Efter den stora lågkonjunkturen blev en 20% minsta efterbetalning industristandard för jumbo-hypotekslån. Idag avbryter långivarna dock 20 procent av betalningsbehovet på jumbos - särskilt för HENRYs ("High Earners, Not Rich Yet"), som tenderar att vara yngre yrkesmän med stor kredit och inkomster, men inte mycket pengar.

Jumbo-lån

Jumbo-lån är inteckningar som överstiger överensstämmande lånebegränsningar. För 2016, det är $ 417.000 på de flesta fastighetsmarknaderna och upp till $ 721,050 på några högkostnadshemmarknader som Honolulu, Hawaii. Dessa lån faller utanför överensstämmande lånebegränsningar, så de stöds inte av Fannie Mae eller Freddie Mac. Eftersom långivare tar större risk för dessa lån, lägger de vanligtvis strängare kreditkrav och tar ut högre räntor för att kompensera deras finansiella exponering. För mer, se En snabbguide till Jumbo Hypotekslån och Vad är dina alternativ för storpantslån?

Inkomst Rika, Cash Poor

Termen "HENRY" avser ett segment av individer eller familjer som tjänar mellan 250 000 000 och 500 000 USD per år, men har inte mycket pengar lämnat efter att ha betalat för skatter, bostadskostnader, skolgång och uppsättning av pengar för pensionering och högskolebesparingar. Utan mycket pengar kan dessa låntagare inte ha pengar för att täcka en stor utbetalning - 20% av en $ 1 miljon inteckning är $ 200 000 trots allt - något som kan hindra dem från att kvalificera sig för det inteckning de vill ha.

Långivare ser bortom kontanter

Medan 20% nådde efterkonjunkturnormen på jumbo-hypotekslån är ett ökande antal långivare nu villiga att godkänna jumbolån med så lite som 10% och ännu lägre, i vissa fall - om låntagaren har tillräckliga tillgångar och intäkter. En ny historia i Wall Street Journal, till exempel, lyfte fram en låntagare i New York City som hade ett bra kreditbetyg och åtta år på ett välbetalt jobb, men bara tillräckligt med pengar för en 10,1% nedbetalning på 1 miljon dollar Hem. Även med den låga betalningen godkändes låntagaren för lånet på grund av hans inkomster och tillgångar.

Vad är låneförhållandet?

Långivare är noggrant uppmärksamma storleken på förskottsbetalningen eftersom den påverkar låneförhållandet (LTV) - en utlåningsriskbedömning som jämför lånebeloppet med det uppskattade värdet av hemmet. Det beräknas genom att lånebeloppet delas med det lägsta av hemets beräknade värde eller köpeskilling. Ju högre utbetalning, desto lägre LTV (och vice versa).

Här är ett exempel: Säg att du köper ett hus på $ 200 000. Om du sätter 20% ner ($ 40 000), skulle LTV vara 80% ($ 160, 000 ÷ $ 200 000 = .8). Om du bara sätter ner 10% ($ 20 000), skulle LTV vara 90% ($ 180, 000 ÷ 200 000, 000 =.9). Låntagare med låga LTV betraktas som mindre riskabla eftersom de har mer eget kapital i sina hem, vilket gör dem mindre benägna att default. Och om en låntagare upphör att gälla, kommer långivaren att ha en lättare tid att sälja hemmet i avskärmning åtminstone så mycket som det är skyldigt för inteckning.

Bottom Line

Nyare lånprodukter från banker, kreditföreningar och online långivare erbjuder jumbolån med LTV så hög som 90% vilket är bra nyheter för HENRYs. För att kompensera för den extra risken hamnar låntagarna vanligtvis ut med en högre ränta. Skillnaden i räntor mellan en 20% nedbetalning och en 10% nedbetalning kan till exempel vara ungefär en kvart till tre åttondelar av en procentenhet, enligt Brian Scott Cohen, en Wells Fargo privat hypotekslån bankär baserad i New York City.

Långivare som erbjuder höga LTV-lån kan kräva 12 månaders reserver. Goda nyheter för HENRYs: De flesta kommer att möjliggöra att pensionskonto sätts in i beslutet, förutsatt att de kan likvideras.

Du kanske också är intresserad av Jumbo vs Konventionella inteckningar: Hur de skiljer sig och Varför välja ett FHA Jumbo-hypotekslån över andra Jumbos?