Medan omvända hypotekslån ibland annonseras som att ge en säker inkomstkälla för resten av ditt liv - och de kan, under de rätta förhållandena, löpa ut av intäkterna fortare än du förväntade dig är en av De största riskerna med att ta ut denna typ av lån. Det finns flera olika sätt att få omvända hypotekslån, och den du väljer kommer att påverka hur snabbt och enkelt du kan använda din förmåga att låna mot ditt hem. Här är en titt på de omständigheter under vilka du kan rinna ut av omvänd hypoteksprognos för tidigt - och hur man undviker det scenariot.

- 9 ->

Betalningsplaner som sätter låntagare i fara

Det finns sex sätt att motta omvända hypoteksprognoser (se Så här väljer du en återbetalningsplan för betalning för detaljer). Dessa betalningsplaner medför olika risker för låntagare.

♦ Fast räntesumma

Endast en omvänd lönbetalningsplan, den enda utbetalningsbeloppet, har en fast ränta. Att ta ut en fast summa med en fast ränta är normalt ett låg risk sätt att låna i den meningen att du vet exakt hur mycket du måste betala tillbaka. Men med en omvänd hypotekslån har denna lånestruktur unika risker.

Husägare tar ofta ut omvända hypotekslån när deras eget kapital är deras enda tillgång och de har inga andra alternativ för att få de pengar de behöver. Men människor som tar ut dessa lån men inte är bra med pengar - eller inte är så mentalt skarpa som de en gång berodde på åldersrelaterade problem - kan enkelt misshandla en stor summa. När de har utnyttjat pengarna, kan de inte ha några andra monetära källor att dra på. I en idealisk värld skulle obligatorisk omvänd hypotekslån avskräcka riskerade låntagare från att välja det här alternativet, men i den verkliga världen sker det inte alltid. För mer information om hur du får hjälp innan du fattar det här beslutet, se Hitta den rätta omvända hypoteksrådgivningsbyrån .

Konsumentfinansieringsbyrån (CFPB) har identifierat det allt populärare beloppet som potentiellt riskabelt, särskilt för yngre låntagare med längre livslängd som inte har andra pensionsresurser. De riskerar att använda kapitalet tidigt i pensionen. En omvänd hypotekslån gör det möjligt att stanna i ditt hem för livet, även efter att du har uttömt intäkterna. Men med några pengar kvar, kommer låntagaren inte bara att ha problem med att betala levnadskostnader, men kan sluta bli avskärmad. Det beror på att man fortsätter att betala husägare försäkring och fastighetsskatt - och hålla hemmet i gott skick - är förutsättningar att kunna få en omvänd hypotekslån. CFPB har funnit att fastränta låntagare faktiskt gör default på sina omvända hypotekslån oftare än justerbara låntagare för att inte uppfylla dessa kostnader.

Om man tar ut en engangsbelopp lägger också omvända låntagare större risk att bli bedrägade, eftersom den stora summan de har lånat är ett attraktivt mål för tjuvar. (Läs mer om hur man skyddar dig själv och dina nära och kära i Se upp för dessa Reverse Mortgage Scams .)

♦ Kreditkod

Din chans att spendera pengar med en rad kreditbetalningsplaner - oavsett om den används ensam eller i kombination med en term plan som beskrivs i nästa avsnitt - beror på hur du använder den. Till skillnad från ett regelbundet hemkapitallån är en omvänd hypotekslån kredit oåterkallelig, vilket innebär att den inte kan annulleras eller minskas på grund av förändringar i din ekonomi eller hemvärde. Det betyder att du inte riskerar att förlora tillgången till pengarna. Dessutom går din tillgängliga kreditkredit bara ner när du drar på det, och du betalar bara ränte- och hypotekslånsförsäkringspremier på de pengar du lånar. Dessutom får du tillgång till extra medel över tiden med en kredit, eftersom den oanvända delen växer varje år om ditt hemvärde ökar eller inte. Den outnyttjade delen av din omvända hypotekslån växer till samma ränta som du betalar på de pengar du har lånat.

Du får tillgång till upp till 60% av din tillgängliga huvudgräns under det första året du har din kreditkredit. Från och med det andra året kan du rita på resterande 40%, plus vad du inte använde under det första året. Naturligtvis, om du utnyttjar hela din tillgängliga kreditlinje tidigt, har du lite till något kvar att använda i framtida år om du inte betalar tillbaka några eller allt vad du lånat, vilket ökar din huvudgräns. Ja, du kan göra betalningar på en omvänd hypotekslån för att minska din lånebalans under din livstid, och det finns ingen förskottspåföljd för att göra det. Din långivare är skyldig att tillämpa någon delbetalning först till räntan du är skyldig, då till eventuella lånavgifter och varar din huvudansvarige.

♦ Term och ändrad löptid

Av de fem betalningsplanerna med justerbara räntor innebär termen och ändrade löptidsplaner dig också risk för att du lämnar dina omvända hypotekslån. Termbetalningsplaner ger lika månatliga betalningar med ett förutbestämt stoppdatum. Ändrade löptidsplaner ger dig en fast månadsbetalning under ett förutbestämt antal månader, plus tillgång till en kreditlinje. Den månatliga betalningen blir mindre än om du väljer en raktidsplan, och krediten blir mindre än om du väljer en rak linje av kreditplan.

