Finansiella planerare fortsätter att larma larmet. Om du är som de flesta, har du inte sparat tillräckligt för pensionering. Faktum är att du kan vara farligt bakom. En av de stora anledningarna kan vara din inteckning. Med andra ord kostar ditt hem dig för mycket och det rånar din pension.

Men vänta. Innan du säger, "Ja, jag vet, mitt hem är för dyrt", det kanske inte är problemet. Istället kan det vara hur du strukturerat din inteckning.

Hur inteckningar påverkar besparingar

När folk köper ett hem måste de flesta hitta ett inteckning. Många kommer inte att shoppa alls - dålig idé - men för dem som gör det är det svårt att förstå vad de tittar på.

Långivare ger dig en god trouppskattning fylld med siffror i ett oändligt hav av kolumner som i bästa fall förvirrar. Det är lätt att gravitera till den ena kolumnen du förstår: den månatliga betalningen. Titta på dessa konkurrerande uppskattningar är det naturligt att välja den vinnande inteckning baserat på den lägsta månatliga betalningen. Vad inteckningspersonal kommer att berätta är att detta är ett dåligt sätt att utvärdera ett lån.

Ju lägre ditt månatliga betalningsbelopp desto mer betalar du för att använda långivarens pengar. En anledning: Det är troligt att för att uppnå den lägre månatliga betalningen lånar du pengarna över en längre tid - och därmed betalar mer intresse. Du kan också betala för poäng att köpa ner din ränta för att spara pengar över tiden.

Förstå skillnaden

Vad har detta att göra med din pension? För att du sannolikt betalar mycket pengar i intresse för ditt låneföretag som skulle kunna gå till din pension. Så här ser matematiken ut.

Låt oss säga att du köpte ett hem med $ 250 000 lån och din betalning var 10% på en 30-årig fast inteckning med en ränta på 4%. Efter 30 år har du betalat $ 429, 674 i totala betalningar. Om du gjorde ett 20-årigt fastighetslån med samma belopp skulle du ha betalat lite över 300 dollar per månad, men din totala kostnad över 20 år skulle vara 363 $, 588. Det är $ 66 086 som du håller för pensionering . Om du gjorde ett 15-årigt lån skulle du ha ungefär $ 96, 814 extra i fickan.

Hur mycket pengar som kan uppskattas i värde över tiden är föremål för många variabler. Men om den $ 66, 086 fick 5% varje år i 10 år, skulle du ha mer än 107 000 dollar extra för pensionering.

Och glöm inte att du bygger upp eget kapital i ditt hem snabbare med ett kortare lån. Om du antar att ditt hem stiger i värde, får du eget kapital när du säljer ditt hus.

Bottom Line

Naturligtvis är exemplet ovan alltför förenklat - och med en 10% nedbetalning måste du också betala för privat hypotekslån (PMI).Men medan komponenterna i ditt inteckning, pensionsstrategi och framtida marknadsförhållanden är variabler som inte kan generaliseras är meddelandet klart: Om du har möjlighet att täcka en högre hypotekslån, lägger den mer pengar i fickan senare . Det är pengar du kan investera i din IRA, 401 (k) eller ett annat skatteförmånat pensionskonto, 529 plan eller icke-skattemässigt fördelat mäklarkonto.

En lägre hypotekslån sparar inte pengar. Till skillnad från andra inköp betyder inte mindre att du har en bättre affär. I de flesta fall, om du betalar mindre per månad betyder det att din inteckning har en längre löptid och du betalar mer i slutändan på grund av allt intresse du ska gaffla över.

Det finns vanligtvis inget straff för att betala ditt hypotekslån tidigt (se Fördelarna med återbetalning av hypotekslån ) och om du dubblar upp dina betalningar är det mindre intresse du betalar över tiden. Dessutom när du når 20% eget kapital i ditt hem, behöver du inte längre betala PMI - ungefär $ 60 per månad sparande i våra exempel ovan (se Hur bli av privat hypoteksförsäkring ). Andra källor säger att PMI kan överstiga $ 90 / månad för lån av denna storlek.