Vi tar alla risker i livet. Faktum är att stora saker ofta uppnås genom att ta risker; Därför kan det vara lönsamt att kunna lyckas hantera risker i ditt liv. Det ökar sannolikt risken att ta dessa risker. I den här artikeln visar vi hur du ska arbeta med risken och belöningen kring din inteckning. (För att fortsätta läsa om risk, se Bestämning av risk och riskpyramiden .)

Hävstång och refinansiering
Inköp och finansiering av ett hem är en risk som de flesta tar. Det har historiskt varit mycket givande. Under de senaste åren har det blivit modernt att ta på sig ytterligare risker kring husägare genom att utnyttja värdet av ett hem genom ett kontantutlåningsfinansiering eller eget kapitallån. Cash-out-refinansieringar och hushållslån ger konsumenterna möjlighet att låna mot värdet av sina hem. Detta är ekonomisk hävstång - det lägger till ytterligare ett lager av risk för bostadsägare. (För mer information om köp av bostäder eller fastigheter, se Shopping för hypotekslån , Investering i fastigheter och Exploring Real Estate Investments .) >

Utlåningsfinansiering och bostadslån kan användas för nästan alla ändamål. Denna diskussion fokuserar på riskerna med att utnyttja värdet av ett hem för att köpa tillgångar i syfte att använda dessa tillgångar för att tjäna extra inkomst. (Se

Hushållslån: Kostnaden , Hushållslånet: Vad det är och hur det fungerar och Omvända lån Mortgage: Ett pensionsverktyg .)

En institutionell tillvägagångssätt för ansvarsförvaltning

Utdrag av eget kapital för att göra ytterligare investeringar kräver en grundlig förståelse av kapitalförvaltning. Kapitalförvaltning innefattar hantering av riskerna i samband med upplåning och investeringar i pengar. Finansinstituten ägnar mycket tid, ansträngningar och resurser till kapitalansvarshantering.
Finansinstitut gör vinst genom hävstångseffekt; På grund av den möjliga mängden nackdelrisk och därtill hörande externa effekter är finansinstituten emellertid mycket reglerade i den mängd hävstångseffekt de kan använda och de risker de kan ta. De flesta gör vinster genom att låna pengar till en viss ränta och löptid och investera dessa pengar i finansiella instrument med liknande löptider, lågriskprofiler och något högre förväntad avkastning än den kurs som de först lånade pengar på.

Andra tar större risk och försöker göra större vinster genom att investera lånade pengar i finansiella instrument med löptider längre än löptiden för sina egna lån, relativt högre riskprofiler och högre förväntad avkastning. Ju högre skillnaderna är mellan finansinstitutens egenskaper från sina lån, desto mer riskerar de med finansiella hävstångseffekter.(För mer information, se

Vad är riskerna med att ha både hög operativ hävstångseffekt och hög ekonomisk hävstångseffekt? ) Goda metoder för ansvarsförvaltning

De flesta finansinstitut använder hävstångseffekt för att investera i obligationer eller andra räntebärande tillgångar. De investerar normalt inte i aktier (mer om detta senare). De använder två primära verktyg i kapitalförvaltning: kreditriskhantering och ränteriskhantering.
Kreditriskhantering innebär bedömning av kreditvärdet för ett obligations emittent och hantering av risken för försummelse. Som en allmän regel, desto lägre en obligationsutgivares kreditbetyg, ju högre förväntad avkastning eller avkastning på obligationslånet. (För mer insikt, se

Vad är en företagsvärdering? ) Ränteriskhantering innebär att hantera den risk som är förknippad med förändringen i ett obligationspris när räntorna ändras. (Det finns ett inverterat förhållande mellan obligationspriser och räntor. När räntorna stiger faller obligationspriserna. Räntorna faller. Obligationsräntorna stiger.) Den mest använda åtgärden av ett obligations ränterisk kallas duration.

En obligations duration är ett mått på ett obligations procentuella prisförändring som ett resultat av en ränteförändring (vanligen 100 punkter). Varaktighet är en funktion av ett obligations vägda kassaflöden. Obligationer med liknande löptider och kupongbetalningar (som utgör ett obligations kassaflöde) har liknande löptider. I allmänhet desto längre löptid för ett obligation, ju längre dess varaktighet och därmed desto mer kommer priset att förändras med en ränteförändring. (För mer information om detta begrepp, se

Advanced Bond Concepts .) Riskerna med finansiell hävstång minimeras när löptiden för ett finansinstituts upplåning matchas med varaktigheten av sina investeringar. Till exempel skulle en bra varaktighet matcha att låna pengar genom ett tvåårigt lån och att investera intäkterna i ett tvåårigt obligationslån - lånet och obligationslånet har liknande kassaflöden och liknande löptider. En varaktighetsmatchning skulle vara att låna pengar i åratal och investera intäkterna i en 10-årig obligation - lånet måste förnyas vartannat år för att fortsätta finansiera inköpet av det 10-åriga obligationen eller obligationen skulle behöva säljas i slutet av de två åren. Det är inte säkert att lånet kan förnyas till dess ursprungliga räntesats vid utgången av vart och ett av tvåårsperioderna, och det är inte heller säkert att obligationslånet kan säljas efter det första året till dess ursprungliga pris.

