Många första husägare och erfarna fastighetsinvesterare tycks fokusera på funktionaliteten och utformningen av sina föreslagna köp, och förväntar sig att dessa egenskaper leder till ökat fastighetsvärde. Många misslyckas med att komma ihåg sloganet inom fastighetsbranschen - "plats, plats, plats" - när man försöker hitta fastigheten som kommer att bli en bra investering.

(För mer information om att köpa ett hem, se: En guide till att köpa ett hus i USA.)

Verkligheten är att den fysiska strukturen avskrivs över tiden. Det är marken under strukturen som uppskattar i värde. Detta är en signifikant skillnad, med tanke på att köpet av ett hem är den enskilt största investeringen som de flesta detaljhandelsinvesterare kommer att göra i sin livstid. Att inte titta på sitt hem som investering och förstå drivkrafterna för värde eller koncentrera sig på funktionalitet och boende kan begränsa egenskapens övergripande prestanda och möjligheter att maximera rikedom. (För att gå utöver att bara köpa ett hem och lära dig hur fastigheter kan göra dig till en vinst, läs Investering i fastigheter .)

Mark som en värderande tillgång

Att göra skillnaden mellan den förbättrade delen av en fastighet och marken där den sitter kan tyckas trivial. Men det är inte förrän fastighetsinvesteraren fokuserar på dessa skillnader att det blir lättare att hitta effektivare investeringar som ger den högsta avkastningen för riskbeloppet eller den investerade kapitalen. Eftersom fastighetspriserna är en funktion av lokalt utbud och efterfrågan, kommer utseendet, funktionaliteten och underhållet av den fysiska strukturen säkert att påverka värdet, men dessa faktorer har mindre inverkan än man tror. Förstå hur plats och framtidsutsikter för markvärden påverkar fastighetsavkastning gör det möjligt för investerare att göra bättre val mellan konkurrerande tillgångar. (Läs mer om Fem saker varje fastighetsinvesterare borde veta .)

Anledningen till att mark är en uppskattande tillgång är en enkel. Det är i begränsat utbud, och ingen producerar längre. Efterfrågan på mark växer ständigt i takt med att befolkningen ökar, och eftersom utbudet är begränsat måste priset stiga över tiden. Om inte något händer för att begränsa efterfrågan på ett visst område eller göra det oanvändbart, bör grunderna förväntas öka i värde över tiden. (För relaterad läsning, se Ekonomiska grunderna: Efterfrågan och utbudet och Resultat med fastighetsmarkspekulation .)

Frågan är hur mycket marken kommer att uppskatta och hur mycket förbättringarna kommer att förbättra eller försämra det totala värdet. Den fysiska strukturen på en fastighet är en deprecierande tillgång. I takt med det åldras krävs kapitaltillskott för underhåll, uppdatering för att hålla funktionell föryngring och, beroende på dess design, uppdatering för att förhindra att den faller i stil.Även Internal Revenue Service (IRS) erkänner detta faktum genom att tillåta avskrivningar av den fysiska strukturen för skatteförpliktelser. Marken under strukturen avskrivs dock inte … (För att ta reda på vilka hemförbättringar som är värda och som är slöseri med pengar, läs Lägg till värde till fastighetsinvesteringar och Do-It- Dig själv projekt för att öka hemvärdet .)

Graden av avskrivning eller fysisk föråldring kommer att vara specifik för varje egendom, men det är rättvist att säga att om det lämnas ensam, kommer en egendom fortsätta att förlora värde tills det inte längre lägger till värde för marken, eller till och med sänker sitt värde. Vissa markpaket med sämre strukturer, jämfört med de omgivande egenskaperna, kommer faktiskt att vara värda mer obestämda. Ägare kommer ofta att rasa den fysiska strukturen för att maximera paketets värde. Så varför rådgivare föreslår alltid att fastighetsägare åtar sig kapital för att uppdatera sina hem? Anledningen är att motverka några eller alla avskrivningar som sakta minskar strukturens värde. Erfaren fastighetsinvesterare inser att denna tillgångsklass är kapitalintensiv, vilket kräver periodisk kapitaltillskott för att maximera värdet. (Lär dig hur du beräknar hur mycket din egendom kommer att behöva uppskatta för att täcka kostnaderna för att äga den i Kommer du att bryta ens i ditt hem? )

Konsekvenser för investeringar

När en investerare förstår effekterna av markvärdet på total appreciering, är marknadens mantra av "plats, plats, plats" mer meningsfull. Implikationen är att hemköpare måste titta förbi de fysiska egenskaperna hos hemmet och fokusera på hur dess läge på marknaden kommer att påverka den övergripande avkastningen. Detta är extremt svårt för hemköpare som förväntar sig att bo i sina hem under en längre tid. Men även de mest bristfälliga inköpen kan förbättras över tiden och skapa betydande förmögenhet om de ligger i ett område med hög efterfrågan. Följande är några överväganden för nya hemköpare att överväga:

• Mindre eller mindre attraktiva bostäder kan ge större avkastning på investeringar.

