Omvända inteckningar har varit starkt kritiserade som en råvara för konsumenterna. En av de största klagomålen härrör från det faktum att många änkor och änklingar har förlorat hemmen efter att deras makar gick bort. Varför har detta hänt och kan det hända dig?

(För en snabb bild av grunderna, se Hur fungerar ett omvänd hypotekslån? ).

Timing är nyckeln

Sannolikheten för att din efterlevande make kan förlora fastigheten efter din död beror på när du tog ut lånet. Olika regler gäller för lån som tagits ut före den 4 augusti 2014, än för lån som tagits ut den 4 augusti 2014. Den senare markerar det datum som byråden för bostads- och byutveckling (HUD) ändrade sin omvända hypotekspolicy.

Denna ändring kom till följd av en rättegång som väckts mot avdelningen av en grupp av efterlevande makar utan låntagare (det vill säga deras namn var inte omvända inteckningskontrakt), som hade fått veta av inteckning mäklare att de skulle kunna fortsätta att bo i sina hem efter att deras makar (de officiella låntagarna) dog. Istället var långivarna avskräckande eftersom de ville att hypotekslån skulle återbetalas så snart låntagaren dog. Denna situation kallas ofta "yngre make" -problemet eftersom vissa makar inte var på pantet eftersom de var för unga för att kvalificera sig för en omvänd hypotekslån när lånet togs ut (se Kvalificerar du för en omvänd Mortgage? ).

Långivarna var faktiskt efter HUDs omvända hypotekslånsregler. Men i 2013 beslutade en federal domstol i Bennett et al. v. Donovan att HUDs förordningar strider mot federal lag och en långivare kan inte kräva en efterlevande make som inte är namngiven på den omvända hypotekslån för att omedelbart återbetala när sin make, den enda omvända hypotekslåntagaren, dör. Vi kommer att gå in mer detaljerat om de nya reglerna på ett ögonblick.

Låt oss först definiera vad vi menar med "tas ut före 4 augusti 2014." Är det det datum då du ansökt om hypotekslån? Datumet då du skrev in pappersarbetet? Tekniskt sett är det varken faktiskt, fast det är närmare det förra än det senare. När som helst du ansöker om ett lån som är försäkrat av Federal Housing Administration (FHA), om det är en vanlig, vidarebefordrad FHA-hypotekslån eller en omvänd hypotekslån för hypotekslån, är ditt lån tilldelat vad som kallas ett ärendenummer. Det är det datum då numret är tilldelat som bestämmer vilka regler som gäller för ditt lån. Din låneofficer får ditt ärende nummer, vilket är en unik 10-siffrig identifierare som tilldelats av FHA, efter att byrån validerat din fastighetsadress och personnummer. Du hittar det här numret längst upp på sidan 1 i din HECM-ansökan.Då måste du kontakta din långivare eller HUD för att lära dig det datum som är kopplat till ditt fallnummer, eftersom det inte finns något datum på hypotekslånet.

Före 4 augusti 2014

informerar HUD allmänheten om förändringar i sina bestämmelser genom dokument som kallas hypotekslån. Vid tidpunkten för denna skrivelse innehåller pantbrevbrevet 2015-15, utfärdat 12 juni 2015, de mest aktuella reglerna om icke-upplåna efterlevande makar och HECM uttagna före 4 augusti 2014. I detta brev anges omvända hypotekslån kan följa villkoren i det ursprungliga omvända hypotekslånet när den upplånade makan dör. Det betyder att en efterlevande, icke-upplåande make, vars hus är täckt av en omvänd hypotekslån som tas ut före 4 augusti 2014, är fortfarande i riskzonen för att förlora hemmet om hans / hennes lånande maka passerar först.

Men hypotekslånet ger också omvända hypotekslånsgivare ett alternativ till att ringa det omvända hypotekslånet (med andra ord krävande omedelbar återbetalning, med risk för avskärmning på sex månader). Omvända hypotekslånsgivare har ett alternativ som kallas "mortgagee optional election (MOE) uppdrag" som låter dem överföra ägandet av det omvända inteckning till HUD. Långivaren kommer att lämna in en ansökan med HUD för att återhämta summan det skulle ha blivit genom att sälja huset.

