Om du är en investerare i fastigheter, särskilt i ett stort tunnelbanaområde, kan du ha övervägt att öppna dina hyror till avsnitt 8 hyresgäster. Detta federala program hjälper de med mycket låga inkomster och subventionerar en del av sin månadshyra. Som hyresvärd finns det för- och nackdelar med att acceptera bostadskuponger, så innan du fattar beslutet att komma in på denna nischmarknad och tillhandahålla välbehövliga bostäder, är det klokt att noggrant undersöka vad man kan förvänta sig.

Vad är avsnitt 8?

Bolags- och gemenskapsutvecklingslagen från 1974 inrättade Housing Choice Voucher Programmet, vilket var ett ändringsförslag till bostadslagen från 1937. Detta program hjälper till med låginkomsthyresgäster genom att tillhandahålla kuponger som betalar cirka 70% av deras månatliga hyra och verktyg. Övervakad av Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD), avsnitt 8 administreras av offentliga bostadsbyråer (PHAs) som finns i alla 50 stater. PHA bestämmer avsnitt 8 berättigande för sitt område baserat på inkomst och familjens storlek. I allmänhet måste familjens inkomst understiga 50% medianinkomst för deras område för att kvalificera sig för avsnitt 8, men det kan variera mellan stad och stat.

Eftersom efterfrågan på avsnitt 8-rabattkoder är så hög på många områden, kan väntelistan vara mycket lång, med vissa familjer som väntar på många år för att få hjälp. Lokala PHAs stänger sin väntelista när det blir överdrivet - till exempel i Los Angeles har väntelistan stängts sedan 2004.

När en familj har fått sin avsnitt 8 kupong är det upp till dem att hitta en lämplig lägenhet eller hem som accepterar avsnitt 8 hyresgäster. Lokala PHA har normalt listor över sådana egenskaper, medan webbplatser som GoSection8 gör det enkelt att söka efter hyror med postnummer. Bostadsavgiften täcker vanligen 70% av standarduthyrningen för det området, med familjen ansvarig för att betala resterande 30%.

Fördelar

1. Hyran betalas i tid : En av de största fördelarna med att hyra till avsnitt 8 hyresgäster har (70%) av din hyror betalt rätt tid i månaden. Om du tidigare har kämpat för att samla hyror från hyresgäster som inte var så möblerade, kommer du att uppskatta denna fördel. Regeringen lägger in din del av hyrespengarna direkt i ditt bankkonto samma dag varje månad.
2. Ingen brist på hyresgäster : Med väntelistor fyllda i kapacitet i många städer är det osannolikt att du aldrig kommer att få problem med att hyra din sektion 8. Detta är särskilt fördelaktigt i städer där uthyrning tenderar att sitta ledig under långa perioder på grund av ökat intresse för inköp av hus eller lägenheter. Kan du ha råd att täcka flera månaders värde av inteckningslån utan hyresgäster?

Utmaningar

1. Omfattande fastighetsinspektioner : Innan du kan acceptera hyresgäster måste din fastighet genomgå en omfattande inspektion av HUD-personal.Om din egendom anses otillräcklig har du 30 dagar att göra nödvändiga korrigeringar innan du inspekteras igen. Efter den första inspektionen kommer din egendom att genomgå upprepade inspektioner, vanligen på årsbasis.
2. Hyran är begränsad av den lokala PHA : Den lokala PHA bestämmer rättvis marknadshyra för din enhet, vilket är det högsta du kan ladda. Dessutom kan hyran inte vara mer än 40% av en potentiell hyresgästs inkomst. Detta leder ofta till att 8 hyresvärd tar ut sina hyresgäster mindre än de kan vara en hyresgäst som inte är del 8.
3. Svåra utsägelser : Medan du har rätt att skjuta upp hyresgäster i avsnitt 8, som inte betalar sin andel av hyran, skada fastigheten eller skapa svårigheter för andra hyresgäster, måste du följa HUD-förfarandet, vilket vanligtvis är mer restriktiva än den lokala evictionsprocessen.
4. Problem med potentiell brottslighet : Vissa studier har visat en relation mellan avsnitt 8 boende och högre brottsnivåer. Huruvida detta är sant kan antagandet leda till en lägre värdering av din egendom.

Bottom Line

Oavsett om du är ny i världen av fastighetsinvesteringar eller en gammal hand, så kommer du till en viss tid att överväga att öppna din egendom till avsnitt 8 hyresgäster. Innan beslut fattas är det klokt att försvara dig med kunskap om både det goda och det dåliga med att hyra till den här nischen. Bara du, tillsammans med din fastighetschef, kan bestämma om proffsen uppväger nackdelarna i din speciella situation. Om du bestämmer dig för att öppna din fastighet till avsnitt 8 hyresgäster, ger du trygg, hälsosam bostad till familjer i behov.