Frågan om huruvida köp och försäljning eller köp och innehav är den bästa fastighetsinvesteringsstrategin har inte ett korrekt svar. I stället bör beslutet om att välja en metod över en annan vara en del av en explicit strategi som tar hänsyn till investerarens övergripande investeringsmål samt de möjligheter som presenteras av den befintliga marknaden. Denna artikel kommer att diskutera varje investeringsstrategis fördelar och nackdelar. Läs vidare för att ta reda på vilken strategi som kommer att klara av de andra på marknaden där du investerar.

Varför investera i fastigheter?

Bostadsfastigheter ägs av allt större intresse från detaljhandelsinvesterare av många av följande skäl:

• Fastigheter ger mer förutsägbar avkastning än aktier och obligationer.
• Fastigheter ger en inflationssäkring eftersom hyresräntorna och investeringsflödet stiger vanligtvis med minst lika mycket som inflationen.
• Fastigheter ger en utmärkt plats för kapital i tider när investerare är osäkra på utsikterna på aktie- och obligationsmarknaden eller när investerare förväntar sig långsiktig avkastning i aktier och obligationer är otillräckliga.
• Det egna kapitalet som skapas i en fastighetsinvestering utgör en utmärkt bas för finansiering av andra investeringsmöjligheter. I stället för att låna för att få huvudstaden att gå in på andra fordon (det vill säga att köpa aktier på marginalen) kan investerare låna mot eget kapital för att finansiera andra projekt. Den relativa lättheten i upplåning mot fastighetsinvesteringar i kombination med avdragsräntan på bostadsräntan gör det här alternativet en mindre dyr metod för finansiering av andra möjligheter till investerare som är bekvämt att ta till sig den extra finansiella risken.
• Förutom att tillhandahålla kassaflöde för ägare under perioder då bostadsfastigheter hyras ut kan den också användas som bostad eller för annat ändamål under perioder då det inte producerar kassaflöden. (Vill du lära dig mer? Läs: Investering i fastigheter .)

Påverkan av marknadsfaktorer

För att redogöra för konsekvenserna av beslutet om vänd eller håll, måste man förstå de problem som är förknippade med var och en av affärsstrategierna. Jämfört med aktier och obligationer är fastigheter en relativt ineffektiv marknad och präglas av låg transaktionsvolym och marknadsdata som inte är mycket transparenta. Svårigheten att hitta fastighetsmöjligheter i kombination med inkonsekventa fastighets- och marknadsdata gör att fastighetsaffärer är svårare och dyrare att utföra än aktie- och obligationsaffärer. (För ytterligare läsning se: Fem saker varje fastighetsinvesterare borde veta .)

Två andra frågor som kan leda investerare att välja en taktik över en annan krets kring värderingsmetoder och den kapital som är nödvändig för att investera i denna tillgångsklass.Bostadsfastigheter värderas enligt värderingsmetoden och inte genom löpande handel, vilket resulterar i avkastning som är mer förutsägbart och mindre volatilt än aktie- och obligationsräntor. Eftersom efterfrågan på fastigheter påverkas av långsiktiga ekonomiska trender, såsom befolkningstillväxt, jobb och allmän ekonomi, har fastigheter långa perioder med höga och låga värden och transaktionsvolymer. Fastighetsmarknaderna i en lång uppåtgående trend präglas av ökad efterfrågan och perioder där investerare "gör hö medan solen skiner" medan marknaderna tenderar att visa begränsade affärer, med att investerare tar pappersförluster tills marknaden återupplivar och de kan återigen inse vinster.

