, maj, augusti och november.
• Det 10-stadiga kompositindexet, som omfattar Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco och Washington, DC.
• Den 20-stadiga kompositindexet, som inkluderar alla ovanstående städer plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle och Tampa.
• Tjugo enskilda tunnelbanaindex för varje av de ovan nämnda städerna.

Indexerna, bortsett från det nationella indexet, publiceras senast tisdag i varje månad klockan 9.00 EST. Det finns en tvåmånaders fördröjningstid i de uppgifter som rapporteras, så rapporten utfärdat i maj täcker bara hemförsäljningen till och med mars.

Varje index mäter förändringar i priserna på enfamiljshus, fristående bostäder (även kända som hus) med hjälp av återförsäljningsmetoden, som jämför försäljningspriserna för samma egenskaper över tiden. Nybyggnad är utesluten - eftersom dessa hus inte tidigare har sålts finns det ingen möjlighet att beräkna hur deras försäljningspriser har ändrats tills de har haft två ägare (då är de inte längre nybyggda). Condos och co-ops ingår inte i någon av de stora indexerna; Det finns dock ett separat lägenhetsindex som spår lägenhetspriser på fem stora marknader: Boston, Chicago, New York, Los Angeles och San Francisco.

De typer av försäljning som spåras av Case-Shiller-indexen kallas vapenlängdsförsäljningstransaktioner. Det här är transaktioner där hemmet såldes till marknadsvärde och försäljningsprisdata kan användas för att få en exakt snapshot av bostadsmarknaden. En transaktion där en mamma sålde sitt hem till sin son till ett gynnsamt pris under marknadspriset inte skulle inkluderas i något Case-Shiller-index eftersom det inte korrekt återspeglar den totala bostadsmarknadsaktiviteten. Försäljning av avskärmning ingår i indexen eftersom en försäljning mellan en bank och en person betraktas som både armlängd och en återförsäljning.

Också uteslutet från indexet är egenskaper vars beteckning ändras (en egendom som nyligen ansågs vara ett hus men är nu en lägenhet skulle inte inkluderas), försäljningen direkt före eller efter en fastighet har förändrats dramatiskt (som en två- sovrummet ombyggda till ett fem sovrum hus) och transaktioner som verkar ha datafel (ett hem som en gång såldes för 100 000 USD senare rapporterades som sålt för 10 000 USD, till exempel).

Varför hemmaprisfrågan
Självklart, om du vill köpa eller sälja bostadsfastigheter, är du intresserad av huruvida hemmamarknadspriserna går upp och ner och hur mycket. Om du säljer och priserna verkar öka, kanske du vill sluta sälja medan du väntar och ser om priserna fortsätter. Om du köper och du ser priserna går upp, kanske du vill påskynda ditt köpbeslut medan det fortfarande finns erbjudanden att få. Eller om priserna sjunker, kanske du vill se om du kan hålla fast vid ditt köp medan priserna fortsätter att sjunka. Naturligtvis kan ingen person eller index verkligen förutse vad som händer med hemmapriserna.

Även om du inte köper eller säljer ett hem, är bostadspriser en indikator på hur den bredare ekonomin utförs. Känner man sig säker på att det nu är en bra tid att göra en stor, dyr investering? Hur bra är en viss geografisk region ekonomisk? Hur går det med företag som har en stor andel i bostadsbranschen? Case-Shiller Index ger insikt i alla dessa frågor.

Det är även möjligt att indirekt använda hushållspriserna indirekt genom att investera i futures och alternativ för S & P / Case-Shiller Home Price Indexes (CSI). Denna typ av investering rekommenderas för företag som fastighets- och fastighetsutvecklare, banker, hypotekslån och hemleverantörer för att hjälpa dem att mildra risken för sina stora insatser inom bostadsområdet. Även företag som har lite eller inget att göra med bostäder kan vilja investera i dessa produkter för att diversifiera de investeringsrisker som de utsätts för.

Slutligen har många människor åtminstone lika mycket, om inte mer, investerat i sina hem som de gör i aktier. Hemprisrörelserna har sålunda en betydande inverkan på det totala värdet av sina portföljer.

Alternativa bostadsindex
Index-Shiller-indexen, men kanske den mest kända, är inte de enda som spårar hempriserna.

Den U. S. Federal Housing Finance Agency (FHFA) publicerar kvartalsvis bostadsprisindex som det har känt namn HPI (eller bostadsprisindex). Det använder Case-Shiller-återförsäljningsmetoden för sina beräkningar, men täcker 363 storstadsområden och inkluderar refinansieringar, inte bara försäljningen. Enligt FHFA omfattar detta index bara "enfamiljshus vars hypotekslån har köpts eller securitiserats av Fannie Mae eller Freddie Mac sedan januari. Mycket stora inteckningar kallas jumbo-hypotekslån köps inte eller securitiseras av Fannie Mae eller Freddie Mac, så dessa inteckningar ingår inte i indexet.

Ett företag som heter First American CoreLogic producerar LoanPerformance Home Price Index . Det använder också repeteringsdata, men är mycket mer omfattande. Enligt företagets hemsida täcker deras data "6, 070 postnummer (58% av den totala amerikanska befolkningen), 519 Core Based Statistical Areas (CBSA, 85% av den totala amerikanska befolkningen) och 898 län (81% av den totala amerikanska befolkningen) ligger i alla 50 stater och District of Columbia. "

IAS360 House Price Index publiceras månatligen och täcker prishöjningar i fyra amerikanska folkräkningssegment, nio amerikanska folkräkningssegment och 360 amerikanska län för singel- familj fritidshus försäljning. Även om IAS360 endast omfattar vapenlängdstransaktioner, använder den inte Case-Shiller-metoden och säger att "det begränsar betydligt antalet tillgängliga transaktioner för att definiera trenden som kan förvärras under långsammare marknadsförhållanden." IAS360 använder istället proprietär teknik, eftersom den anser att dess länsstatistik är mer användbar än dataföljande "breda geografiska områden". En viktig aspekt av indexet är att den publiceras med endast en månadslagsnivå jämfört med Case Shiller två månaders fördröjning, vilket gör det till en tydligare indikator. Utländska bostadsprisindex

Förenta staterna är inte heller det enda landet som producerar bostadsprisindex. Här är några exempel på andra länder som producerar bostadsindex:
Kanada

• huvudindex är National Composite House Price Index . Det använder också återförsäljningsmetoden, och den kombinerar data från försäljning av enfamiljshus i Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal och Halifax. Irland
• s permanent tsb House Price Index produceras av den irländska banken permanent tsb, som äger cirka 20% av landets bostadsräntebrev. Detta index tar hänsyn till ett hemstorlek, typ, plats och andra egenskaper med hjälp av en komplex teknik som kallas multivariabel linjär regressionsanalys.
• Förenade kungarikets huvudindex är Halifax House Price Index , namngivet efter Halifax, U. K.s största hypotekslån. Det använder också multivariate linjär regressionsanalys. Slutsats Case-Shiller-indexet är en allmänt använd och respekterad barometer på bostadsmarknaden i USA och den bredare ekonomin. Nu när du förstår vad det är och varför det är viktigt, nästa gång du läser tidningen eller tittar på nyheterna, kanske du får lite mer uppmärksamhet när du hör om Case-Shiller Index.