I verkligheten tar de flesta finansinstituten viss beräknade kredit- och varaktighetsrisker - annars skulle det vara svårt att göra vinst. Men som tidigare nämnts spenderar de mycket tid, ansträngningar och pengar som hanterar dessa risker.

Utnyttja värdet av ett hem för att göra ytterligare investeringar

Utdrag av eget kapital för att göra ytterligare investeringar kräver effektiv kapitalförvaltning. En husägares tillvägagångssätt för kapitalförvaltning bör inte vara mycket annorlunda än en finansinstituts strategi.
Såsom är fallet med finansinstitut innebär det att endast investeringar i obligationer och andra ränteplaceringar ska göras. Att använda ditt eget kapital för att investera i aktier är inte bra kapitalförvaltning för den genomsnittliga personen. Det finns extrem risk att utnyttja värdet av ett hem för att investera i aktiemarknaden. Aktiekurserna är för flyktiga. Medan den långsiktiga förväntade avkastningen på aktiemarknaden är högre än vad som gäller för obligationer, är det osannolikt att återbetalningskraven för en inteckning motsvarar uppgången och nedgången i aktiekurserna. Vid den tidpunkt då en återbetalning av en inteckning beror, bör börsen vara i en selloff. Detta är den tidpunkt då det skulle vara en stor nackdel för investeraren att behöva sälja för att kunna betala på hypotekslånet. Försäljning under en marknadsnedgång begränsar framtida avkastning på investeringar från en uppåtgående marknadssvängning, vilket minskar sannolikheten för att den totala avkastningen på investeringen blir större än räntan på hypotekslånet.

Å andra sidan kan den avkastning som förvärvas när ett obligationslån köps och hålls till förfall, vara känt för viss tid vid tidpunkten för inköpet. (Normalt är ett obligations avkastning mätt i förhållande till avkastningen, vilket är en funktion av kupongbetalningen och priset. En obligations räntebärande löptid är en avkastningsmått som förutsätter att obligationslånet hålls till förfall.) Om avkastningen till förfall Femårsobligationsobligation är 9% och räntan på fast ränta är 6,5%, då en räntespridning på 2,5% skulle kunna förvärvas i fem år med nära säkerhet. Till exempel, låt oss säga att 200 000 dollar i eget kapital skulle kunna extraheras genom en utbetalningsfinansiering till 30-årig fast ränta på 6,5%. $ 200 000 kunde placeras i ett femårigt obligationslån med en löptid på 9%. Under den femårsperioden skulle en räntespridning på 2, 5% eller 5 000 000 kronor kunna uppnås. Vid slutet av femårsperioden skulle obligationslånet mogna, och $ 200 000-hypotekslånet kunde återbetalas.

Problem kvarstår fortfarande

Men även detta förenklade scenario har problem. Hypoteksbetalningar måste vanligtvis göras månatligen, medan obligationsbetalningar normalt görs var sjätte månad. Dessutom är det osannolikt att en hypotekslånsränta kan vara så låg som 6,5%, medan en högklassig obligation skulle ge 9%. En obligation som ger 9% skulle troligen innebära en stor kreditrisk. Detta scenario ignorerar även transaktionskostnader och skatteförmåner / konsekvenser. En analys som innehåller fördelarna och kostnaderna för att refinansiera en befintlig inteckning bör göras.
Slutsats

Lönsamma finansinstitut utövar en sund ansvarsförvaltning. Husägare som överväger att ta ut eget kapital från sina hem för att göra ytterligare investeringar måste ha en god förståelse för kapitalförvaltning och riskerna med att utnyttja värdet av ett hem.
Finansinstitut använder inte hävstångseffekt för att investera i aktier; inte heller borde husägare. Aktieavkastningen är för flyktig och matchar inte kassaflödet för ett inteckning.Obligationer som hålls till förfall eliminerar risken för prisvolatilitet men presenterar fortfarande vissa kassaflödesproblem.

Dessutom skulle det vara utmanande att hitta ett band med ett högt kreditbetyg som ger betydligt mer än den ränta som betalas på ett inteckning. Det skulle innebära kreditrisk att investera i ett obligationslån med ett väsentligt högre avkastning än räntan på ett inteckning. För de flesta representerar ett hem sin största tillgång och deras skydd - att utvinna kapital för att göra investeringar med kreditrisk kan inte vara en bra idé för alla. Tappning av eget kapital ska i allmänhet utföras av personer som har betydande tillgångar andra än deras hem (där hemmet ingår i en övergripande portfölj). I så fall kan det vara tillrådligt att utnyttja värdet av ett hem för att göra ytterligare investeringar, och bara då att investera i obligationer eller andra ränteplaceringar.