För att visa den relativt höga kostnaden för fastighetsinvesteringar på övergripande investeringsstrategier, jämföra skillnaden mellan en investering på $ 200 000 i aktier och en jämn investering i egendom. Vid en stor aktieexponering kan en investerare omedelbart sälja en del av investeringen till en vinst och hålla balansen till genomsnittet för dollarkostnaden, vänta på framtida potentiella vinster eller ta en långsiktig position i branschen eller företaget. En plats på 200 000 dollar i egendom kan vara allt från ett enfamiljshus till ett par små fastigheter. Med undantag för värdepapperiserade fastighetsinvesteringar, såsom fastighetsinvesteringar (REITs), är ett problem med ensam ägande av bostadsfastigheter att det inte är lätt att dela upp. Med andra typer av investeringar, t.ex. aktier, om en investerare är obekväm med viss exponering, kan han eller hon "avskeda" exponeringen med derivat eller genom att sälja en del av investeringen. Med fastigheter är det enda verkliga sättet att minska exponeringen att sälja partnerskapsintressen i fastigheten, vilket kan leda till kontroll, rättsliga och förvaltningsfrågor.

Fördelar och nackdelar med att bläddra

Den mest uppenbara fördelen att flippa fastighetsinvesteringar är möjligheten att omedelbart realisera vinster och ha kapitalbindning i minst möjlig tid. Också i motsats till aktiemarknaden, som kan vända på mitten av en dag, är fastighetsmarknaderna lättare att förutsäga och kan producera förlängda tidsperioder som kompenserar investerare för att bläddra fastigheter. I den bemärkelsen kan flipfastigheter betraktas som en mindre riskabel investeringsstrategi eftersom det är avsett att hålla kapital i riskzonen för en minimal tid och eftersom den saknar lednings- och leasingrisker som är förknippade med innehav av fastigheter.

För de flesta investerare bör flipfastigheter anses vara mer av en taktisk strategi än en långsiktig investeringsstrategi. Eftersom transaktionskostnaderna är mycket höga på både köp- och säljsidan, kan de väsentligt påverka vinsten. Det finns två huvudtyper av fastigheter som kan användas i en köp / säljstrategi för fastighetsinvesteringar. Den första är hem eller lägenheter som kan köpas under nuvarande marknadsvärde eftersom de är i ekonomisk nöd. Den andra är "fixer", en egenskap med ett strukturellt eller designproblem som kan övervinnas för att skapa värde.

Investerare som fokuserar på störda egenskaper gör det genom att identifiera husägare som inte längre kan hantera eller behålla sina egenskaper eller genom att hitta egenskaper som är överlevererade och riskerar att gå till standard. De som föredrar fixare, å andra sidan, kommer att ombygga eller förbättra en fastighet så att den fungerar bättre för husägare eller är effektivare för hyresgäster. Med hjälp av denna taktik är köparen av en fixer beroende av att investera kapital för att öka värdet i motsats till att bara köpa fastigheter för lågt för att skapa höga avkastningar på investeringar. Det är självklart också möjligt att kombinera dessa två strategier när man bläddrar egenskaper, och många investerare gör just det.

Flipfastigheter kan dock skapa skatte- och kostnadsproblem som man inte står inför med långsiktiga investeringar. Flipping leder vanligen till svängningar i inkomst som kan skapa kassaflöde och skattehantering. Att hitta dessa möjligheter kan också vara svårt på lång sikt, vilket gör denna strategi bättre lämpad för dem som vill utnyttja kortfristiga möjligheter på fastighetsmarknaden. (För att lära dig mer om att bläddra, läs Fem misstag som gör att huset vänder en flop).

Fördelar och nackdelar med innehav

Det är ett välkänt faktum att köp och innehav av fastigheter är ett recept på att samla stor rikedom. De flesta "gamla pengar" i USA och utomlands ackumulerades genom markägande. Även efter perioder med minskande markpriser har markvärden nästan alltid återhämtat på lång sikt, eftersom det finns en begränsad tillgång på mark.

Det långsiktiga fastighetsägandet innehar emellertid en mängd administrativa och juridiska frågor som investerare i aktier och obligationer aldrig behöver göra med. Fastighetsägarskap är en förvaltningskrävande strävan som ligger utanför kompetensuppsättningen hos många investerare.

