NYHET Den ökade volatiliteten på aktiemarknaden i kombination med historiskt låga räntor har orsakat många investerare att söka alternativa vägar som kan ge en bra avkastning. En investeringsnisch som ofta förbises är fastighetsskatt. Denna unika möjlighet kan i vissa fall ge kunniga investerare en utmärkt avkastning, men de kan också bära stor risk och nybörjare köpare måste förstå de regler och potentiella fallgropar som följer med denna marknad.

Vad är en skattelänk?

När en markägare misslyckas med att betala skatterna på hans eller hennes egendom, har staden eller länet där fastigheten är belägen befogenhet att placera en fastighet på fastigheten. En lien är en rättslig fordran mot egendomen för det obetalda beloppet som är skyldigt. Fastighet som har en lien knuten till den kan inte säljas eller refinansieras förrän skatterna betalas och lienet tas bort. På samma sätt som hur egentliga fastigheter kan köpas / säljs på auktioner, kan dessa egendomsskattegarantier köpas också. CNBC rapporterade att, enligt National Tax Lien Association, cirka 14 miljarder dollar i fastighetsskatt inte betalas varje år, och cirka en tredjedel av detta belopp säljs därefter till privata investerare. Lokala myndigheter drar nytta av privatförsäljning eftersom de omedelbart återköpar de skatter som är skyldiga på fastigheten i fråga.

Hur kan jag investera i dem?

När en lien utges, skapas ett skattelättcertifikat av kommunen som återspeglar det belopp som är skyldigt på egendomen plus eventuella räntor eller påföljder som förfaller. Dessa certifikat auktioneras sedan och därefter utfärdas till den högsta budgivaren. Skattelättnader kan köpas för så lite som några hundra dollar för mycket små fastigheter, men majoriteten mycket mer.

Auktionerna kan hållas fysiskt eller online, och investerare kan antingen lägga ner räntesatsen på lien eller lägga upp ett premie som de betalar för det. Den investerare som är villig att acceptera lägsta räntan eller betala högsta premien kommer att tilldelas lien. Det bör noteras att köpare ofta kommer in i budkrig över en viss egendom, vilket kommer att sänka den avkastning som skördas av den vinnande köparen. CNBC: s rapport uppgav också att medan den nationella avskärmningsgraden på fastigheter med skattelättnader endast är ca 6%, måste köpare vara medvetna om kostnaden för reparationer och andra okända som de kan behöva betala om de antar äganderätten till fastigheten. De som äger dessa egenskaper kan behöva ta itu med obehagliga uppgifter som att utplåna de nuvarande passagerarna, vilket kan kräva dyrt hjälp från en fastighetschef eller advokat.

De som är intresserade av att köpa en skattepengar kan börja med att bestämma vilken typ av egendom de vill ha kvar på, t.ex. bostäder eller kommersiella eller outvecklade mark mot fastigheter med förbättringar.De kan då kontakta sin stad eller läns kassör för att ta reda på när, var och hur nästa auktion kommer att hållas. Kassörskontoret kan berätta för investeraren om hur man får en lista över egendomsrätt som planeras auktioneras, liksom reglerna för hur försäljningen ska genomföras. Dessa regler kommer att beskriva eventuella preregistreringskrav, accepterade betalningsmetoder och andra relevanta uppgifter.

Köpare måste också göra noggrannhet på egenskaper som är tillgängliga, eftersom det i vissa fall kan det aktuella värdet av fastigheten vara mindre än beloppet av lien. NLTA rekommenderar att delinquent tax lien divideras med marknadsvärdet av fastigheten. Om förhållandet är över 4% borde potentiella köpare vara borta från den fastigheten. Vidare kan det också finnas andra avgifter på egendomen som förhindrar att budgivaren tar ägande av den.

Varje fastighet i ett visst län med en skattlänk har tilldelats ett nummer inom sitt respektive paket. Köpare kan leta efter dessa rättigheter efter nummer för att få information om dem från länet (detta kan ofta göras online). För varje nummer har länet fastighetsadressen, ägarens namn, fastighetsvärderingsvärdet, den juridiska beskrivningen och en fördelning av fastighetsförhållandet och eventuella strukturer som finns i lokalerna.

Hämta vinsten från Lien

Investerare som köper fastighetsskatt är normalt skyldiga att omedelbart betala lienbeloppet i sin helhet tillbaka till den utfärdande kommunen. I alla utom två stater samlar skattemissionsutgivaren huvudmannen och räntan (och eventuella påföljder) och betalar innehavaren av liencertifikat och samlar liencertifikatet om det inte finns på fil. Fastighetsägaren måste betala tillbaka hela beloppet av lien plus ränta, vilket kan variera från 5% till 36% (priset varierar från ett till ett annat). Om investeraren betalat ett premie för lienet, kan detta tilläggas till det belopp som återbetalas i vissa fall.

Återbetalningsplanen brukar var som helst från sex månader till tre år. i de flesta fall kan ägaren betala lien i sin helhet. Om ägaren inte kan betala lien senast tidsfristen, har investeraren befogenhet att avskärma på fastigheten, precis som kommunen skulle ha (även om det här är en ganska ovanlig händelse.)

Nackdelar med att investera i fastighetsskattlänkar

Även om egendomsskattelättnader kan ge betydande räntor måste investerare göra sina läxor innan de släpper in i den här arenan. Skattepengar är i allmänhet olämpliga för nybörjare eller personer med liten erfarenhet av eller kunskap om fastigheter.

Investerare måste också vara bekanta med den egentliga egendom som lien har placerats för att se till att de kan samla in pengarna från ägaren. En förfalskad egendom belägen i hjärtat av ett slumområde är förmodligen inte ett bra köp, oavsett vilken ränta som lovas, eftersom fastighetsägaren kan vara helt oförmögen eller ovillig att betala den skatt som är skyldig.Egenskaper som har lidit någon form av miljöskada, som till exempel från kemikalier eller farliga material som deponeras där, är också vanligtvis oönskvärda.

Lien-ägare behöver också veta vad deras ansvar är efter att de fått sina certifikat. De måste normalt meddela fastighetsägaren skriftligen om inköpet inom en viss tid. Då måste de skicka en andra anmälningsbrev till dem nära slutet av inlösenperioden om betalningen inte har gjorts fullt ut vid den tiden.

Skattelättnader är inte heller eviga instrument; många har ett utgångsdatum efter en viss tidsperiod har gått efter slutet av inlösenperioden. När lienet löper ut kan inte lienhållaren samla in någon obetald balans som tidigare var skyldig. Om fastigheten går in i avskärmning kan innehavaren upptäcka att det finns andra avgifter på egendomen, vilket kan göra det omöjligt att få titeln.

Många kommersiella institutioner, till exempel banker och hedgefonder, kommer också in i lagen och har kunnat bjuda in konkurrensen och dämpa avkastningen. Detta har gjort det svårare för enskilda investerare att hitta lönsamma panter och vissa har givit upp som ett resultat. Det finns emellertid också några medel som nu finns tillgängliga som investerar i panter och det kan vara ett bra sätt för en nybörjare att gå in i denna arena med en lägre risknivå.

Bottom Line

Fastighetsskatt kan vara ett lönsamt investeringsalternativ för erfarna investerare som är bekanta med fastighetsmarknaden. De som vet vad de gör och tar tid att undersöka de egenskaper som de köper på, kan generera betydande vinster över tiden. De potentiella riskerna gör emellertid denna arena olämplig för osofistikerade investerare. För mer information om egendomsskatt, kontakta din fastighetsmäklare eller finansiell rådgivare och kolla in Hur kan jag investera i skattelättnader?