Bostadsmarknaden i USA har tagit husägare och investerare på en berg-och dalbana under det 21: a århundradet. Efterfrågan på bostäder accelererades snabbt från slutet av 1990-talet till mitten av 2000-talet genom att minska hypotekslån och liberaliseringsstandarder. Även med byggare och utvecklare som krypterar för att bygga upp nya bostäder, efterfrågar det stora utbudet, vilket resulterar i en tillgångsbubbla i fastigheter som sände priserna stigande till mer än tredubbla sina nivåer före bubblan i vissa delar av landet, inklusive Las Vegas, Phoenix och South Florida.

Sådana höga priser visade sig vara ohållbara, eftersom bostadsbubblan implanterades under slutet av 2000-talet. I Miami centrum, condos priser på över $ 300, 000 medan under uppbyggnad 2006 satt på marknaden på under $ 100, 000 i 2009 med Nary ett erbjudande. Många måste konverteras till hyresbostäder för att hålla investerare från att gå i konkurs. I Las Vegas prickade oavslutade stadsdelar i förortslandskapet, med fält av helt nya, halvbyggda hem som sitter tomma.

Bostadsmarknadsindikatorer

Analytiker pekar på flera faktorer när man tilldelar ansvaret för bostadsmältningen. Stigande hypotekslån är den största syndabocken. Under bubbelåren var utlåningsstandarden nästan obefintlig. Låneföretag utdelade lån till låntagare med tvivelaktiga kredithistorier eller som inte kunde bevisa sin inkomst. Denna praxis uppmuntrade människor att köpa större bostäder än de kunde ha råd med det sanguine antagandet om att priserna skulle fortsätta att öka och de kunde sälja om ett år eller två och tjäna pengar i stort. Den första stora vågen av standardvärden 2007 startade en snöbollseffekt som drev fler och fler låntagare under vattnet när det ackumulerade fart. Vid 2008 var en fullblåst kris på.

En mindre diskuterad men inte mindre lönsam bidragsgivare till kraschen var det enkla faktumet att bostadspriserna blivit ohållbara på grundval av inkomstnivåer. Hushållsfinansexperter rekommenderar att köpare begränsar hemköp till tre gånger sin årliga inkomst. En familj som gör $ 100, 000 per år, då borde spendera högst 300 000 dollar på ett hus. Från 1990 till 2000 var detta förhållande ett litet problem för den typiska amerikanska homebuyer. Medianhempriset svängde mellan tre och tre gånger 5 gånger median hushållsinkomst. Under de följande sex åren steg priserna snabbt medan inkomsterna stagnerade. Vid år 2006 var medianpriset hem långt utom räckhåll för medianfamiljen och kostar nästan fem gånger medianfamiljens årliga inkomst. Denna dynamik visade sig vara ohållbar, eftersom priserna började sin dramatiska plummet kort därefter.

Pris-till-inkomst-förhållandet

Från andra världskriget fram till slutet av 1990-talet var hushållens prisuppskattning mestadels stabil och tillförlitlig, utan några större vakillationer eller turbulens på nationell nivå.Under den här tiden fastnade medianpriserna nära den tre gånger årliga inkomstpunkten där ett typiskt hushåll har råd med ett typiskt hem. Först när priserna började avvika från denna nivå med en brett marginal tog ostabiliteten upp. Därför är det lärande när man utvärderar hemvärden för att undersöka förhållandet mellan medianpriset och den medianhushållsinkomsten. På platser där detta förhållande är nära tre, föreslås stabilitet och hållbarhet. När förhållandet kryper högre bör potentiella köpare fortsätta försiktigt, särskilt om förhållandet närmar sig fem, nivån ses nationellt 2006 precis före krisen.

Värde att hitta i 2016

Många städer med heta marknader under 2000-bubblan värmer upp igen från 2016. Miami medianpris ligger nu över 250 000 dollar, fem gånger stadens medianhushållsinkomst på 50 000 USD . Medianförsäljningspriset i Phoenix närmar sig 200 000 dollar, nästan fyra gånger medianhushållets intäkter på 53 000 US-dollar. Siffrorna är likartade i Las Vegas, där medianpriset för april 2016 var 195 000 dollar och den medianhushållsinkomsten var $ 51, 000. Prisförhållandet anger att dessa marknader kan bli överhettade.

Å andra sidan erbjuder vissa platser i USA fortfarande fantastiska värden baserat på inkomstnivåer. I Tulsa, Oklahoma, är medianförsäljningspriset på 94 000 dollar knappt dubbelt den medianhushållsinkomsten på 46 000 USD. Historien är liknande i Columbus, Ohio, där medianförsäljningspriset på $ 128 000 motsvarar ungefär två och ett -halv gånger stadens median hushållsinkomst på $ 51, 000.