Husägareföreningar (HOAs) har blivit alltmer vanliga. Enligt professor Robert H. Nelson, bostadsrättsföreningar, bostadsrättsföreningar och kooperativ "utgjorde det bara ungefär 1% av bostäderna i USA, men i år var det över 300 000 samhällsförbund som bodde mer än 60 miljoner Amerikaner, 20% av amerikanska befolkningen. " Han fortsätter: "Mellan 1980 och 2000 byggdes hälften av de nya bostäderna i USA och organiserades under privatförvaltning av en samhällsförening." (För mer om bostadsrättsföreningar, kolla in 9 saker du behöver veta om villaägare .)

Investopedia Markets: Utforska den bästa one-stop-källan för finansiella nyheter, citat och insikter.

HOAs hanterar problem som påverkar hela samhället, som säkerhet och säkerhet, brist på underhåll av fastigheter, lokala störningar eller tillhandahållande av tjänster som inte tas hand om av kommunen. HOAs kan också vara en källa till stora stridigheter på grund av den makt de driver över husägare.

HOAs bildas generellt av utvecklare när en ny community är konstruerad. Som ett villkor för att förvärva fastigheter i många samhällen måste köpare ansluta sig till HOA. Till följd av detta hamnar många människor ihop med HOAs utan att verkligen förstå vad HOAs är eller hur de fungerar, bara för att de blir kär i ett visst hem.

För att hjälpa homebuyers och husägare att förstå HOAs komplexa, beskriver den här artikeln hur de bildas och körs.

Steg till bildning

1. Lär dig om lokala lagar och förordningar angående HOA-bildandet.
Statliga fastighetsnummer anger de rättsliga riktlinjerna för upprättandet av en bostadsrättsförening. I Texas säger till exempel fastighetsnummer kapitel 204 att en tre-personskommitté måste bilda för att begära bildandet av en fastighetsägareförening (POA). Kommittén måste lämna in ett officiellt skriftligt meddelande om att den avser att skapa en POA med obligatoriskt medlemskap. Alla rekordägare i en underavdelning måste anmälas, och ägarna av minst 60% av fastigheten måste underteckna och godkänna framställningen inom ett år. När POA existerar kan det skapa begränsningar genom en separat framställnings process som kräver godkännande av ägarna av minst 75% av underavdelningen.

2. Följ de rättsliga förfarandena för att upprätta ett HOA.
Processen för att upprätta en HOA beror på var HOA är belägen, men följande steg kommer troligen att krävas.

• Skapa en företagsstruktur genom att bilda ett LLC eller nonprofit-företag
• Skapa överenskommelser, villkor och restriktioner (CC & R) som beskriver hur HOA ska fungera och vilka regler husägare måste följa
• Fastställa ett förfarande för framtida modifiering av CC & Rs
• Skriva regler och föreskrifter som gör CC & R till ett lättförståeligt språk för samhällsinvånare.
• Utarbeta styrande dokument, såsom bolagsordning och stadgar (vilken sammanfattning mötesfrekvens, röstriktlinjer, val av HOA ledare och andra operativa förfaranden)
• Val av kvalificerade tjänstemän / styrelseledamöter (kassören behöver faktiskt förstå hur man behåller böcker och hanterar pengar till exempel)

Om de personer som etablerar HOA inte är experter inom fastighetsrätten, Att anlita en advokat med HOA-expertis skulle vara ett bra beslut i detta skede.HOA kommer inte att kunna tillämpa sina regler om de utmanas och inte anses vara lagliga. En god advokat kan också påpeka viktiga frågor som HOA-ledare bör uppmärksamma (såsom rättvisa huslagar) för att undvika juridiska problem när associeringen är igång. Federal, state och local government regulations har företräde framför HOA regler. (För hjälp att välja en advokat, läs Hur man väljer rätt advokat .)

3. Skydda HOA.
Tjänstemännen och styrelsen är ansvariga för att driva och övervaka HOA. Tillsammans med denna höga ansvarsnivå kommer en hög risknivå. HOA behöver ett sätt att skydda sig om en husägare väljer att stämma.

Varför kan en husägare stämma? I Elk Grove, Kalifornien, stämde en invånare sin HOA över de föreslagna ändringarna av stadsregeringsreglerna. En Houston, Texas man stämde sin HOA för att han ville att han skulle ta bort inbrottstängerna från sitt hem trots den höga brottsfrekvensen i området. En rättvis bostadsorganisation väckte en bostadsrättsförening i Florida för att inte tillåta barn att bo i byggnaden. En styrelseledamot kan väckas för att bryta hans eller hennes förpliktelse mot HOAs invånare och kan hållas personligen ansvarig.

Försäkringar för försäkringar och tjänstemän ger ekonomiskt skydd till de personer som driver HOA. Det täcker både juridiska försvarskostnader och skador. Det täcker emellertid inte avsiktlig försummelse. Anställdstöldförsäkring kan skydda föreningen om en chef, tjänsteman eller fastighetschef försvinner HOA-fonder.

