Att bo är en av de största besluten som pensionärer möter. För många som närmar sig pensionen, är det svårt att besluta att hålla familjen hem, minska sig till ett mindre hus eller lägenhet, eller befria sig från stress och utgifter som kan komma hemmahörande. (Se: De hemliga kostnaderna för bostadsrättigheter .) Här får vi de punkter du borde väga för att fatta detta beslut själv.

AD:

Att tänka på

Att hålla några enkla idéer i åtanke kommer att bidra till att förenkla beslutet mellan hyra och bostadsägande. Även om detta är ett viktigt val för någon pensionär, är det bäst att undvika detaljer om specifikt äganderätt och uthyrningsmöjligheter och undersöka detta problem ur en storbildsinriktning. Håll följande punkter i åtanke när du överväger detta beslut:

• Vad är din budget för uthyrning eller ägande, utan skatt?
• Ser du ett hem eller lägenhet som en potentiell investeringsmöjlighet eller bara en annan levnadskostnad?
• Har du tänkt på riskerna i samband med ägande när det gäller oväntade kostnader och kan din budget tolerera dem?

AD:

Förväntningar efter skatt> Först är det första steget i att analysera ägarskapet mot hyran att bestämma hur mycket pengar du vill spendera efter skatt. Eftersom hypotekslån och fastighetsskatt på primärbostad är avdragsgilla är det väsentligt att veta efter skatt. (För mer, läs:

Skatteavdrag på hypotekslånsränta .) Maten är lyckligtvis mycket enkel och förklaras i Figur 1, som godtyckligt förutsätter en skatt efter skatt på $ 2 000 för hypotekslån, skatter och försäkring för hemägande eller för hyreskostnader.

AD:

Eftersom hyreskostnaderna inte är avdragsgilla, krävs inga beräkningar. Skatterna komplicerar dock ägandesituationen genom att du kan spendera bra över 2 000 kronor varje månad men ändå bara sluta betala 2 000 kronor när du får din återbetalning. I grund och botten är allt du behöver göra för att bestämma din marginalskatt, dra av den procentsatsen från Figur 1 och dela din budget med det beloppet (se nedan).

Figur 1

Figur 1 visar att om din budget ska ha en netto efter skatt på $ 2 000 och din marginalskattesats är 20%, kan du spendera $ 2 500 per år på hypotekslån och egendom skatter. Tänk på att du måste fota förskottsbetalningen till skattesäsong. Som sådan måste också din kassaflödessituation beaktas.

Risker att överväga

Självklart har bostadsägande en särskild fördel genom att du teoretiskt kan få mer för dina pengar. Det finns dock ingen fri lunch eftersom hemägande också medför stora ekonomiska risker. Sådana problem som fluktuationer i marknadsvärde, förväntade / oväntade underhållskostnader och försäkringsavdrag kan innebära stora extra kostnader utöver hyran.Men när du har gjort matematiken ovan, handlar du bara om bostäder, inteckningar och uthyrningsfastigheter som passar in i din budget. Och glöm inte att planera för inflationen. hyror, skatter och försäkringskostnader går allt över tiden.

En investeringsmöjlighet?

Även om bostäder och bostadsrätter kan vara bra investeringsmöjligheter, bör dessa tillgångar inte undersökas uteslutande ur det perspektivet. Faktum är att bostäder är en oundviklig levnadskostnad. Ur en konservativ synpunkt bör ditt hem betraktas som en levnadskostnad i motsats till en investerings tillgång. Detta beror på att tillgångar i investeringar inte skulle innebära att hitta en annan plats att leva som ett medel för att tillhandahålla likviditet. Därför är det från pensionärens synvinkel bäst att ignorera investeringen uppåt i ägandet i din tankeprocess. Det kommer att distrahera dig från det riktiga målet att planera lämpligt för din bostadskostnad för pension.

"En av de största myterna av bostadsägande är att det är en investering. Det är inte, säger Kirk Chisholm, wealth manager på Innovative Advisory Group i Lexington, Mass. "Att ha ett hem du bor i är en kostnad, inte en investering. En investering är en som genererar kassaflöde. Visst finns det några fördelar med att äga ett hem, men när du påverkar kostnaderna, knyter upp stora mängder kapital, hemlikviditet i hemmet och det faktum att huspriserna inte alltid går upp gör det mycket mindre attraktivt 'investering. ''

Men om du ser ditt hem som en investering är en allmän regel mycket enkel: Köp lågt och sälj högt. Det innebär att köpa och sälja bostäder opportunistiskt.

