Investering i hyresfastigheter kan visa sig vara ett smart finansiellt drag. Till att börja med kan en hyresfastighet ge en stadig inkomstkälla medan du bygger eget kapital och fastigheten (helst) uppskattar. Det finns också skatteförmåner: Du kan dra av dina hyreskostnader från eventuella hyresintäkter du tjänar, vilket minskar din skatteskuld. De flesta uthyrningsutgifter - inklusive hypotekslån, fastighetsskatt, reparations- och underhållskostnader, hushållskostnader, försäkringar, professionella tjänster och resekostnader i samband med förvaltningen - dras av i det år du spenderar pengarna. För mer information, se Skatteavdrag för uthyrningsobjektägare.

Men en annan viktig skatteavdrag - den för avskrivning - fungerar annorlunda. Avskrivningar är processen som används för att dra av kostnaderna för att köpa och förbättra en hyresfastighet (för en snabb primer, kolla in En introduktion till avskrivningar ). Snarare än att ta ett stort avdrag under året köper du (eller förbättrar) fastigheten, avskrivningar fördelar avdraget över egenskapens nyttjandeperiod. IRS har mycket specifika regler för avskrivningar, och om du äger uthyrningsobjekt är det viktigt att förstå hur processen fungerar.

Vilken egendom är avskrivningsbar?

Enligt IRS kan du avskriva en hyresfastighet om den uppfyller alla av dessa krav:

• Du äger fastigheten (du anses vara ägare även om fastigheten är föremål för skuld ).
• Du använder fastigheten i ditt företag eller som inkomstproducerande verksamhet.
• Fastigheten har en bestämbar livslängd (det betyder att det är något som sliter ut, sönderfall, blir uppehållet, blir föråldrat eller förlorar sitt värde från naturliga orsaker).
• Fastigheten väntas vara längre än ett år.

Även om fastigheten uppfyller alla ovanstående krav, kan den inte avskrivas om den sätts i bruk och bortskaffas (eller inte längre används för företagsanvändning) samma år. Eftersom marken inte slits ut, sönderfallas eller används, är det inte avskrivningsbart. Och i allmänhet kan du inte avskriva kostnaderna för clearing, plantering och landskapsarkitektur, eftersom dessa aktiviteter anses vara en del av kostnaden för landet.

När börjar avskrivningar och sluta?

Du kan börja ta avskrivningsavdrag så snart fastigheten är "i bruk" eller klar och tillgänglig för uthyrning. Här är ett exempel: Du köper en hyresfastighet den 15 maj. Efter att ha arbetat på huset i flera månader har du det klart att hyra den 15 juli, så du börjar annonsera online och i lokala papper. Du hittar en hyresgäst och hans hyresavtal börjar den 1 september. Eftersom huset var i bruk (det vill säga att vara hyrt och ockuperat) den 15 juli skulle du börja depreciera huset i juli (inte i september när du börja samla hyran).

Du fortsätter att avskriva fastigheten tills antingen

• du har dras av hela kostnaden eller annan grund i fastigheten, eller
• du går i pension om du kommer från tjänsten, även om du inte helt har återställt sin kostnad eller annan grund. En egendom är pensionär från tjänst när den inte längre används som inkomstproducerande egendom - eller om du säljer eller byter ut den, konverterar den till personligt bruk, överger den eller förstörs.

Du kan fortsätta att ansöka om avdrag för avskrivningar för egendom som är tillfälligt "tomgång" eller inte används. Om du gör reparationer efter att en hyresgäst flyttar ut, kan du till exempel avskriva fastigheten medan du klarar det för nästa hyresgäst.

Avskrivningsmetod

Tre faktorer avgör hur mycket avskrivningar du kan dra av varje år: din grund i fastigheten, återhämtningsperioden och avskrivningsmetoden som används. Vilken bostadshyresfastighet som tas i bruk efter 1986 avskrivs med hjälp av det modifierade accelererade kostnadsåtervinningssystemet (MACRS), en redovisningsteknik som sprider kostnader (och avskrivningsavdrag) över 27 5 år, hur mycket tid IRS anser vara " nyttjandeperiod "av en hyresfastighet.

Även om det alltid rekommenderas att du arbetar med en kvalificerad skattrevisor när du beräknar avskrivningar är de grundläggande stegen följande:

1. Fastställ grunden för fastigheten . Grunden för egendom är dess kostnad: det belopp du betalade (kontant, med en inteckning eller på annat sätt) för att förvärva egendomen. Några avvecklingsavgifter och stängningskostnader, inklusive juridiska avgifter, registreringsavgifter, undersökningar, överföringsskatter, titelförsäkring och vilket belopp säljaren är skyldig att du samtycker till att betala (till exempel återbetalning) ingår i grunden. Några avvecklingsavgifter och stängningskostnader kan inte ingå i din premie, inklusive brandförsäkringspremier, hyror relaterade till beläggning av fastigheten före stängning och avgifter för att få (eller refinansiera) ett lån: poäng, hypotekslånsförsäkringspremier, kreditrapporteringskostnader och bedömningsavgifter.
2. Separera kostnaden för mark och byggnader . Eftersom du bara kan avskriva kostnaden för byggnaden och inte marken måste du bestämma värdet av varje för att avskriva rätt belopp. För att bestämma värdet kan du använda det verkliga marknadsvärdet av var och en när du köpte fastigheten, eller du kan basera numret på de bedömda värdena på fastighetsskatt. Säg att du köpte ett hus för 110 000 USD. Den senaste fastighetsskatten värderar fastigheten till 90 000 dollar, varav 81 000 dollar är för huset och 9 000 USD är för landet. Därför kan du fördela 90% ($ 81, 000 ÷ 90 000) av inköpspriset till huset och 10% (9 000 000 - 90 000 USD) av inköpspriset till landet.
3. Bestäm din grund i huset . Nu när du känner till grunden för fastigheten (hus plus mark) och värdet av huset, kan du bestämma din grund i huset. Med hjälp av ovanstående exempel kan din grund i huset - det belopp som kan skrivas av - vara 99 000 dollar (90% av 110 000 USD).Din grund i landet skulle vara $ 11 000 (10% av $ 110 000).
4. Bestäm den justerade basen, om nödvändigt . Det kan hända att du måste göra ökningar eller minskningar till grund för vissa händelser som händer mellan den tid du köper fastigheten och den tid du har den klar för uthyrning. Exempel på ökning till grund inkluderar kostnaden för eventuella tillägg eller förbättringar (som har en livslängd på minst ett år) som gjorts innan du lägger fast egendomen i tjänst, pengar du spenderade för att återställa skadad egendom, kostnaden att föra nytta tjänster till egendom och vissa juridiska avgifter.

Exempel på minskningar till basen inkluderar försäkringar som du får till följd av skada eller stöld, förlust av förlust som inte omfattas av din försäkring, för vilken du tog avdrag och pengar du får för att skaffa en service.

Vilket system som ska användas

Nästa steg innebär att bestämma vilket av två modifierade accelererade kostnadsåtervinningssystem (MACRS) som gäller: det allmänna avskrivningssystemet (GDS) eller det alternativa avskrivningssystemet (ADS). GDS är den vanligaste, och i allmänhet måste du använda den om du inte gör ett oåterkalleligt val för ADS, eller lagen kräver att du använder ADS. ADS är mandat när fastigheten:

• har kvalificerad företagsanvändning 50% av tiden eller mindre
• har en skattebefriad användning
• finansieras av skattefria obligationer
• används främst inom jordbruket < När du vet vilket MACRS-system som gäller, kan du bestämma återhämtningsperioden för fastigheten. Återhämtningsperioden med GDS är 27. 5 år för bostadshyresfastigheter; Om du använder ADS är återhämtningsperioden för samma typ av egendom 40 år.

Nu måste du bestämma det belopp som kan skrivas av varje år. Eftersom de flesta bostadsutrymmen använder GDS, fokuserar vi på den beräkningen.

För varje helår är en fastighet i bruk, skulle du avskriva lika mycket: 3. 636% varje år så länge du fortsätter att avskriva fastigheten. Om fastigheten var i tjänst under mindre än ett år (till exempel, du köpte ett hus i maj och började hyra det i juli) skulle du avskriva en mindre andel det året beroende på när den togs i drift. Enligt IRS Residential Rental Property - GDS-tabell:

januari

3. 485%	februari
3. 182%	mars
2. 879%	april
2. 576%	maj
2. 273%	juni
1. 970%	juli
1. 667%	august
1. 364%	september
1. 061%	oktober
0. 758%	november
0. 455%	december
0. 152%	Ta till exempel det huset som ligger till grund för $ 99 000 och det togs i bruk den 15 juli. För det första året skulle vi avskriva 1. 667% eller $ 1 650 ($ 99 000 x 1,667%). För varje år därefter skulle vi depreciera med en hastighet av 3. 636%, eller $ 3, 599. 64, så länge som uthyrningen var i tjänst för hela året. Observera att denna siffra är väsentligen likvärdig med att basen och dela med 27.5 återhämtningsperioden: 99, 000 ÷ 27, 5 = 3, 600. Skillnaden härrör från det första året av deltid.

Nedre linjen

Avskrivningar kan vara ett värdefullt verktyg om du investerar i hyresfastigheter eftersom det ger dig möjlighet att sprida utgifterna för att köpa fastigheten under årtionden, vilket minskar varje års skattskyldighet. Självklart, om du avskriver en fastighet och sedan säljer den för mer än dess avskrivna värde, kommer du att vara skyldig skatt på den vinsten genom avskrivningsavskrivningen.

Eftersom skatteregler för uthyrningsobjekt är komplicerade och ändras regelbundet rekommenderas att du arbetar med en kvalificerad skattkonsulent när du etablerar, driver och säljer ditt fastighetsföretag. Detta säkerställer att du får den mest fördelaktiga skattebehandlingen - och hjälper dig också att undvika överraskningar vid skattetid.