Med en löptidsbetalningsplan når du ditt låns huvudgräns - det maximala du kan låna - i slutet av terminen. Därefter kan du inte få ytterligare intäkter från din omvända inteckning. Du kommer att kunna stanna i hemmet, med de grunder som nämns tidigare i klumpsumman. Med en ändrad tidsplan får du bara månatliga betalningar under en förutbestämd period, men krediten kommer att förbli tillgänglig tills du har uttömt den. Du kan undvika att lösa pengar med den här planen om du använder din kreditkarta noggrant.Du kan också gå tom för pengar snabbt om du tar bort krediten tidigt. Ett säkrare val är att förlita sig huvudsakligen på termen betalningar tills terminen slutar, låta din kreditkredit växa och sedan förlita sig på din kreditpost senare. Om du aldrig använder krediten kan du ha tillräckligt med kapital för att ge dig framtida flexibilitet att sälja ditt hem, betala av lånet och flytta.

Hur man undviker att löpa ut av intäkterna

Vänta så länge du kan ta ut en omvänd inteckning är ett sätt att begränsa dina chanser att överlämna intäkterna. CFPB varnar att yngre låntagare med längre livslängd har större chans att utnyttja hela sitt eget kapital med en omvänd hypotekslån. Detta är inte ett problem om de kan åldras på plats - stanna i sina hem för livet - men det är ett problem om de vill eller behöver flytta senare. Efter att ha sålt hemmet och betalat vad de är skyldiga på det omvända lånet, kanske de inte har tillräckligt med pengar kvar för att flytta eller betala för löpande levnads- och sjukvårdskostnader.

Som sagt har räntorna varit i historisk låga under flera år. Framtida räntehöjningar kan minska hur mycket du kan låna trots att du är äldre. Jack M. Guttentag, professor i finans emeritus vid Wharton School of University of Pennsylvania, studerade frågan och fann att en 62-årig som väntade tills 72 år för att få en omvänd inteckning och vem valde raden av kreditbetalningsplan kunde öka sin kreditgräns med 17% genom att vänta de tio åren om räntorna var desamma. Om räntorna fördubblades skulle dock samma låntagare få tillgång till en 69% mindre linje.

När det gäller kreditlinjebetalningsplanen kan det faktiskt vara meningsfullt att ta ut en omvänd hypotekslån så tidigt som möjligt, och lämna sedan ledningen orörd så länge som möjligt för att maximera tillväxtpotentialen.

Tänk på en tullbetalningsplan

Omvända låntagare kan också undvika att ränta ut av låneinkomster genom att välja en tjänste- eller ändringsplan för fastighetspension, så länge de fortsätter med bostadsrättsförsäkring, fastighetsskatt och reparationer av bostäder. Underlåtenhet att göra något av dessa saker betyder att lånet betalas och betalas. Tjänstepensionsplaner har en justerbar ränta och ger lika månatliga betalningar för livet, så länge som minst en låntagare fortfarande bor i hemmet som sin primära bostad. Ändrad tjänstgöring ger både fasta månatliga utbetalningar för liv och kredit. Det ger dig en mindre månatlig betalning än om du valde en rakt tjänsteplan och din kreditgräns blir mindre än om du valde en rak linje av kreditplan. Om du aldrig använder krediten, kommer du att skulda mindre, så det här alternativet är ett bra val om du vill ha garanterad inkomst för livet med mindre risk att använda hela ditt kapital och inte ha råd att flytta.

Om du redan har tagit ut en omvänd hypotekslån och tror att du riskerar att lösa ut intäkterna, prata med din långivare om hur du ändrar din betalningsplan.Så länge du inte valt fastbetalning, engångsbetalningsplan, kan du ändra din betalningsplan, förutsatt att du kan hålla sig inom ditt låns huvudgräns. Den stora frågan är om du redan har nått eller är nära att nå huvudgränsen. Ändra din betalningsplan är mycket enklare än refinansiering och kräver endast en administrativ avgift på 20 dollar.

Den icke-lånande makas dilemma

Oavsett vilken betalningsplan du väljer, om du har en yngre icke-lånande make, är han eller hon i riskzonen för att överlämna det omvända hypoteksprovet om du försvinner först. Lagar som trädde i kraft 2015 skyddar kvalificerade icke-lånande makar från att behöva flytta om deras låntagande makar föregår dem, men icke-upptagande makar får inte betala ytterligare efter att låntagaren dör. Denna regel gör det enkelt för en överlevande, icke-lånande make att effektivt överleva det omvända hypoteksprovet.

Den efterlevande maken kan sälja huset och betala tillbaka det omvända lånet. Beroende på hur mycket huset är värt och hur högt lånebalansen är, säljer eller kanske inte lämnar den efterlevande maken med tillräckligt med ett boxägg att leva på. Om den efterlevande makan har tillräckligt med inkomst för att kvalificera sig till ett regelbundet, förskottslån, kan det vara möjligt att refinansiera ur det omvända lånet. Om den omvända hypotekslånet är högre än vad hemmet är värt är det bästa alternativet att fortsätta att bo i huset, eftersom försäljning eller utlåning av långivaren förhindrar att den överlevande makan inte har någon plats att leva utan kontanter från hemmet. (För mer om detta ämne, läs Reverse Mortgage: Kan din änka förlora huset? )

Bottom Line

Trots vad vissa omvända hypotekslån leder seniorer att tro finns det många sätt att överleva intäkterna från en omvänd hypotekslån. Innan du eller en älskare tar ut denna typ av lån är det viktigt att förstå omständigheterna under vilka en omvänd inteckning inte kan ge ekonomisk trygghet för livet.