Överföring av hypotekslån skapar vad HUD kallar en "uppskjutningsperiod" som tillåter en berättigad, efterlevande make att stanna kvar i hemmet så länge som han eller hon fortsätter att uppfylla de grundläggande kraven i det omvända lånet, till exempel att hålla fastighetsskatt nu , hålla upp bostadsägarnas försäkringsbetalningar och upprätthålla fastigheten i gott skick. Makan måste vara en juridisk ägare till hemmet och fortsätta att uppta det som sin primära bostad. Han eller hon måste också ha varit lagligt gift med låntagande makan när lånet stängdes och har förblev gift tills låntagandes dödsfall. Förlovade könsbestämda par som inte lagligen tillåtades gifta sig när det omvända inteckningen erhölls, men som gifte sig innan låntagaren dog har samma rättigheter.

Språket klargör att överföring av ägande är ett alternativ, inte ett krav, för långivaren. Med andra ord finns det här så kallade "yngre make" -problemet fortfarande för husägare som tog ut en HECM före den 4 augusti 2014. Överlevande makar i den här situationen kanske vill konsultera en fastighetsmäklare för att utforska alternativen.

Den 4 augusti 2014

Varför slog par bara en makas namn på den omvända hypotekslånen i första hand? Ofta var det att öka omvända hypotekslån, eftersom betalningens storlek är knuten till låntagarens ålder. Nu är det dock inte längre någon fördel för den strategin. Låneutbetalningar med dagens inteckningar måste baseras på den yngre makas ålder, även om den där maken är yngre än 62 år och därmed inte tillräckligt gammal för att vara medlöner på den omvända hypotekslånen. Enligt dagens regler, om din berättigade icke-upplåande make är yngre än 62, kommer han eller hon att skyddas så länge de uppfyller samma krav på uppskjutningstid som anges ovan.

Om du tar ut en omvänd hypotekslån när du är gift med en yngre icke-lånande make, kommer han eller hon att formellt dokumenteras vid stängning som antingen en berättigad icke-upplåne make eller en icke stödberättigande icke-lånande make. En berättigad icke-upplåande make lever med låntagande maka i den primära bostaden. en icke stödberättigande maka bor någon annanstans som sin primära bostad. Uppskjutning gäller inte den icke-upplåande maken om paret skiljer sig efter att ha tagit ut HECM. Det gäller inte heller en ny make, en omvänd inteckningslåntagare gifter sig efter att ha tagit ut lånet. Samma regler gäller för engagerade par av samma kön som inte lagligen skulle gifta sig när det omvända inteckningen erhölls, men som gifte sig innan låntagaren dött, eftersom dessa partners omfattas av HUDs definition av "berättigande överlevande icke-upptagande make". "

Bottom Line

Trots de senaste reformerna finns det fortfarande situationer när en änka eller änkling skulle kunna förlora hemmet efter hans eller hennes makas död. Om du eller din make har redan tagit ut en omvänd inteckning, se till att du förstår vilken uppsättning regler som gäller för din situation. Du kanske vill träffa en fastighetsmäklare eller finansiell planerare för att komma fram till en lösning om du är i fara.

När datumet för ditt omvända hypotekslån är bara medveten om att den efterlevande, icke-upplåande makan inte får ta emot mer vinst efter att den upplånade makan dör. Detta kommer inte att vara ett problem om låneinkomsterna hade erhållits som en schablonbelopp, men det kan vara ett problem om de omvända lånefonderna hade levererats som en ström av månatliga betalningar eller som kredit. Om du tar ut en omvänd hypotekslån idag, speciellt om endast en make kommer att listas som låntagare, bör du överväga huruvida summan av alternativet kan ge den mest ekonomiska säkerheten.

(För att läsa mer om omvända hypotekslån, läs En guide till skatter och omvända hypotekslån och Plockning av den rätta omvända hypotekslångivaren .)

Obs! Ansöka om bostadsrättsliga konverteringslån (HECM). Dessa är de vanligaste av de tre typerna av omvända hypotekslån överlägset och de enda som försäkras av FHA. Om du är en av cirka 5% av omvända låntagare som har en enstaka omvänd inteckning eller en proprietär omvänd inteckning måste du granska ditt lånpapper för att se om problemen som beskrivs i den här artikeln gäller din situation.