Tänk på att på vissa sätt kan hyra betraktas som den ekonomiska motsvarigheten att förkorta ett lager. Om du till exempel tror att bostadspriserna är lägre, skulle du hyra ett hem, vänta på att priserna faller och köpa ett hem senare. Denna strategi skördar fördelarna med att gå kort genom lägre bostadskostnader. Om du har fel på riktningen av bostadspriserna och du slutar betala en högre bostadspris när du köper, liknar det att du betalar ett högre pris för ett lager för att täcka din korta position.

Det här är den viktigaste som en pensionär borde vara orolig för när man använder en primär bostad som investering. Genom att sälja ditt hem tar du chansen att bli prissatt från marknaden om priserna ökar istället för att gå ner. Detta borde vara en stor oro om du är på en fast budget och tycker om att äga ditt eget hem eller lägenhet i motsats till att hantera en hyresvärd.

Underhållsrisk

Ett annat viktigt problem att undersöka är den underhållsrisk som är förknippad med ägande. Detta är viktigt eftersom hyra är detsamma som att köpa en försäkring mot underhåll. Vad det innebär är att hyresgästen inte har något ansvar för regelbundna underhållskostnader, utrustningsfel eller katastrofala händelser som ett träd som faller i ditt hem eller som drabbas av storm. Skönheten att hyra är att hyresvärden måste oroa sig för de oväntade ekonomiska kostnaderna för ägande.(Läs:

Bli en hyresvärd: mer problem än det är värt? ) "Jag förhyrer uthyrning av många anledningar. Höga [hem] priser med svag investeringspotential är den första anledningen. Den andra orsaken är de underskattade månatliga kostnaderna för att äga. Skatter, räntebetalningar, försäkringar, vatten, el, sprinklersystem, planerat och oplanerat underhåll och alla andra lägger till betydande månatliga betalningar som inte går till att bygga eget kapital. Hyran är ofta bara mer kostnadseffektiv, säger Max Osbon, partner, Osbon Capital Management i Boston, Mass.

Utlåning och likviditet

Andra ekonomiska fördelar med att vara hyresgäst är att du inte behöver oroa dig om marknadsförhållanden i händelse av att du flyttar, och det finns ingen möjlighet till en investeringsförlust. Dessutom, som hyresgäst behöver du inte oroa dig för likviditet. Att sälja ett hem kan ta lång tid; det handlar också om massor av pappersarbete. Dessutom betalar de flesta fastighetsbyråer en provision. Sidestepping denna röra när det är dags att flytta kan definitivt vara värt det.

Dessutom arbetar pensionärer ofta enbart med pensioner som socialförsäkring eller företagsplan. De har dock inte alltid stora summa likvida medel. Om du inte har tillräckliga tillgångar på sidan för att betala för oväntade kostnader, kan de vanliga kostnaderna för att äga ett hem vara ruinös. Å andra sidan, om du har tillräckligt med tillgångar på sidan för att tolerera de oväntade ägandekostnaderna, bör underhållsrisker verkligen inte vara ett stort problem i dina överläggningar.

Bottom Line

För att sammanfatta beslutet om att äga ett hem i pension är ett beslut som kan fattas genom att undersöka flera viktiga punkter:

Beslut om du vill investera eller bara budgetera en kostnad av levande.

• Ta reda på vad du vill spendera efter skatter och gör matematiken för att bestämma din budget för hyra och ägande.
• Allvarligt överväga hur mycket risk du är villig att göra. Vill du oroa dig för marknadspriser? Har du råd med de ekonomiska riskerna med att behålla fastigheten?
• Tänk på att det finns ett direkt samband mellan storleken på dina likvida tillgångar och din förmåga att tolerera de ekonomiska riskerna i samband med ägande.
• Tyvärr har dessa slags beslut lite att göra med hårda fakta och mer att göra med själsökning. Pension är tänkt att vara obeveklig och trevlig. granska din situation och ta bara kostnader och risker som gör att du kan sova gott på natten.