Att ha två inteckningar är inte så sällsynt som du kanske tror. Människor som samlar tillräckligt med kapital i sina hem kan välja att ta ut en andra inteckning. De kan använda pengarna för att betala en skuld, skicka ett barn till college, finansiera att starta ett företag eller göra ett stort köp.

Låt oss titta på ett exempel: Du tog ut ett kreditkortsvärde för hem för tio eller flera år sedan och under ränteperioden - den tid då du kunde "rita" på din kreditlinje - du betalade ett hanterbart belopp: $ 275 per månad på en $ 100 000 kreditlinje.

Enligt villkoren i detta lån blev efter tio år ränteperioden återbetalningsperioden - de närmaste 15 åren där du måste betala ner lånet som ett inteckning. Men förmodligen förväntade du dig inte att betalning på $ 275 skulle bli en $ 700-betalning som skulle kunna gå ännu högre om prime räntan ökar.

Genom att konsolidera de två lånen kan du potentiellt spara mer än 100 dollar varje månad och låsa in din ränta istället för att se den eskalera om prime går upp. Å andra sidan kanske du vill betala lånen snabbare och vill ha bättre villkor som hjälper dig att göra det. Hur fungerar denna typ av konsolidering och är det en bra idé?

Vet vad du börjar med

För att förstå vad som händer när du konsoliderar måste du veta några saker om de nuvarande lånen du har. Om du, när du går för att konsolidera lån, inser att din andra inteckning brukade dra ut pengar ur ditt hem av någon anledning - kallat ett utbetalningslån - det kan lägga till kostnad för det nya lånet och minska det belopp för vilket du kvalificera. Cash-out lån prissätts högre, långivare säger att låntagaren är statistiskt mer sannolikt att gå bort från lånet om de kommer i trubbel.

Sedan finns det kurs / lönefinansiering (refi). Denna typ av lån är helt enkelt en justering av räntan och villkoren för ditt nuvarande lån. Lånet anses säkrare för långivaren eftersom låntagaren inte pocketing några pengar eller sänker mängden eget kapital som de har i fastigheten. Du kan ha refinansierat förrän när hypotekslån sjönk till historiska nedgångar.

Varför skiljer dessa skillnader? Enligt Casey Fleming, hypotekslånsrådgivare med C2 FINANCIAL CORPORATION och författare till "Lånehandboken: Hur man får bästa möjliga hypotekslån" är de viktiga eftersom villkoren och det belopp du betalar på nya inteckningar kan vara mycket annorlunda.

"Låt oss säga att du och din granne både får 75% lånefinansierade lån, under den överensstämmande lånegränsen på 417 000 USD. Din är en utbetalning, det är han inte. Ditt lån skulle kosta 0. 625 poäng mer än din granne från och med april 2015. Och 1 poäng är 1% av lånebeloppet, så om ditt lånebelopp är $ 200 000, är ​​det lika med att du betalar $ 1, 250 ( $ 200, 000 x.00625) mer för samma ränta som din granne.

Tänk på det här sättet. Om du ursprungligen förvärvade de två lånen när du köpte huset är det inte ett utbetalningslån eftersom den andra hypotekslån användes för att förvärva hemmet - inte dra ut pengar. Men senare, om du fick pengar till följd av att du tog ett andra inteckning, var det ett kontantutlåning, och så kommer ett nytt konsoliderat lån att betraktas som detsamma.

Det finns en annan anledning att denna skillnad blir viktig. Eftersom utlåning är mer riskabelt för långivaren kan de bara låna 75% till 80% av ditt eget kapital i ditt hem jämfört med 90% på en ränta / löptid. Fleming lägger det på vanlig engelska så här: "Om ditt lån kommer att betraktas som ett utbetalningslån, behöver du mer kapital i din egendom för att kvalificera dig. "

Hur man konsoliderar

Långivaren kommer att göra allt komplicerat pappersarbete som går med att konsolidera lånen. Ditt jobb är att vara en informerad konsument. Prata inte med en långivare - prata med flera.

Eftersom konsolideringen av två lån är mer komplicerat än en enkel bostadslån är det bäst att tala personligen med så många som tre eller fyra långivare. Du kan prata med din bank eller kreditförening, en hypoteksläkare eller ta rekommendationer från branschpersonal du litar på.

Naturligtvis fråga dem om det nya lånet blir ett utbetalningslån eller en kurs / terminsavgift. Är det ett fast eller rörligt lån? 15 eller 30 år? (Se Vilket är bättre, ett fast eller ett rörligt lån?)

När du är nöjd med en viss långivare, kommer de att gå igenom processen. Skriv inte in något utan att läsa det först och se till att du förstår betalningsplanen.

Om ditt lån är ett utbetalningslån, säger Casey Fleming att det kan finnas ett sätt att konvertera det till en kurs / termrefi ett år senare.

"Konsolidera lånen som utbetalning men få en långivarkredit som betalar för alla kostnader som är förknippade med transaktionen. Vänta ett år och refinansiera igen. Eftersom du bara refinansierar ett lån på den tiden är det inte ett utbetalningslån. Nu kan du spendera pengar på poäng för att köpa räntan ner eftersom du kommer att behålla lånet under en längre tid. "Fleming fortsätter att rådgöra med detta bara om du tror att räntorna är stabila eller kan falla. (Du kanske också är intresserad av Hypotekspoäng: Vad är poängen? )

Den nedersta raden

"Ta aldrig beslut om att refinansiera eller konsolidera lån baserade endast på minskningen av din månadsbetalning. I de flesta fall kommer du att spendera mer över din livstid på det nya lånet än du bara skulle betala av de befintliga lånen, säger Fleming. "Millioner av konsumenter fortsätter att pantsätta sin framtid och sluta med tiotals eller till och med hundratusentals dollar mindre i pension. "

Istället bestämma hur länge du tror att du bor i huset och jämföra kostnaden för din nuvarande hypotekslån till den nya hypotekslån plus eventuella kostnader i samband med det nya lånet under hela den tid du ska hålla lånet.Om kostnaderna skulle vara lägre är konsolideringen troligen en bra idé.