I en version av det periodiska diagrammet för investeringsavkastningar som sammanslagits av JP Morgan Asset Management för åren 2000-2015 var fastighetsinvesteringar (REITs) den mest framgångsrika tillgångsklassen i åtta av de sexton åren. Vidare sammanställde REITs, som representerat av NAREIT Equity REIT Index, en genomsnittlig årlig avkastning på 12,9%. Den näst bästa tillgångsklassen under samma period var högavkastningsobligationer med en genomsnittlig årlig avkastning på 8,6%.

Enligt ansvarsfriskrivningen är tidigare resultat ingen garanti för framtida avkastning. Så, i den nuvarande miljön, är REITs fortfarande lönsamma investeringar för enskilda investerare såväl som finansiella rådgivare och deras kunder? (För relaterad läsning, se: REIT ETF: s erbjudandestabilitet )

Räntor + REITER

Enligt Morningstar (MORN MORNMorningstar Inc87. 23 + 0. 14% Skapad med Highstock 4. 2. 6 ), Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), som spårar MSCI US REIT Index, har ett nuvarande avkastning på drygt 4%. I dagens lågränta miljö är detta säkert attraktivt för många investerare. Stigande räntor är generellt en negativ faktor för REITs och deras utflöden ökar på grund av högre räntebetalningar som minskar de pengar de har för att göra utdelningsbetalningar till investerare.

REITs med överskjutande skuldsätt eller de som behöver refinansiera fastigheter på kort sikt är mer mottagliga för en höjning än andra.

Aktiekursen för Vanguard REIT ETF (VNQ VNQVanguard REIT83. 69 + 0. 72% Skapad med Highstock 4. 2. 6 ) är lägre än 12% från dess höga i januari av 2015 beror delvis på osäkerhet om framtiden för Feds tid och villighet att höja räntorna. Osäkerheten kring den ökningstakten som skedde sen i 2015 skadade aktiekursen även i fjol.

REITs tidigare resultat

Cohen & Steers, en investeringschef som erbjuder ett antal REIT-medel, citerar den senaste Fed-åtdragningscykeln mellan juni 2004 och juni 2006 som ett exempel på var högre Priser skadade initialt REITs prestanda. Men när tiden var på, hjälpte den starka ekonomin då att öka avkastningen för REITs. (För mer, se: 3 REITs som är bästa satsningar för pensionering år 2016. )

Den kumulativa avkastningen för REITs över denna tidsram var 57. 9%, vilket jämförs med 15,5% för aktier och 5,9% för obligationer, enligt företaget.

Företaget säger i en artikel på sin webbplats: "När ekonomin förbättras och fundamentalen är stark har avkastningsdrivna korrigeringar historiskt presenterat attraktiva köpmöjligheter för långsiktiga investerare. Eftersom fördelarna med starkare ekonomisk tillväxt blir mer uppenbara, tenderar värderingar att återgå till det normala.Vi tror att investerare som är anpassade för att utnyttja dessa möjligheter kan belönas på lång sikt. REITs erbjuder diversifieringsplusser

REITs är inte en stor diversifierare från aktier, vilket framgår av deras ungefär 78% korrelation med aktier baserat på en jämförelse mellan S & P 500 Index och NAREIT Equity REIT Index under de tio åren genom slutet av 2015. REITs ger emellertid god diversifiering när det gäller låga eller negativa korrelationer med kärnobligationer, råvaror och valutor.

Utöver räntorna beror prestandan av REITS på hur ekonomin och börsen prissätter. I en nyligen CNBC-artikel sade Joseph Smith, chefsinvesterare för CBRE Clarion Securities, som förvaltar cirka 22 miljarder dollar i fastighetsförmögenhet, och säger: "Hela året har det skett en flip-flop mellan förväntningar på ekonomisk tillväxt och ränta. Den osäkerheten skapar volatilitet, och i volatilitetsperioder ökar korrelationen mellan REITs och den bredare aktiemarknaden. " Herr Smiths citat gjordes i slutet av 2015. (För relaterad läsning, se:

Fastighetsinvestering i en högräntesmiljö. ) Faktorer som påverkar enskilda REITs

Liksom alla fonder eller ETF, finns det underliggande REIT i dessa fonder. Enskilda REITs kan omfatta de som har en underliggande portfölj av kommersiella fastigheter, bostadsfastigheter och hotell eller resorts bland många andra. Dessutom finns det exponering för specifika sektorer som hälso- och sjukvård och specialområden, såsom trävaror och realkreditlån.

Poängen här är att vissa av prestationerna i dessa REITs kommer att vara knutna till utvecklingen på aktiemarknaden och näringslivet de är knutna till. Det betyder att prestanda för dessa REITs går utöver den övergripande aktiemarknadens och / eller ekonomins resultat. Detta är inte till skillnad från fastighetsordet som refererar till hur all fastighet är lokal.

Individuella REITs påverkas också av de personer som hanterar dem. Precis som alla andra lager eller liknande instrument är ledningen viktig. Vad är deras erfarenhet? Är de aktieägare-centrerade? Har de egna pengar investerade tillsammans med din?

Bottom Line

Liksom många andra investeringar idag kan REITs drabbas åtminstone initialt av en period av räntehöjningar. REITS som är mycket levererade och de som kan behöva refinansiera skulden medan priserna stiger kan vara mer sårbara än andra. De som tittar på individuella REITs måste titta på företagets ledning och dess underliggande portfölj av investeringar. Det finns ett antal värdepappersfonder och ETF som också ger en solid exponering för detta område. Med tiden har REITs visat sig vara en solid komponent i många portföljer och kan fortsätta att gå framåt. (För relaterad läsning, se:

5 Typer REITs och hur man investerar i dem. )