4. Samla in och hantera avgifter och speciella bedömningar och håll goda finansiella poster.
En HOA behöver pengar för att fungera, och att pengar kommer från samhällets invånare. Några av pengarna finansierar HOA: s administration (t.ex. juridisk, bokförings- och förvaltningsverksamhet), men de flesta av pengarna går mot upprätthållandet av gemensamma områden. Det kan betala för landskapsplaneringstjänster, poolunderhåll och jämn skräpuppsamling. En del av pengarna spenderas varje månad och resten läggs åt sidan i en reservfond. Ibland uppkommer en stor kostnad som inte kan betalas ut ur HOA: s reservfond, och i så fall kommer HOA att kräva att invånarna betalar en extra avgift som kallas en särskild bedömning.

En ny HOA måste utföra en finansieringsanalys och konstruera en budget för att bestämma hur mycket som ska samlas i månadsavgifter från ägaren / ägarna av varje fastighet. Analysen är baserad på vilka utgifter som ska betalas av medlemmar i samhället, hur mycket de kommer att kosta. hur mycket kommer att tilldelas reservfonden och procentandelen av gemenskapens egendom som ägs av varje invånare. Reservfonden måste också hanteras och investeras för att hålla HOA ekonomiskt sunda (till exempel fondens värde måste bevaras mot inflationen).

5. Håll husägare informerade.
Som medlemmar i samhället som betalar avgifter och påverkas av HOA: s beslut måste invånarna hållas informerade om HOA: s verksamhet och eventuella problem som påverkar samhället.HOAs måste hålla regelbundna möten och meddela boende tillräckligt långt i förväg så att alla har möjlighet att delta. De måste också hålla val för styrelseledamöter och tjänstemän och se till att alla har möjlighet att rösta. Ett community-nyhetsbrev, e-post och / eller hemsida kan också hjälpa till att hålla husägare i loop.

HOA-chefer och regissörer bör hålla detaljerade register över sin verksamhet, till exempel protokoll från gemenskapsmöten. Föreningarna bör regelbundet lämna viktig finansiell information till medlemmarna i samhället. Medlemmarna bör vara medvetna om sina rättigheter att se HOA-poster och få tillgång på begäran. (Läs mer om hur man hanterar HOA eller condo brädor, läs Hantering av din lägenhet> .) 6. Verkställa regler och hantera klagomål.

HOAs är regelbaserade samhällen, så från tid till annan måste de genomdriva regler som samhällsdeltagare bryter mot. HOAs måste också hantera klagomål från invånarna om befintliga regler som invånarna inte tycker om eller regler borde känna bör läggas till för att lösa ett pågående problem.
HOAs måste tillämpa regler snabbt och konsekvent. Husägare som vägrar att följa bör bötas. Om en husägare vägrar att följa, kan HOA behöva skicka kontot till samlingar eller stämma huseieren. HOA bör undvika selektiv verkställighet - med andra ord bör de inte spela favoriter med HOA-ledare eller samhällsinvånare med vilka de är vänner. Förskjutet beteende kan leda till en rättegång.

Att anlita ett professionellt förvaltningsbolag kan minska bördan hos en HOA: s officerare och direktörer eliminera en potentiell konfliktkälla mellan HOA: s ledare och de andra medlemmarna i samhället. Förvaltningsbolaget kan ta över mycket av det administrativa arbetet och ta itu med obehag, som att tillämpa regler och samla avgifter. Den kan också använda sin kompetens inom fastighetsförvaltning för att säkerställa en väl fungerande gemenskap och för att undvika misstag som oerfarna tjänstemän och regissörer kan göra. Men professionell ledning kostar pengar, vilket innebär att husägarnas månatliga HOA-avgifter blir högre.

Det värsta fallet för regelhantering innebär avskärmning på en husägares egendom för avdrag för avgifter eller särskilda bedömningar. Denna extrema åtgärd kan skapa en omstridd situation mellan husägaren och HOA. Utestängningar tar också ner fastighetsvärden, vilket inte är bra för övriga invånare i grannskapet.

7. Värdsamhälle sammankomster.

HOAs kan strängt handla om affärer, men de behöver inte vara. En tillfällig rolig aktivitet gör det möjligt för HOA-medlemmar att lära känna varandra på ett vänligt, socialt sätt och inte bara i det potentiella motsatta stället för ett HOA-möte. Om grannar känner varandra personligen kan samhället vara ett trevligare ställe att leva, och konflikter kan vara enklare att lösa.
Bottenlinjen

Att skapa och förvalta en bostadsrättsförening är en stor uppgift med betydande ansvar och stora konsekvenser.Om du funderar på att köpa fastigheter i ett HOA, vet att ditt medlemskap i föreningen också kommer med betydande ansvar och stora konsekvenser. Se till att du förstår vad du får in innan du köper. (För mer information, kolla in
Condo Complications: Problemen bakom Ägarskapet .)