Kostnadsstrategi
Värderingar fastigheter baserade på "vad skulle det kosta att ersätta byggnaden i dess nuvarande form med värdet av det mark som läggs till det?" Kostnadsmetoden låter som en enkel och lättberäknad metod för att bestämma värdet, men det är svårt att genomföra. Att få ett uppskattat värde för kostnaden för den befintliga strukturen kan vara svårt på vissa marknader. Dessutom kan marknadsvärdet av det befintliga välståndet vara mycket annorlunda än dess byggkostnad.
Försäljningsförhållande tillvägagångssätt
Detta tillvägagångssätt ser på det pris som andra fastigheter med liknande egenskaper (plats, storlek, ålder etc.) nyligen har sålts eller värderats för. De flesta bostadsfastigheter bedöms eller värderas med hjälp av denna metod. Ibland kan detta också vara en svår metod att genomföra: en jämförbar egendom kan vara svår att identifiera (speciellt om fastigheten i fråga har unika egenskaper) eller det kan inte finnas någon försäljning av jämförbara egenskaper under det senaste förflutna.
Inkomstmetoden Detta tillvägagångssätt använder en perpetuitetsrabattyp av modell. Nettoresultatet från fastigheten är diskonterat till en marknadskrav som krävs. Värderingsvärdet = netto rörelseintäkter (NOI) / marknadsvärde. Marknadspriset fastställs enligt benchmark NOI / benchmark transaktionspris. Problemet med detta tillvägagångssätt är att långsiktiga hyresgäster kanske inte betalar nuvarande marknadsräntor, vilket försämrar värdet av investeringen. En inflationär miljö kan också ta en bit av värdet av fastigheten.
Diskonterad kassaflödesmetod efter skatt Beräkning av värdet av de diskonterade kassaflödena från en fastighetsinvestering kan fungera som en validering eller kontroll av andra värderingsmetoder. Detta tillvägagångssätt tar hänsyn till investerarens individuella skattesats, avskrivningar och eventuella räntebetalningar. Se exemplet nedan.
Beräkna netto rörelseinkomst från en fastighetsinvestering
CFA nivå 1-tentamen kräver att du ska veta hur man skapar ett resultaträkning för en fastighet. Det går enligt följande:
Potentiell bruttoinkomst | |
| Schemalagd hyra | $ 100 000 |
| Inkomster för eskalering | $ 10 000 |
| Procentandel Hyr | $ 10 000 |
| Överhyra hyra < $ 10 000 | Marknadshyra |
| $ 10 000 | Övriga intäkter |
| $ 10 000 | Summa potentiella bruttoinkomster |
| $ 150 000 | Vakans- och insamlingsförlust (10% ) |
| Effektiv bruttoinkomst | $ 135 000 |
| Kostnader | Fast |
| $ 5 000 | |
| Variabel | $ 5 000 |
| Avskrivningar < $ 5 000 | Summa kostnader |
| $ 15 000 | Nettoinkomst |
| $ 120 000 |
|
| Jämförbar egendom: | NOI 135 000 $, som sålde för 750 000 $ |
135 000 $ - 5 000 $ - 5 000 $ = 125 000 $ < NOI / (Transaktionspris): $ 135 000 / $ 750 000 = 0.18
NOI / Cap Rate = $ 125, 000/0. 18 = $
694, 000 = Vilken är den mängd som den här egenskapen värderas till. Se upp!
Inkludera inte finansieringskostnader eller avskrivningar vid beräkning av NOI.
Det skulle vara väldigt överraskande om du måste beräkna alla typer av hyror och inkomster på grund av tentamens tidsbegränsningar. Kandidater kan dock bli ombedda att beräkna prisökningar under en viss tidsperiod för att utvärdera effekterna på NOI. Försäljningsjämförelseförfarande: |
Egenskaper |
Enheter
Antal rum
Värde
| Antal | $ 25 000 | Antal badrum |
| Antal | $ 10 000 | Avstånd till stad |
| Miles | ($ 2 000) | Den egendom du vill värdera har åtta rum, tre badrum och ligger 10 miles från staden. |
| Värdet skulle vara lika med (8 * $ 25 000) + (3 * $ 10 000) + (10 * - $ 2 000) = $ 200 000 + $ 30 000 - $ 20 000 = $ 210 000 baserat på liknande egendomstyper. | Inkomstmetod: | I detta tillvägagångssätt skulle investeraren uppskatta det totala fastighetsvärdet baserat på avkastningen från fastigheten. Därför skulle eventuella hyror som förväntas av en hyresgäst för användning av fastigheten jämföras med liknande egendomstyper. |
Beräkning av kassaflöden efter skatt
Låt oss börja med några grundläggande uppgifter:
NOI = $ 125 000
Avskrivningar = $ 5 000
Ersättning = $ 60 000
Köpeskilling = $ 725, 000
75% finansiering till 8% ränta
NOI tillväxttakt = 4%
Marginal skattesats = 31%.
Kassaflöde efter skatt = Betald belopp ($ 725 000 * .75) = $ 543, 750.
Första års intresse = ($ 543, 750 *. 08) = $ 43, 500.
Efter skatt intäkter = ($ 125 000 - $ 5 000- $ 43 500) * (1- 31) = $ 52, 785
För att komma fram till kassaflödet efter skatt efter skatt, måste avskrivningar läggas till och huvudbetalningen av hypotekslånet måste dras av.