För att förstå denna punkt, föreställa sig två funktionellt ljudhus på lika jordpaket i samma grannskap, en värderad nära max för hus i det området och en annan handel till hälften av det priset. Eftersom lokala utbud och efterfrågan faktorer driver markvärden tenderar hus i ett grannskap att uppskatta med ungefär samma mängd per år. Om det dyrare huset uppskattar med 10% (med undantag av några specifika förbättrings- eller kapitalprojekt) skulle detta motsvara en 20% avkastning för den andra - en mycket effektivare användning av investeringskapital.

• Platser inom kvarteren påverkar markvärdena.

Ställen, som återvändsgränd, på grund av sin begränsning av trafiken och underförstådd säkerhet för barn, brukar vara i högre efterfrågan än hus på mer vanliga vägar.

Uppskattningen av markvärden understryker vikten av att välja mellan grannskap.De flesta mellan- och övre klasser, enhörighemskvarter begränsar redan nybyggnation när utvecklare köper det mesta tillgängliga landet för att bygga bostadsområden och underavdelningar. På grund av detta utvecklar de flesta grannskapen sina egna sociala, kulturella och demografiska egenskaper som påverkar efterfrågan på hus där.

• Medelåldern för grannar kan ge ledtrådar till uppskattning.

Många investerare anser inte detta när de väljer platser. Nya hemköpare med små barn undviker ofta platser med äldre husägare som inte kommer att ge lekkameror till sina barn. De flesta husägare är också medvetna om det inflytande som specifika offentliga skolor har på efterfrågan på bostäder i det särskilda skolområdet. Eftersom bostäder i området inte är homogena, beror uppskattningen på plats och värdet av marken.

• Framtida utveckling kan ändra din egendom värde för bättre eller sämre.

Husägare måste vara bekanta inte bara med nuvarande tillstånd av lokala bekvämligheter utan också framtidsutsikterna för kommersiell och statlig utveckling i området. Regeringens planer om skolor, sjukhus, trafikmönster och annan offentlig infrastruktur kommer att ha lika mycket inflytande på markvärden som nuvarande och framtida utveckling av kommersiella bekvämligheter i ett visst land. (För relaterad läsning, se Fem misstag fastighetsinvesterare borde undvika .)

Enfamiljens fastighetsinvesterare måste fakturera i sitt köp erbjuder den potentiella effekten av ledigt eller utvecklingsbart mark på framtida försörjnings- och bostadspriser. Detta är en kontinuerlig risk som bäras av inköpare av bostadsrätter. Condo priser påverkas av samma efterfrågan faktorer som enfamiljshus och uppskattning av det land som deras byggnad är på.

En unik fråga för condo ägare är utbudet. Till skillnad från de flesta enfamiljshus, som är inbyggda i infill platser, kan ett betydande antal condos byggas på små paket av mark och på korta perioder, öka utbudet och potentiellt driva ner priserna. Det är svårt för bostadsrättsägarna att bedöma potentialen för ny utveckling och markvärden eftersom flera enheter och höga ris kan enkelt byggas på paket som ursprungligen var hemma för andra typer av bostäder eller kommersiella fastigheter. (För att läsa mer om problemen kring condoägare, läs Köp en lägenhet .)

Bottom Line

Den framgångsrika fastighetsinvesteraren lär sig att se utöver stil och de fysiska egenskaperna hos potentiella inköp och koncentrerar sig på egenskapens potential för markuppskattning. Detta kräver utsikt över de mest attraktiva husen i en målplats och koncentrerar sig på de som ger möjligheter till förbättringar som kommer att förbättra markens värde. Förståelse av markvärden kommer att ändra investeringsvyn för det underhållna ranchhuset från "oattraktivt" till "pengarmakare". Investerare som är intresserade av att spåra uppskattning bör besöka webbplatsen för Federal Housing Finance Agency (FHFA), som låter dig kontrollera bostadsvärdet i ditt område.

När du väl har hittat en attraktiv investeringsfastighet och forskat på markvärdet är det dags att tillämpa dessa forskningsfärdigheter för att handla för en inteckning. Medan du undersöker ett hems landvärde kan du göra tusentals. gör dina läxor kan spara tusentals dollar i ränta och avgifter.