Efter en fyraårig boom på den luxemburgska fastighetsmarknaden i USA har priserna dämpats i alla utom några marknader bland globala ekonomiska rädslor. "Det finns volatilitet i Kina och Ryssland, och det finns oljeproblemet i Mellanöstern", säger Dan Conn, VD för Christies International Real Estate, det kända auktionshusets lyxfastighetsmärke, berättade för Bloomberg Business. "Jag har ingen tvekan om att det finns en inverkan på marknaden. ”

Ritzy Enclaves the Exception

Medan de flesta lyxmarknaderna har mjukat har priserna varit starka i ritzy enklaver som Aspen, Colo. Beverly Hills, Kalifornien; och de olika Hamptons på New Yorks Long Island. Enligt marknadsutvecklingsdata från fastighetsaggregat Trulia. com, medianpriset i Beverly Hills (postnummer 90210) var till exempel $ 3. 07 miljoner under 15 oktober 2015 till 16 jan 2016, period. Det motsvarar en ökning med 41,1% jämfört med föregående kvartal och en ökning med 52,5% jämfört med föregående år. Medelpriset per kvadratfot har ökat med 32. 4% året över året (till $ 1, 086) och 66% för fem år sedan (när det var $ 656).

I East Hampton har fastighetsmarknaden haft en liknande trend: Median försäljningspriset - ca $ 1. 3 miljoner - är 58, 9% året över året. Och ett rekordantal hem i Hamptons såldes för mer än 5 miljoner dollar (62 försäljning) eller mer än 10 miljoner dollar (26 försäljning) under fjärde kvartalet 2015, enligt uppgifter från Douglas Elliman, den största bostadsmäklare i New York storstadsområde.

Samma kvartal nådde det genomsnittliga försäljningspriset i Hamptons en rekordhög rekordhögt (i de 11 år som denna mätning har spårats) på 2 dollar. 39 miljoner, en ökning med 15,6% jämfört med samma kvartal 2014. Lyxmarknaden - de 10% största marknaden - var särskilt stark: Medianpriset sjönk 19% till 8 $. 3 miljoner, och dess genomsnittliga försäljningspris steg också kraftigt, en ökning med 12,5% till 12 USD. 3 miljoner. "Med all diskussionen om toppen av marknaden i staden [New York] mjukgöring eller saktning eller kylning, visade Hamptons kvartalet att vara motsatta", berättade Jonathan Miller, chef för bedömningsfirman Miller Samuel, om fastighetspublikation Den äkta varan. (För mer, se Kommer Hamptons Real Estate Market att bli för varmt? )

Den tidpunkten - försäljningen under årets sista kvartal - är ovanlig. "En sak som vi har sett sedan finanskrisen är det i den höga delen av marknaden, vilket betyder norr om 5 miljoner dollar, vi ser ett växande skifte till mer av dessa höga försäljningar under det sista kvartalet, "Sa Miller. "Om vi ​​tittar före finanskrisen existerar inte detta mönster.

Tidpunkten är också viktig: Trots växande rädslor för Kina och global ekonomisk tillväxt ser de rika fortfarande fastigheter som en stark investering."Det finns en allmän uppfattning att lyxmarknaden över USA är svagare än mitten eller nedre delen", sa Miller. "Men i de mest ansedda områdena, som Beverly Hills, är marknaden stark. "

Förbättra hypotekslån

Även om vissa köpare skulle kunna betala pengar för bostäder, väljer många för inteckningar. Lån som överstiger överensstämmande lånebegränsningar (417 000 dollar för enfamiljshus på de flesta marknader eller så högt som 721 $, 050 på vissa höghusmarknader) klassificeras som icke-överensstämmande eller jumbo-hypotekslån. Super Jumbo-hypotekslån gäller normalt lån som sträcker sig från 2 miljoner dollar till 20 miljoner dollar - och uppåt.

Detta fortsätter att vara en bra tid för inteckningar (se Hur räntehöjningen påverkar inteckningar ). Medan det verkar långivare skulle se super jumbos som högrisklån - betalningen på $ 6. 5 miljoner inteckning är ungefär 30 000 dollar per månad, trots allt - många ser dem som bra möjligheter. Ofta har super jumbo-låntagare etablerat relationer med en bank, ofta med privatbankdivisionen, som erbjuder en mängd rikedomstjänster, enligt Mike McPartland, chef för investeringsfinansiering för Citibank Private Bank North America. "Chansen är att vi känner kunden," säger McPartland. "Vi vet vad vi är bekväma att utveckla till den klienten. "

Bottom Line

Medan det är sant att priserna på den amerikanska lyxmarknaden för fastigheter har dämpats på många områden nyligen på grund av det fallande priset på olja och ekonomisk volatilitet i Kina och Ryssland är det inte hela historien. I de mer avancerade lokalerna, som Beverly Hills i Kalifornien och Long Islands olika Hamptons i New York, är priserna fortsatt höga, även rekordinställningar. På dessa områden ser de rika fortfarande fastigheter som en bra investering. (För mer, se Tips för att köpa lyxfastigheter .)