Aktieinvesterare måste ha färdigheter att analysera en viss marknad, ett visst företag och ledningens förmåga att genomföra sina affärsstrategier. En långsiktig fastighetsinvesterare behöver samma kunskaper men har tilläggsansvar att skapa och genomföra affärsstrategierna för sina fastigheter. Många investerare, i synnerhet första gången hyresfastighetsägare, är dåligt förberedda eller dåligt utrustade för att hantera de ansvarsområden som följer med att förvalta hyresfastigheter. Processen att hitta kvalitativa hyresgäster och betjäna sina behov, tillsammans med att säkerställa underhåll och underhåll av fastigheten, kan vara ett stressigt och tidsintensivt företag, men framgångsrik fastighetsförvaltning är nödvändig för att säkerställa löpande kassaflöden från sin investering. (Tänk på att bli hyresvärd? Se De 10 bästa egenskaperna hos en lönsam hyresfastighet och Tips för den potentiella hyresvärden .)

De risker som är förknippade med långsiktigt fastighetsägande är bra, men om det mildras, är investeraren väl kompenserad för att de antas. De flesta av dessa risker, som inbegriper transaktionsriskerna för inköp och försäljningsfastigheter, risker för fastighetens välfärd och riskerna med att hitta och behålla hyresgäster anses vara osystematiska risker eller investeringsrisker som kan diversifieras bort om ett lämpligt antal av investeringar köps i en välbyggd portfölj.Problemet för de flesta investerare är att fastigheter är så kapitalintensiva att mängden som krävs för att köpa tillräckligt mycket egendom för att diversifiera dessa risker ligger utanför deras förmågor. (För att lära dig hur du bedömer din personliga risknivå, se: Bestämning av risk och riskpyramiden .)

Välja en strategi

För att bestämma huruvida flipping egenskaper eller håller dem långsiktiga är den mest lämpliga strategin, man behöver svara på några kritiska frågor. En investerare måste bestämma om kapitaltilldelningen är permanent eller övergående och huruvida den är en kärndel av en övergripande investeringsstrategi eller ett sätt att öka avkastningen. Man måste också bestämma vilken risk och avkastning som är lämplig för denna del av sina placeringsportföljer och om investeraren har lämplig tolerans och färdighet att ta på sig det ledningsansvar som följer med någon typ av investering. Om kapitalet inte är tillgängligt för att köpa en diversifierad portfölj, måste en potentiell investerare vara beredd att ta på sig osystematisk risk inklusive individuella egendomsrisker och eventuell bristande efterfrågan på fastigheten, vare sig av husägare eller hyresgäster. Vid beslut om att ta en köp-och-säljstrategi måste en investerare också avgöra om han eller hon har förmåga att avslöja störda försäljningsfastigheter eller fixare. I denna transaktionsstrategi är det viktigt att avgöra huruvida kapitalet kan vändas tillräckligt många gånger inom en viss investeringsperiod för att övervinna transaktionskostnaderna på både köp- och säljsidan, inklusive mäklar-, finansierings- och stängningsavgifter.

Bottom Line

Även om valet mellan de två strategierna ifråga beror på sin specifika ekonomiska situation och investeringsmål är den långsiktiga innehavsstrategin i allmänhet mer lämplig för dem som använder fastigheter som en kärna av deras totala investeringsportföljer; flipping egenskaper är mer lämpliga när fastigheter används som tillägg eller en returtid taktik. Investerare som vill samla rikedom och att härleda intäkter från sina fastighetsinvesteringar bör överväga att inneha fastigheter på lång sikt, genom att använda det kapital som är inbyggt i portföljen för att finansiera andra investeringsmöjligheter, med potential att så småningom sälja fastigheterna på en uppmarknad. Flipfastigheter är en taktik som passar bäst för perioder då utsikterna på aktie- och obligationsmarknaden är låga eller för investerare som vill realisera kortsiktiga realisationsvinster så länge den nuvarande marknaden tillåter.